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Überbaurecht

28.08.2012 12:14 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


16:21

Ich wohne seit 25 Jahren in meiner Eigentumswohnung. Neben unserem Haus wurde vor 27 Jahren ein Hochhaus gebaut und dabei wurde teilweise ein Grundstück einer dritten Partei überbaut. Das überbaute Grundstück ist im Grundbuch bekannt unter Flurnr. 508. Ein Wege- und Überbaurecht für den Eigentümer des Hochhauses nebenan wurde im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich um einen Grundstreifen von 4m. Breite, 25m. Länge und verläuft von der Straße nach hinten durch, direkt neben meinem Haus und Garten. Durch die Überbauung entstand ein Tünnelchen von 4 x 10 m. unter dem Hochhaus; die weiteren 4x15 m. führen zum großen Grundstück der dritten Partei. Das Flurstück 508 wurde von dem damaligen Eigentümer so wenig benutzt, dass er es an meinem Nachbarn (der Besitzer des Hochhauses) zu einem extrem günstigen Kaufpreis angeboten hat. Er weigerte sich aber. Danach hat er es mir zum gleichen Preis angeboten und ich habe sofort zugeschlagen. Neben dem Stück von 4x15 m. befindet sich der Hinterhof des Hochhauses einerseits und mein Garten anderseits.
Vor Kurzem habe ich im Grundbuch nachgesehen und dabei eine interessante Entdeckung gemacht. Auf dem von mir gekauften Grundstück 508 steht unmittelbar gegen meinem Haus eine Mauer, wo das Hochhaus drauf abstützt. Über Flurstück 508 steht im Grundbuch folgender Satz erwähnt und zur Erläuterung: Grundstück Flur 21, Flurstück 509 ist das Grundstück meines Nachbarns und wo steht „Der Käufer" ist der Käufer des Flurstücks 508, also ich, gemeint.

Ich zitiere:

„Der Käufer gewährt dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flur 21, Flurstück 509 das unentgeltliche Recht, über das gekaufte Grundstück zu Gehen und zu Fahren sowie über dem gekauften Grundstück von der Unterkante des Bodens des Obergeschosses an und höher ein Gebäude zu Errichten und zu Unterhalten. Das verkaufte Grundstück muß also in Höhe eines erdgeschossigen Gebäudes frei bleiben"

Ende Zitat.

Meine Frage lautet:

Hat der Nachbar hier gegen das Überbaurecht verstoßen und hat das Konsequenzen?
Ob mit dem damaligen Grundstückseigentümer des Flurstücks 508 weitere Vereinbahrungen getroffen worden sind, die nicht im Grundbuch eingetragen worden sind, ist mir nicht bekannt.

m. fr. Gruß,

28.08.2012 | 12:47

Antwort

von


(2284)
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Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wurde die in Grundbuch eingetragene Grunddienstbarbeit nicht eingehalten, wenn in Höhe eines eingeschossigen Gebäuden kein Freiraum verblieben ist.

Und dieses ist offenbar nicht der Fall, wenn dort eine Stützmauer gebaut worden ist, da dadurch der Freiraum eben nicht mehr gegeben erscheint. Allerdings wird man die genaue Bauweise vor Ort sicherlich ansehen müssen.


Gleichwohl kann man nach der bisherigen Darstellung wohl von einem Überbau, der nicht durch die Grundbucheintragung gedeckt ist, ausgehen.


Dieses wird im vorliegenden Fall nach § 912 II BGB dann dafür sorgen, dass eine sogenannte Überbaurente zu zahlen wäre; ein Rückbau oder Abriss wird nicht in Betracht kommen.


Die Überbaurente richtet sich nach dem Nutzungsverlust und müsste in Streitfall durch ein Gericht unter Hinzuziehung eines Sachverständigen ermittelt werden.


Aber entscheidend ist weiter, ob und ggfs. was noch zusätzlich zwischen den damaligen Eigentümern vereinbart worden ist; dazu wäre dann aber die "Gegenseite" darlegungs- und beweispflichtig.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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Rückfrage vom Fragesteller 28.08.2012 | 15:49

Falls hier i/d Vergangenheit eine Vereinbarung getroffen worden ist, unter welchen Voraussetzungen bin ich daran gebunden und können sich da Auswirkungen gegen mich entfalten?
(das ist was ich meinte mit "Konsequenzen")

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.08.2012 | 16:21

Sehr geehrter Ratsuchender,


gut, dass Sie die Nachfrage hinsichtlich der "Konsequenzen" gestellt haben, da dieses so aus der Erstfrage nicht deutlich geworden ist.


Hinsichtlich des Überbaues würde eine solche privatrechtliche Vereinbarung aus der Vergangenheit nur die damaligen vertragsparteien binden, da es eben an der grundbuchrechtlichen Eintragung dieser Vereinbarung dann fehlen würde.

Insoweit ändert sich also zur Erstantwort nichts, sofern es den Überbau selbst betrifft.


ABER: Eine solche Vereinbarung kann Sie als Rechtsnachfolger wegen der Überbaurente (also der zu leistenden Zahlung) binden. Hier kommt es auf den genauen Wortlaut einer möglichen Vereinbarung an, der ja nicht bekannt ist.

Bei der Rentenzahlung bedarf es nämlich - im Gegensatz zum Überbau selbst - keineswegs einer grundbuchrechtlichen Eintragung, um einen rechtsnachfolger zu binden. Es wäre also durchaus möglich, dass Sie hinsichtlich Rentenzahlung/-höhe eine alte Vereinbarung gegen sich gelten lassen müssen (hätten dann aber ggfs. einen Schadensersatzanspruch gegen "Ihren" Verkäufer).



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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