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Überbauung, Verjährung?


| 13.06.2005 23:02 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Guten Tag,

wir haben 1997 eine gebrauchte Immobilie erworben. Bei der Durchsicht aller nach Unterzeichnung des Vertrages erhaltenen Unterlagen fanden wir einige Monate später heraus, dass 1982 bereits eine Überbauung auf das Nachbargrundstück festgestellt wurde und dem Eigentümer des Nachbargrundstücks sowie dem damaligen Eigentümer unseres Grundstücks & Hauses mitgeteilt wurde. Da es sich bei der Überbauung nur um ca. 0,2qm (4cm breit, sich auf 0cm verjüngendes Dreieck mit 10m Länge) handelt, hatten wir der Angelegenheit seinerzeit keine größere Bedeutung beigemessen. Unser Haus ist aus dem Jahre 1979, die Überbauung wurde 1982 amtlich festgestellt und mitgeteilt, 1994 hat das Haus zum erstenmal seinen Besitzer gewechselt und seit 1997 befindet es sich in unserem Besitz.
Nun, nachdem unser Nachbar vor 2 Jahren ein Mehrfamilienhaus auf das Grundstück gesetzt hat, und es wegen Grenzbewuchs zu Differenzen zwischen uns gekommen ist, führt unser Nachbar die Überbauung wieder als Argument seines Großmuts an und beruft sich darauf, dass wir Rechtsnachfolger der ursprünglichen Besitzer seien. Aus unserer Sicht hätte er diese Angelegenheit bereits vor 23 Jahren mit eben diesem ausmachen müssen. Da wir zudem zum Zeitpunkt des Haus- & Grundstückkaufes nicht über die Überbauung informiert wurden, sehen wir uns hier nicht in der Pflicht.
Sind wir nun der Willkür des Nachbarn ausgesetzt jederzeit die im §912 ff. BGB angesprochene Geldrente seit Bebauung leisten zu müssen? Können wir damit nach seinem Belieben jederzeit wieder konfrontiert werden, oder hätte er seine Ansprüche bereits früher geltend machen müssen? Können wir unsererseits Ansprüche gegenüber unserem Vorbesitzer geltend machen?

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Guten Abend,

Ihre Anfrage beantworte ich aufgrund Ihrer Darstellung wie folgt.

Aus Ihren Schilderungen ist zu entnehmen, dass der Nachbar von dem Überbau (schon länger) wusste und dies nun zum Anlass nimmt wegen bestehender Differenzen einen Anspruch, wahrscheinlich auf Geldrente, herleiten will.

Ein Überbau liegt im vorliegenden Fall vor. Lag dem Überbau jedoch nur leichte Fahrlässigkeit zu Grunde, spricht man von einem rechtmäßigen Überbau. D.h. der Eigentümer des dienenden Grundstückes ist verpflichtet, den Überbau zu dulden, und kann nicht den Abriss des Überbaus fordern.

Etwas anderes gilt, wenn der Nachbar vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung einen Widerspruch erhoben hatte. Aus Ihren Schilderungen entnehme ich, dass ein Widerspruch seinerzeit nicht eingelegt wurde, da der Überbau wohl erst später und zudem noch amtlich festgestellt wurde.

Dem gegenüber ist der Nachbar berechtigt eine Überbaurente (§ 912 Abs.2 BGB in Verbindung mit § 913 BGB) oder den Abkauf § 915 BGB des vom Überbau betroffenen Grundstückteiles zu fordern.

Etwas anderes ergibt sich dann , wenn der rechtmäßige Überbau mit Zustimmung des Eigentümers des dienenden Grundstückes erfolgte. Dies könnte z.B. dann der Fall sein, wenn die beiden Grundstücke 1979 einem Eigentümer gehört haben. Dann ist je nach Ausgestaltung keine Überbaurente zu zahlen.

Die dem Nachbarn zustehende Überbaurente, soll den Nutzungsverlust ausgleichen, den der Eigentümer des überbauten Grundstückes erleidet. Jedoch handelt es hierbei nicht um einen Schadenersatzanspruch, sondern um einen reinen Wertausgleichsanspruch.

Um die Sache zu relativieren, der Nachbar kann zwar ein Wertausgleich in Anspruch nehmen. Die Berechnung der Rente erfolgt stets auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaues, hier 1979.

In einem Fall vor dem OLG Köln 15.11.2002 AZ: 19 U 75/02 (bei diesem wurde der gesetzliche Grenzabstand nicht eingehalten) hat das Gericht entschieden, dass dem Nachbarn bei einer Überbauung von 11 Zentimetern eine Überbaurente in Höhe von unter 10,00 € pro Jahr zustünde. Dies begründet das OLG Köln damit, daß ein meßbarer Wertverlust am Grundstück des Nachbarn in keiner Weise ersichtlich ist.

Der Wertausgleichsanspruch ist grundsätzlich durch das Gericht festzulegen.

Sie sollten also gegenüber Ihrem Nachbar argumentieren, dass er den Überbau zu dulden hat. Der Wertausgleich wird aufgrund der kleinen Fläche und der Wertmaßstäbe von 1979 gegen Null tendieren.

Um den Konflikt zu lösen, soweit dies noch möglich ist, habe ich Ihnen drei Vorgehensweise dargestellt:

1. Der Nachbar verzichtet gegen eine Lästigkeitsprämie auf die Zahlung einer Überbaurente, was in grundbuchmäßiger Form zu erfolgen hat, § 914, Abs2, S.2 BGB (Staudinger BGB, 2002, § 912 Rz.69 ff und § 914 Rz.4 ff).

2. Ihr Nachbar macht von seinem Recht zum Abkauf gebrauch.
§ 915 BGB
(1) Der Rentenberechtigte kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat.

Hierbei wird sicherlich ein geringer Kaufpreis auf Basis von 1979 angesetzt werden.
Um hier klare Verhältnisse zu schaffen, könnte auch eine Art Lästigkeitsprämie gezahlt werden, um für die Zukunft Angriffspunkte aus dem Überbau auszuschließen.

3. Sollte eine gütliche Regelung wie vorher dargelegt nicht möglich sein, müsste der Nachbar auf seinen Anspruch verwiesen werden, seinen Wertausgleichsanspruch gerichtlich feststellen zu lassen.
Sicherlich steht der Aufwand in keinem Verhältnis zu der jährlich zu erwartenden Wertausgleichsrente. Vielleicht kann diesem Ihrem Nachbar vor Augen geführt werden und so eine für beide Seiten vernünftige Lösung erzielt werden.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2005 | 17:22

Guten Tag,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Sie hilft mir bereits weiter.
Würden Sie bitte auch zu dem Umstand Stellung nehmen, ob der Besitzer des Nachbargrundstückes seine Ansprüche nicht bereits gegen den ursprünglichen Erbauer hätte geltend machen müssen, anstatt Sie nun mit dem Nachfolger des Nachfolgers aushandeln zu wollen, bzw. in wie weit ich einen meiner Vorbesitzer zumindest für die Zeiten bis ich die Immobilie erworben hatte in die Pflicht nehmen kann. Der Überbau wurde mir zum Zeitpunkt des Kaufes verschwiegen ...

Besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.06.2005 | 13:16

Sehr geehrter Ratsuchender,

ihre Nachfragen möchte ich wie folgt beantworten:

1. ob der Besitzer des Nachbargrundstückes seine Ansprüche nicht bereits gegen den ursprünglichen Erbauer hätte geltend machen müssen, anstatt Sie nun mit dem Nachfolger des Nachfolgers aushandeln zu wollen,

Schuldner einer Überbaurente ist der jeweilige Eigentümer des Grundstückes nach § 913 Abs. 1 BGB, da sich der Überbau an dem Grundstück orientiert. Das heißt der Nachbar kann seine Ansprüche gegen Sie geltend machen, da Sie Eigentümer des Grundstücke sind.

2. bzw. in wie weit ich einen meiner Vorbesitzer zumindest für die Zeiten bis ich die Immobilie erworben hatte in die Pflicht nehmen kann.

Sie haften hinsichtlich der Überbaurente dinglich mit dem Grundstück für die gesamte Überbaurente seit Entstehung des Überbaus.

Persönlich haften Sie erst ab Übergang des Eigentums an dem Grundstück.

Der Veräußerer haftet persönlich für die Rückstände bis zur Übergabe des Grundstückes.

3. Der Überbau wurde mir zum Zeitpunkt des Kaufes verschwiegen

Sie können gegen den Verkäufer aus § 437 Nr. 3 BGB einen Schadensersatzanspruch geltend machen (BGH, NJW 81, 1362). Hierbei ist allerdings zu beachten, ob in dem notariellen Kaufvertrag auch wirklich nichts zu dem Überbau geregelt wurde. Ist dies nicht der Fall dann besteht eine Schadensersatzanspruch.

Die Verjährung des Schadensersatzanspruches richtet sich hierbei nach § 438 BGB und beträgt 5 Jahre bei Bauwerken und beginnt ab Übergabe des Grundstückes zu laufen. Insoweit ist hier bereits Verjährung eingetreten. Demnach kann der Veräußerer im Falle der Geltendmachung des Schadensersatzanspruches die Einrede der Verjährung geltend machen.

Demnach können Sie ihren Nachbar bis zu dem Zeitpunkt zu dem das Grundstück auf Sie übergegangen ist, hinsichtlich der Überbaurente auf den Veräußerer verweisen. Ab der Übergabe des Grundstückes haften Sie hingegen auch persönlich für die Überbaurente.

Ich bedaure Ihnen keine bessere Nachricht geben zu können, hoffe aber Ihne trotzdem weitergeholfen zu haben.

Mit besten Grüssen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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