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Überbaurecht bez. Mauer des Nachbarhauses

04.09.2015 11:26 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Grundstück 508 grenzt direkt an unser Grundstück über die volle Länge von 25 Meter, bei einer Breite von 4 Meter. Das Nachbarhaus steht auf Grundstück 509 und überbaut 508 über eine Länge von ungefähr 10 Meter. Beide Grundstücke sind gleich lang –von der Straße aus gesehen-, somit entsteht ein Tunnel über das erste Stück von 508. Ausschließlich durch diesen Tunnel kommt man hinten auf den Hof (Parkplatz) von 509. Der Eigentümer von 509 hat ein Wegerecht und ein Überbaurecht auf 508. Beides ist eingetragen im Grundbuch. Die Bewohner und Besucher haben Wegerecht. Beim Bau des Nachbarhauses im Jahr 1984 ist auf 508 eine tragende Mauer unmittelbar gegen unser Haus erbaut worden, worauf das Nachbarhaus abstützt. Ich habe vor einiger Zeit mir den Bauantrag angesehen bei der Stadt und da steht drin: „Es betrifft Grundstücke 508 und 509" (der Bauherr hat quasi getan, als ob ihn beide Grundstücke gehören). Eine Baulast wurde nicht eingetragen. Anscheinend ist es damals niemandem aufgefallen, dass das Grundstück 508 Eigentum einer dritten Partei war. In 2011 hat derjenige, der zu diesem Zeitpunkt das Grundstück 508 besaß, es zum Verkauf an meinen Nachbar angeboten, der das Angebot ablehnte („Ich hab doch alle Rechte, was soll ich dafür Geld ausgeben?"). Als Nächstes bot der Besitzer von 508 es uns an und wir haben es dann gekauft. Wir wussten von dem Wegerecht und Überbaurecht des Nachbars. Ein Überbau müsste aber freischwebend dargestellt werden und nicht so, wie unser Nachbar es getan hat. Unmittelbar nach dem Kauf des Grundstücks 508 erhielten wir verschiedene Briefe vom Nachbar:
• „Sie dürfen nicht auf diesem Grundstück (508) parken."
• „Sie dürfen nicht auf meinem Grundstück (509) wenden."
Usw. Eine ganze Litanei mit seinen Rechten und unseren Pflichten. Bei der Eintragung im Grundbuch von unserem Ankauf ist leider Einiges schief gegangen, wodurch das Ganze fast 4 Jahre gedauert hat, aber momentan ist alles über die Bühne und dementsprechend eingetragen. Tatsache ist, dass die tragende Mauer illegal gebaut wurde. Ich bin gerne bereit, diesen Streifen, auf dem die Mauer steht an meinen Nachbar zu verkaufen oder sogar zu schenken, vorausgesetzt, dass ein paar Sachen schriftlich geregelt werden, aber wir möchten vorher wissen, was unsere Rechte sind, z.B. wem gehört jetzt diese Mauer?

Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt.

Aus Ihrer Sachverhaltsdarstellung entnehme ich, dass die Fragen des Wegerechts und des Parken auf Grundstück 509 gegenwärtig geklärt sind und es vorliegend über den sog. Überbau geht.

Da vorliegend ein Überbaurecht im Grundbuch eingetragen ist, wäre der genaue Wortlaut des Überbaurechts erforderlich und eine genaue Inaugenscheinnahme des Gebäudes erforderlich, um abschließend beurteilen zu können, ob gegen das eingetragene Überbaurecht verstoßen wurde.

Was die fehlende Baulast anbelangt ist zu berücksichtigen, dass die Grunddienstbarkeit des eingetragenen Überbaurechts grundsätzlich dem Überbauenden einen Anspruch auf Eintragung einer sog. Baulast gewährt. Mithin könnte diesem Umstand letztlich abgeholfen werden.

Was für Sie aber letztlich von Interesse ist, um ihre Rechte besser einschätzen zu können ist, dass Sie den Überbau grundsätzlich zu dulden haben, hierfür aber eine Entschädigung durch eine sog. Geldrente geltend machen können. Diese Geldrente wird grundsätzlich nicht mit in das Grundbuch eingetragen. Sollte jedoch auf eine solche Rente verzichtet worden sein, so muss dies im Grundbuch erwähnt werden.

Daneben können Sie jederzeit nach § 915 BGB verlangen, dass Ihnen der überbaute Teil vom Eigentümer des Überbaus abgekauft wird. Maßgeblich ist hier der Wert des Grundstückes zum Zeitpunkt des Überbaus.

Der Überbau wird nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks, sondern bleibt Bestandteil des Grundstücks, von dem aus überbaut worden ist. So dass hier vorliegend der Eigentümer des Grundstücks 509 auch Eigentümer der hier betreffenden Mauer ist.
Hinsichtlich des offensichtlich ja bereits geklärten Punktes des Parkens auf Grundstück 508 und des angeblichen Wenden auf 509, ist zu beachten, wenn Sie als Eigentümer durch den zu duldenden Überbau beeinträchtigt werden, z.B. in der Tat, dass Sie auf dem Grundstück 509 wenden müssten, so kann sich hieraus Ihrerseits ein Anspruch auf Eintragung eines Wegerechts auf 509 ergeben oder zumindest zur Duldung seitens Ihres Nachbarn.

Sollten sich ggf. aus der genauen Formulierung des eingetragenen Überbaurechts oder ggf. auch aus den Bauunterlagen ein Verstoß ergeben, kann dies neben den Ansprüchen aus § 912 BGB und § 915 BGB auch Ansprüche aus dem Deliktsrecht mit sich bringen. Dies wären dann insbesondre Schadensersatzansprüche hinsichtlich der Wertminderung durch den Überbau. Hierzu wäre aber eine genauer Prüfung der Unterlagen erforderlich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Knoll

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