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UG/GmbH Immobilienkaufvertrag - Durchgriff auf Gesellschafter ?

| 17.06.2013 09:43 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Kaufvertrag Insolvenz UG Rücktritt Anfechtung Schadensersatz Immobilienkaufvertrag

Beteiligte:
- Verkäufer der Immobilie (Immobilienfonds in Luxemburg)
- Privat: Privatperson
- Mieter1 (40 % der Miete, Postbank), Mieter2(60 % der Miete, Post)
- UG (Unternehmer Gesellschaft): Die Privat zum Immobilienkauf gründet. Privat ist allein Geschäftsführer und hält alle Anteile.

Was bisher geschah
-Privat möchte die Immobilie kaufen (Kaufpreis 200 TSD)
-Privat sendet per Email ein Kontoauszug aus Privatvermögen mit Finanzierungsbestätigung im Email-Text
- Erster Kaufvertragsentwurf kommt (Käufer ist Privat)
-Privat entscheidet sich um. Er möchte nicht als Privat kaufen und gründet eine UG mit 1.000 EUR Eigenkapital (steuerliche und haftungstechnische Gründe)
- ca 2 Monate später: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages durch die UG
- Kurz nach notarieller Beurkundung erhält UG die Kündigung durch Mieter2 (Quoten-Sonderkündigungsrecht)
- UG hat den Kaufpreis noch nicht bezahlt (noch ist er nicht fällig da Genehmigung des Vertrags durch Verkäufer noch nicht da und Stadt Verzichtserklährung noch nicht da)

ZIEL: Rückabwicklung das Kaufvertrages
- Sieht wie geplante Vorgehensweise aus: erst Verkaufen mit Hoffnung auf attraktive Mietrenditen, dann gleich nach Beurkundung Mietvertrag kündigen
-Vorschlag der einverständigen Aufhebung wurde vom Verkäufer abgelehnt

IDEE:
- Kaufpreis nicht zahlen. Mit der Mieter2-Kündigung möchte weder Privat noch der ursprünglich geplante Darlehnsgeber der UG ein Darlehen geben.
- Kaufvertrag enthält Klause: "der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen". Das UG Eigenkapital ist bereits durch ihre Notarrechnung aufgebraucht.
-UG ist bewusst das Verkäufer Schadensersatzforderung stellen kann. Eine kostensparende Rückabwicklung vor Grundbuch Auflassung hat Verkäufer jedoch abgeschlagen. Privat denkt: von einer insolventen UG wird Verkäufer nix bekommen.
- Privat würde nun UG-Insolvenzantrag stellen wegen Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung. Insolvenzverfahren soll mangels Masse abgelehnt werden.

Hinweise:
Verkäufer argumentiert die "Finanzierungsbestätigung" sei auch für die UG gültig.
Privat gab "Finanzierungsbestätigung" als er als Privat kaufen wollte. Nachdem sich Privat entschloss nicht selbst zu kaufen sondern über eine UG wurde keine "Finanzierungsbestätigung" mehr angefordert. Privat denkt nicht das die zuerst gegebene Finanzierungsbestätigung auch für die UG gilt. Wenn doch, ist so eine Finanzierungsbestätigung (einfache Kopie Kontoauszug ohne Vertrag o.ä.) überhaupt bindend ? Finanzierungen platzen öfter wenn der Hauptmieter kündigt.

FRAGEN
(1.) Könnte UG so problemlos die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages erzwingen oder kann der Verkäufer gegen Privat vorgehen (Stichwort Durchgriff auf Gesellschafter) ?

(2.) Haben Sie bessere Ideen bzw. Tipps die Rückabwicklung zu erreichen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Eine Durchgriffshaftung gibt es nach der Rechtsprechung des BGH nicht mehr. Vielmehr ist im Falle einer Insolvenz der Gläubiger darauf beschränkt bei einer Klage gegen den Geschäftsführer den Anspruch für die Gesellschaft einzuklagen. D.h. sollte ein Anspruch gegen den Geschäftsführer bestehen, fällt dieser an die UG und nicht an den Gläubiger.

Sicherlich wird aus der Finanzierungsbestätigung kein unmittelbarer Anspruch gegen die Privatperson abzuleiten sein, da Käufer die UG ist.

Im Falle eines Insolvenzverfahrens könnte jedoch der Insolvenzverwalter prüfen, inwieweit der Gesellschafter und Geschäftsführer verpflichtet war eine entsprechende Einlage oder Darlehen zu leisten, da die UG den Kaufpreis nicht hätte erbringen können.

Eine Einstellung des Insolvenzverfahrens mangels Masse muss dann nicht eintreten, wenn der Verkäufer der Immobilie einen Kostenvorschuss für die Masse leistet. Dann wird das Verfahren eröffnet.

Im Falle eines Insolvenzantrages besteht nicht durch das Risiko, dass der Geschäftsführer dies bei seinem Bonitätsrating (Creditreform) zu spüren bekommt. Es besteht weiterhin die Gefahr, dass Strafanzeige erstattet wird und ihm Rahmen eines Insolvenzverfahrens den Kaufpreis an die UG leisten müssen.

2. Aufgrund des zeitlichen Zusammenhangs zwischen Kaufvertragsabschluss und Kündigung des Mietvertrages sollten Sie bei dem betreffenden Mieter Rückfrage halten, ob dieser die Kündigung bei der Verkäuferin avisiert hatte, so dass es sich hier um einen Tatbestand handelte für den eine Aufklärungspflicht bestand.

Ist dies der Fall, können Sie von dem Kaufvertrag zurücktreten, diesen hilfsweise anfechten und setzen sich dadurch nicht den genannten Risiken eines Insolvenzverfahrens aus. Im Zuge der Rückabwicklung müßten Sie aber damit rechnen, bei einem Zwangsvollstreckungsantrag Vollstreckungsgegenklage zu erheben. Hier müßten Sie dann nachweisen, dass die Verkäuferin schon vor oder bei Abschluss des Vertrages von der Kündigungsabsicht wußte.

Die Vorgehensweise nur auf die Zahlungsunfähigkeit der UF zu vertrauen, halte ich für sehr riskant, da die das Insolvenzverfahren, wenn es eröffnet wird nicht mehr beeinflußen können. Sie riskieren wie ausgeführt eine Herabstufung der eigenen Bonität als Privatperson, die Nachforderung des Kaufpreises durch den Insolvenzverwalter und eine Strafanzeige.

Aufgrund der Kündigung sollte die UG gegen die Verkäuferin einen Schadensersatzanspruch geltend machen, der in dem Wertverlust durch die Kündigung besteht. Hierzu sollten Sie den aktuellen Marktwert schätzen lassen und so mit dem Kaufpreisanspruch aufrechnen, für den Fall das die Rückabwicklung scheitert.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit weiter zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2013 | 11:59

Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen Dank für die wertvollen Hinweise !

Privat hatte nicht vor die Immobilie aus Privatvermögen zu finanzieren. Es war geplant das ein naher Angehöriger eine 100 % Finanzierung gibt. Es gab dazu vor dem Notartermin auch ein Termin mit dem Angehörigen, seinem Sparkassenberater und dem UG-Geschäftsführer (Vermögenstatus mit Datum des Angehörigen liegt vor, es wurde diskutiert welche Vermögensposition aufgelöst werden sollte für das Darlehen). Mit der Kenntnis der Kündigung möchte der nahe Angehörige aber kein Darlehen mehr geben. Privat wollte nie der UG ein Darlehen geben. Vor diesem Hintergrund:

Auf welcher Rechtsgrundlage käme eine Strafanzeige in Frage ?
Auf welcher Rechtsgrundlage käme eine Kaufpreisnachzahlung in Frage ?

Kann Privat wirklich zur Zahlung gezwungen? Das bedeutet am Ende er haftet mit Privatvermögen dafür das die UG-Finanzierung weggebrochen ist. Gerade um die Haftung zu vermeiden wurde doch die Kapitalgesellschaft gegründet.


Best Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2013 | 14:33

Vielen Dank für die Nachfrage.

Eine mögliche Strafbarkeit folgt aus § 263 StGB, Eingehungsbetrug, da der Geschäftsführer einen Kaufvertrag abgeschlossen hat ohne den Kaufpreis zahlen zu können.

Die Kaufpreiszahlung kann nicht verlangt werden. Allerdings könnte bei Vorliegen eines Darlehensvertrages der Darlehensbetrag eingefordert werden.

Da die Finanzierung von dritter Seiter gestellt werden sollte und kein Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, besteht aus meiner Sicht keine Verpflichtung den Darlehensbetrag einzubringen.

Privat kann dann, wenn der Darlehensvertrag nicht abgeschlossen war, nicht zur Zahlung gezwungen werden. Allenfalls besteht eine Schadensersatzforderung für die angefallenen Notarkosten, wenn dies durch die Verkäuferin zu Tragen war.

Die Haftung von Privat besteht daher nur bei Vorliegen einer vertraglichen Regelung über einen Darlehensbetrag oder einer Einlage.

Gerne stehen ich Ihnen weiterhin zur Verfügung, wenn Sie eine weitergehende Beratung wünschen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 17.06.2013 | 14:56

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