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Überbau / Grenzüberschreitung bei Stadt


| 27.01.2006 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

vor kurzem erhielten wir (meine Frau und ich) von unserer Stadtverwaltung ein kleines Schreiben bezüglich unseres Anwesens, dass wir im Jahre 2000 erworben hatten, mit folgendem Inhalt:
„Bei der Erfassung von städtischen Grünflächen im Bereich der Römerstraße hat unser Stadtplanungsamt festgestellt, dass städtische Grundstücke mit Einfassungen durch Mauern bzw. Zäune versehen und in die Gartenflächen der angrenzendenprivaten Grundstücke mit einbezogen sind. Hierbei handelt es sich auch um das o.g. städtische Grundstück Flst. 3038 mit 15m², das in Ihr Grundstück Flst. 2776, mit einbezogen wurde. Einen Lageplan haben wir beigefügt, in dem das städtische Grundstück gelb gekennzeichnet wurde.
Da das städtische Grundstück für öffentliche Zwecke nicht benötigt wird, möchten wir Ihnen anbieten, die bereits von Ihnen genutzte Fläche zu erwerben. Unser Gutachter hat die Flächen als sog. Vorgartenflächen mit 150,00 € bewertet. Bitte setzen Sie sich mit uns in Verbindung, um die weitere Vorgehensweise zu besprechen.“
Betroffen sind noch weitere Anwohner, da die uns bislang völlig unbekannte Grenze wie eine Käseecke in die seitherigen Grundstücke schräg einschneidet. Bei uns sind es auf der linken Seite 0,31 m und auf der rechten Seite 1,39 m. Das Grundstück ist an dieser Stelle mit einer kleinen Außenmauer und nach innen mit einer zwei Meter hohen Mauer aus Eisenbahnschwellen zum Innenhof mit Einfahrt zur Doppelgarage gesichert. Auf diesem Streifen von etwa 3 Metern befindet sich ein sehr alter Baumbestand, mehrere große Kiefern und viele Sträucher, die einen Sichtschutz zum abgegrabenen Innenhof (leichtes Hanggrundstück) ergeben. Diese Baggerarbeiten wurden im Jahre 1983 im Rahmen eines umfassenden Um- und Neubaues des Hauses, sowie zur Herstellung eines Innenhofes mit Einfahrt zur Doppelgarage durchgeführt. Daher umfasste das 1983 genehmigte Baugesuch auch die geöffnete (abgerissene Außenmauer) sowie die Restmauer welche, wie alle baulich relevanten Maßnahmen, ebenfalls mit einer roten Markierung (Strich entlang der uns bisher bekannten und mit Messpunkten ausgestatteten Grenze) versehen war.
Da das neu ausgewiesene Grundstück sich nun plötzlich und überraschend genau zwischen unserem Anwesen und der Straße befindet, finden wir das Ganze sehr unschön. Aufgrund der Flurstücksnummer gehen wir davon aus, dass die öffentliche Verkehrsfläche entwidmet wurde und es sich um ein privates Grundstück der Stadt handelt.

Nach einigen Recherchen hat sich nun zwischenzeitlich herausgestellt, dass diese „neue“ Grenzziehung bereits im Jahre 1954 stattfand (1952 wurde übrigens das ursprüngliche Haus erbaut) und zu diesem Zeitpunkt auch in das Liegenschaftskataster und damit in die dortigen Lagepläne entsprechend eingetragen wurde.

Unter anderem stellen sich uns nun zu dem oben dargestellten Sachverhalt folgende Fragen:

1. Findet hier § 912 ff BGB Überbau (ansonsten nur Gebäude betreffend) analoge Anwendung?
2. Ist bei einem Abkauf entspr. § 915 BGB nicht der Preis zum damaligen Zeitpunkt der Grenzüberschreitung im Jahre 1954 anzusetzen?
3. Die 1983 erteilte Baugenehmigung beinhaltete einen ca. 30 Jahre alten Lageplan mit den alten Außengrenzen (Außenmauer) und genauen Messpunkten aus dem Lageplan von 1952. Eine Genehmigung des Bauvorhabens mit den entsprechend gekennzeichneten Außengrenzen hätte nach der damaligen BauvorlageVO mit einem so alten Lageplan eigentlich nie erteilt werden dürfen. Damit ist ja in gewisser Weise eine Grenzüberschreitung objektiv zugelassen und auch erlaubt worden?
4. Im Zuge der 1983 stattfindenden umfassenden Bau- und Baggerarbeiten hätte im übrigen einen Rückbau zur bereits 1954 festgestellten neuen Grenze ohne erheblichen Aufwand stattfinden können. Hätte die Stadt nicht die Pflicht gehabt dies durch eine entsprechende Änderung der Baugenehmigung und den üblichen baupolizeilichen Maßnahmen sicher zu stellen?
5. Gibt es irgendeinen Bestandsschutz?
6. Hätte im Grundbuch in Abt. 2 nicht eine Reallast verzeichnet sein müssen?
7. Hätte nach zweimaliger Anfrage beim Grundbuchamt der Stadt (vor dem Kauf 2000) nach Belastungen des Grundstücks nicht ein entsprechender Hinweis der Stadt erfolgen müssen, da sich ja nun auch die Frage einer möglicherweise fehlenden Erschließung des Anwesens stellt? (Reallast gleichend)

Wo bleibt im vorliegenden Fall nach dem Rechtsverständnis auch meiner sämtlichen Verwaltungskollegen in der Landes- Kreis und Gemeindeverwaltung der gebotene und vielgerühmte Grundsatz der Rechtssicherheit sowie Treu und Glauben, wenn eine solche Grenzziehung über 50 Jahre hinweg verschwiegen, Baugenehmigungen mit vom Architekt rot markierter ursprünglicher Außengrenze von 1952 erteilt werden und dann plötzlich nichts mehr Bestand haben und völlig überraschend abkassiert werden soll?

Über eine fachliche Stellungnahme Ihrerseits würden wir uns sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Wolfgang und Renate
Sehr geehrte(r) Fragesteller(-in),

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt:


1.
Eine direkte oder analoge Anwendung der §§ 912 ff. BGB scheint mir zunächst ausgeschlossen. Denn dies setzt mit der Rechtsprechung voraus, dass ein Gebäude, also ein Bauwerk, das durch räumliche Umfriedung gegen äußere Einflüsse Schutz gewährt und den Eintritt von Menschen gestattet (BGH, LM Nr.25) oder wenigstens vom Normzweck einbezogene andere grosse Bauwerke (LG Meiningen, OLG-NL 96, 281) vorliegen.

Hierzu zählen nach allg. Auffassung (BGH, a.a.O.) weder Zäune oder Mauern oder gar Gruben (AG Garmisch-Patenkirchen, MDR 66, 205).

Dessen ungeachtet kommen aber insbesondere Verwirkung, falls diese zu verneinen sein sollte (siehe unter Ziff.7) eine Duldungspflicht aus nachbarschaftlichem Gemeinschaftsverhältnis oder in Einzelfällen auch eine Anwendung von § 251 Abs.2 BGB in Betracht. Zu den in Ihrem Fall naheliegenden Lösungsmöglichkeiten siehe bitte noch die letzte Antwort – auf jeden Fall folgt eine Lösung in Ihren Sinne nicht direkt oder analog aus den §§ 912 ff. BGB.


2.
§ 915 BGB findet m.E. keine Anwendung –siehe Antwort Nr.1.


3.
Ja, es spricht einiges dafür, dass mit der 1983 erteilte Baugenehmigung, die mit Ihrer Schilderung einen ca. 30 Jahre alten Lageplan mit den alten Außengrenzen (Außenmauer) und genauen Messpunkten aus dem Lageplan von 1952 umfaßte, eine Grenzüberschreitung objektiv zugelassen und damit erlaubt wurde. Hierfür spricht insbesondere der Zeitablauf von nunmehr bald 23 Jahren.


4.
Ich pflichte Ihnen zunächst bei, dass im Zuge der 1983 stattfindenden, wie Sie berichteten, umfassenden Bau- und Baggerarbeiten ein Rückbau zur bereits 1954 festgestellten neuen Grenze ohne erheblichen Aufwand hätte stattfinden können.

M.E. wird man auch von einer Verpflichtung der Stadt, dies durch eine entsprechende Änderung der Baugenehmigung und den üblichen baupolizeilichen Maßnahmen sicher zu stellen, auszugehen haben. Wenn die Stadt dies ein Vierteljahrhundert aus mir nicht bekannten Gründen unterließ, spricht einiges dafür, dass sie nun an der Geltendmachung ihrer Rechte gehindert ist.


5.
Einen Bestandsschutz i.e.S. würde ich bezweifeln. Denn dieser regelt ja primär die Frage, in welchem Umfang ein bereits vorhandener baulicher Bestand (z. B. altes Fabrik- oder Wohngebäude) bei Gesetzesänderungen, Umplanungen oder ähnlichem in seiner Existenz und Funktion geschützt ist.

Oder mit anderen Worten: Beim Bestandsschutz geht es um die Frage, wie mit baulichen Anlagen zu verfahren ist, die nach den damaligen Vorschriften des Baurechts – legal - errichtet wurden, aber nach Änderung des Gesetzes gegen das heute gültige Baurecht verstoßen. Dies ist in Ihrem Fall thematisch offenbar nicht einschlägig.


6.
Für eine Anwendung der §§ 1105 ff. BGB sehe ich im Nachhinein wenig Verpflichtung der Stadt.


7.

Die Frage, ob nach zweimaliger Anfrage beim Grundbuchamt der Stadt (vor dem Kauf 2000) nach Belastungen des Grundstücks nicht ein entsprechender Hinweis der Stadt erfolgen musste, möchte ich bejahen. Dies u.a. wegen des von Ihnen bereits angesprochenen Gesichtspunktes, dass sich u.U. ja nun auch die Frage einer möglicherweise fehlenden Erschließung des Anwesens stellen kann.

Entscheidend dürfte aber m.E. sein, dass –wie bereits unter Ziff.1 aufgeführt- hier ganz erhebliche Gründe für eine Verwirkung der Stadt sprechen. Ihre Appellation an Rechtssicherheit sowie Treu und Glauben dürfte deswegen begründet sein.

Wahrscheinlich muss man hier sehr an Einzelfall bezogen argumentieren, letzte Sicherheit habe ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung hier noch nicht. Entscheidend könnte aber m.E. sein, dass die Stadt im Jahre 1983 durch eine Änderung der Baugenehmigung bzw. sonstige baupolizeiliche Maßnahmen Ihre Rechte hätte sichern können. M.E. ist deshalb im von Ihnen vorgetragenen Fall von einer Verwirkung der Ansprüche der Stadt auszugehen – hierfür spricht nicht nur das sog. Zeitmoment, sondern auch das hierfür ebenfalls erforderliche Umstandsmoment. Denn es spricht einiges dafür, dass Sie davon ausgehen durften, dass die Stadt als Eigentümerin keinen Widerstand mehr leistet, insbesondere deswegen, weil Sie ja auf die „amtliche Vermessung“ vertrauen durften (OVG NRW vom 10.06.2005, 10 A 3664/03).

Für eine Frage zum Verständnis der Antwort stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen!


Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2006 | 17:41

Interessant ist ergänzend, dass die Stadt sich nach dem Kauf unseres Anwesens genau über 5 Jahre Zeit gelassen hat, um auf das davor liegende Grundstück aufmerksam zu machen. Was für ein "Zufall", dass damit gerade die Frist für eine eventuelle Möglichkeit zur Geltendmachung von Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer des Anwesens ebenfalls abgelaufen ist.
Steht in dem Gesamtzusammenhang des ingesamt doch recht merkwürdigen, fehlerbehafteten Verfahrensablaufes während über 50 Jahren nicht auch die Frage von Schadensersatz im Raume, da wir ja mit dem Kauf des Anwesens insbesondere von der Stadt über bestehende "Reallasten" (fehlende Erschließung u.v.m.) getäuscht wurden?
Sofern wir davon gewusst hätten, hätte es seinerzeit durchaus sein können, dass wir dann von einem Kauf abgesehen hätten.

Wir beabsichtigen im übrigen das kleine Grundstück nach Möglichkeit zu erwerben um künftige Rechtssicherheit zu erlangen und möchten die Fehler der Stadt dabei zurecht wertmindernd geltend machen. Ich denke, dass sich dies als Kompromiss bzw. außergerichtlicher Vergleich für alle Beteiligten als Lösung anbieten sollte.

Recht herzlichen Dank für Ihre umfassenden Ausführungen, die uns in der Sache sehr weitergeholfen haben und eine glänzende Unterstützung für die anstehenden Gespräche mit der Stadt darstellen.

Mit freundlichen Grüßen
WB

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2006 | 18:34

Sehr geehrter Herr B.,

danke für Ihre Nachfrage.

Zunächst einmal spricht der von Ihnen nun ergänzend mitgeteilte Sachverhalt offensichtlich für die bereits angedachte Verwirkung.

Ob hier parallel Schadensersatzansprüche plausibel darzustellen sind, wage ich auf Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts aber zu bezweifeln (ohne dies hier letztverbindlich beurteilen zu können). Denn Sie berichten ja selbst, dass es (nur) hätte sein können, dass Sie vom Kauf damals Abstand genommen hätten. Dies dürfte aus der Ferne der hier möglichen Beratung zu wenig sein.

Dessen ungeachtet erscheint mir die von Ihnen mitgeteilte, weitere Vorgehensweise sinnvoll. Es wäre zumindestens einen Versuch wert, hier bei der Stadt „einen Nachlass“ einzufordern. Dies schon deswegen, weil ich die Chancen der Stadt, in einem evt. Gerichtsverfahren letztendlich zu obsiegen, unter Hinweis auf die Ausgangsantwort eher gering einschätzte.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -


ra.schimpf@gmx.de

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"Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Dr. Schimpf,
nochmals unseren herzlichsten Dank für Ihre umfassenden Ausführungen, die uns in der Sache sehr weitergeholfen haben und eine glänzende Unterstützung für die anstehenden Gespräche mit der Stadt darstellen. So haben wir insgesamt eine gute Ausgangsposition. Wir kommen bei Bedarf gerne wieder einmal auf Sie zu und empfehlen Sie selbstverständlich auch gerne in unserem großen Bekannten- und Kollegenkreis im RPS und MPI.
Mit freundlichen Grüßen
WB "