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Überbau - Gebäude und erhöhte Terrasse


27.05.2018 22:27 |
Preis: 30,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben die Chance ein Grundstück mit Gebäude zu kaufen. Die Verkäuferin besitzt ein weiteres Gebäude direkt nebenan, indem Sie selbst lebt. Als die Verkäuferin nebenan neu gebaut hat, hat Sie bei dem Bau des Nachbargebäudes auf unser künftiges Grundstück überbaut.

Bei dem Überbau handelt es sich zum einen um einen geschlossenen Raum (Zweit-Wohnzimmer). Weiter befindet sich vor dem Zweit-Wohnzimmer eine große, teilweise überdachte Terrasse. Das Dach der Terrasse ist mit dem Gebäudedach verknüpft.. Diese Terrasse liegt etwa 80 cm über der Höhe unseres künftigen Gartens und ist außer der Höheren Lage nicht weiter abgetrennt. Gerne würden wir diese nutzen, indem wir zwei Stufen vorbauen - sind uns aber rechtlich gesehen bezüglich des Nutzungsrechtes unsicher.

Sofern wir das Grundstück mit Gebäude erwerben, müssten wir eine Grunddienstbarkeit eintragen. Diese besagt, dass Ihr Gebäude nicht zurück gebaut werden muss und wir keine Mietzahlung erheben. Das dieses Gebäude so stehen bleiben kann ist für uns in Ordnung. Verunsichern tut uns, dass die Fläche der erhöhten, teils überdachten Terrasse ebenfalls auf dem Lageplan schraffiert ist - zugunsten der Verkäuferin.

Die Terrasse liegt, wie beschrieben ca. 80 cm über unserem Garten. Das Nachbargebäude steht auch etwas erhöht, sodass die Terrasse durchaus mit der Bodenplatte des Nachbargebäudes verbunden sein kann bzw. tragende Aspekte besitzt.

Wir wären damit einverstanden, dass diese Terrasse baulich nicht verändert wird. Unsicher sind wir uns derzeit, ob mit Zustimmung zum Überbau auch ein Nutzungsrecht für die Verkäuferin für die offene Terrasse verbunden ist. Wir glauben, dass diese Terrasse, da Sie auf unserem künftigen Grundstück liegt und es sich nicht um einen geschlossen umbauten Raum handelt, durch uns künftig genutzt werden kann. Die Schraffur im Lageplan bezieht sich nur darauf, dass diese nicht zurückgebaut werden muss? Ist dies richtig?

Danke für Ihre Hilfe!

Mit freundlichen Grüßen
Cornelia Langenfeld



28.05.2018 | 13:03

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

Zunächst einmal teile ich mit, dass ich hier keinen Lageplan finden kann.

Es erscheint so, als bestünde noch Klärungsbedarf. Es wäre Ihnen zunächst einmal der genaue Wortlaut der ins Auge gefassten Grunddienstbarkeit zu nennen. Daraus kann man dann ersehen, wie hier die Nutzungsverhältnisse genau sein sollen. Es ist hier nicht auszuschließen, dass die Nachbarin die Nutzung an der Terrasse haben will. Derartige Nutzungsrechte sind per notariellem Vertrag mit Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Gunsten der Nachbarin durchaus denkbar. Hierbei können die Eigentumsrechte aus Ihrem Grundstück gerade eingeschränkt werden.

Beurkundet wird letztlich das, was Sie mit der Nachbarin aushandeln, so dass hier VOR der Beurkundung genau zu klären ist, was jeder will und bereit ist zu geben.

Zu berücksichtigen ist auch die zeitliche und faktische Komponente, denn Sie kaufen das Hausgrundstück ja in der vorhandenen Konstellation mit einem bereits wohl seit längerem bestehenden Überbau.

Ich kann Ihnen daher nur empfehlen, dass Sie den notariellen Kaufvertrag vor Unterzeichnung genau prüfen und ggf. mit Ihrer Nachbarin klären, wie es genau sein soll. Sie können vor der Beurkundung und auch währenddessen auch genaue Fragen an den Notar stellen, wie ein bestimmter Passus gemeint ist.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.
Laden Sie ggf. noch gerne den Plan hoch und ich antworte Ihnen in der Nachfragefunktion nochmals.

Draudt
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 28.05.2018 | 22:44

Vielen Dank für Ihre zeitnahe Rückmeldung. Anbei folgt der exakte Wortlaut:

„Derjenige Eigentümer des Flurstückes X (überbauender Grundbesitz) ist berechtigt den überbauten Teil der auf diesem Grundbesitz befindlichen Gebäudeanteile an der Grundstücksgrenze zum Nachbargrundbesitz Flurstück Y (überbauter Grundbesitz) der in dem als Anlage und Bestandteil zu dieser Urkunde genommenen Lageplan blau hinterlegt ist, dort dauerhaft zu belassen.

Der Eigentümer des überbauten Grundbesitzes hat diesen Überbau seitens des überbauenden Grundbesitzes dauerhaft zu dulden."

Den Lageplan kann ich leider nicht hochladen. Blau hinterlegt ist in dem Lageplan sowohl der Gebäudeanteil als auch die komplette Terrasse.

Zur Interpretation: Ich verstehe unter dauerhaft belassen, dass keine bauliche Maßnahme zum Rückbau gefordert wird. Auf Ihre Rückmeldung betreffend der Nutzungsrechte freue ich mich. Ich vermute, dass eingeschlossen umbauter Raum (Gebäude) anders behandelt werden muss als die offen zugängliche Terrasse?

Viele Grüße




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2018 | 13:16

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre weitere Mitteilung.

Unter dauerhaft belassen ist kein Rückbau gemeint, das ist richtig interpretiert. Wenn allerdings auch die Terrasse im Lageplan blau hinterlegt ist, so kann sie auch von der Nachbarin genutzt werden. Die Formulierung ist noch nicht eindeutig, denn man kann schon noch vor Vertragsunterzeichnung genaue Regelungen bezüglich der Nutzung treffen. Das rate ich Ihnen weiterhin dringend an. Besser ist es wie gesagt, vor einer Vertragsbeurkundung hier genau abzusprechen und sodann in den Vertrag aufzunehmen, was Sie vorhaben und nutzen möchten und was die Nachbarin. Vorher ist auszuhandeln, wer wozu bereit ist.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin


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