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Überbauung, Verjährung


04.04.2006 17:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Guten Tag,

ich bin seit dem 24.05.2002 Eigentümer eines Grundstückes auf dem derzeit ein Bauvorhaben von mir und meiner Frau durchgeführt wird. Unser Nachbar hat eine Garage in Grenzbebauung zu unserem Grundstück. Wir haben geplant, unseren Garagenanbau ebenfalls direkt an die nachbarliche Garage anzufügen. Störend hierbei ist eine Überbauung unseres Nachbarn. Aus seiner Garagenfront ragt seitlich ein Überbau (ca. 40 x 40 cm) auf unser Grundstück. Dieser Überbau diente vormals als Übergang zu einer Grundstücksmauer auf meinem Grundstück, die vor kurzem im Rahmen unseres Bauvorhabens abgerissen wurde.

Auf meine Bitte, den Überbau rückgängig zu machen, hat sich mein Nachbar bei seinem Rechtsbeistand erkundigt und mir folgende Mitteilung gemacht:

1. Der Anspruch auf Rückbau der Überbauung sei verjährt (Verjährungsfrist 5 Jahre), da seine Garage in dieser Form bereits seit ca. 30 Jahren steht und die Überbauung in der Bauzeit mit dem damaligen Eigentümer meines Grundstückes abgesprochen war.

2. Falls er einem Rückbau zustimmen würde (er würde nach jetzigem Stand der Verhandlungen einem Rückbau zustimmen), müsste ich als Anspruchsteller den Rückbau beauftragen und die gesamten Kosten übernehmen.

Meine Frage: Ist die Rechtslage tatsächlich so wie sie mein Nachbar schildert und ist es überhaupt rechtens, dass ich einen Handwerker mit Arbeiten an mir fremdem Eigentum beauftrage (Haftungsrisiko, etc.)?

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Unabhängig von der frage der Verjährung stellt sich zunächst die Frage, ob Sie überhaupt einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB haben. Wäre dies der Fall, müsste der Nachbar die Kosten der Beseitigung tragen. Besteht dieser nicht, müssen Sie nicht mit dem Nachbarn einigen, auch darüber, wer die Kosten trägt.

Voraussetzung für den Unterlassungsanspruch ist, dass Sie nicht zur Duldung verpflichtet sind. Dies könnte sich zum einen aus der Genehmigung des Überbaus durch den Vorbesitzer ergeben. Dann würde keine rechtswidrige Beeinträchtigung vorliegen.

Weiterhin dürfte der Überbau nach summarischer Prüfung nach § 912 BGB zu dulden sein:

(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.


Hier müssten die Umstände des Überbaus genau geklärt werden. Dann würde Ihnen aber u.U. ein Anspruch auf Zahlung gegen den Nachbarn zustehen.

Die Verjährung selbst richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften, so dass mittlerweile durchaus Verjährung eingetreten sein könnte. Aber auch dies müsste im Hinblick auf möglich Unterbrechungen in tatsächlicher Hinsicht geprüft werden.

Darüber hinaus könnte gegen den Beseitigungsanspruch der Nachbar noch Verwirkung einwenden. Diese ist möglich bei langer Duldung unter Hinzutreten von Umständen, die eine Vertrauen begründen (OLG Köln NJW 1995, 3319). Diese Verwirkung gilt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (OLG Stuttgart WE 1999, 191).

Alles in allem sollten Sie zur weiteren, ausführlichen Beratung einen Kollegen vor Ort aufsuchen. Eine abschließende Bewertung ist in diesem Forum wegen der vielen tatsächlichen Varianten nicht möglich.

Ich hoffe trotzdem, Ihnen zunächst geholfen zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.04.2006 | 10:33

Sehr geehrter Herr Steininger,

vielen Dank für Ihre hilfreichen Ausführungen. Zum zweiten Teil meiner Frage: In wie weit muss ich mich rechtlich absichern, wenn ich den Rückbau seiner Garagenwand beauftrage? Reicht eine schriftliche Einverständniserklärung meines Nachbarn aus?

Besten Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2006 | 10:57

Wenn Sie Arbeiten für den Nachbarn durchführen lassen, sowie ein Vertrag zu Gunsten Dritter vor. Diese Arbeiten können nur mit Zustimmung des Nachbarn erfolgen. Diese sollten Sie sich schriftlich geben lassen.

Ansonsten haften sie ausführenden Handwerker ganz normal unter den Gesichtspunkten der Gewährleistung.

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