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Trotz mündlicher Zusage Mieterhöhung vor Mietvertrag

02.06.2014 12:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich habe nach einigem Hin und her eine eine mündliche Zusage zu einer Wohnung erhalten.
Mit den jetzigen Mietern habe ich mich auf die Ablöse und Mietbeginn geeinigt.

Nun wartete ich einige Zeit geduldig auf den Vertrag, dieser verzögert sich allerdings nun, da es eine Mieterhöhung geben soll. Der Mietpreis welcher mit kommuniziert wurde, wurde mir unter Zeugen zugesichert. Von der Hausverwaltung im Haus welche die Kandidaten auswählt und von der Hausverwaltung welche die Verträge aufsetzt.
Auf eine telefonische Rückfrage, wo der Vertrag den bliebe, hieß es letzte Woche sogar das ich meine jetzige kündigen kann, die Hausverwaltung "nähme das auf Ihre Kappe".
Nun wollen die Hauseigentümer die Miete auf noch unbekannte Höhe steigern bevor ich den Vertragsentwurf zur Unterschrift erhalte.
Meine Frage: Habe ich ein Recht auf den mündlich zugesicherten Mietpreis?

Wie kann ich solche mündliche Zusagen durchsetzen, gerade wenn sie von inoffiziell zuständigen und offiziell zuständigen getroffen wurden? Der angesetzte Mietpreis ist vielen Zeugen bekannt, die Verzögerung bei der Vertragserstellung verläuft ohne Kommunikation mit mir.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie führen aus, dass Sie „nach einigem hin und her eine mündliche Zusage" zur Anmietung der Wohnung bekommen haben. Demzufolge gehe ich davon aus, dass die Zusage von einer der weiter unten im Sachverhalt erwähnten Hausverwaltungen erfolgte.

Zwei Fragen sind zu stellen. Erstens, ob durch die Zusage bereits ein Mietvertrag entstanden ist bzw. zweitens, ob „nur" der Mietpreis für die Wohnung zu gesagt wurde.

1. Mietverträge können auch mündlich abgeschlossen werden.
Voraussetzung ist, dass sich die Parteien gem. § 145 BGB durch Angebot und Annahme auf den Abschluss des Vertrages geeinigt haben.
Vorliegend dürfte dies der Fall sein, denn Sie haben sich mit der Hausverwaltung auf den Abschluss des Mietvertrages zu dem konkreten Preis geeinigt und (auf welche Art bzw. Reihenfolge auch immer) Angebot und Annahme erklärt.

Da der Eigentümer den Vertrag nicht selbst abgeschlossen hat, ist die Frage zu stellen, ob der Eigentümer wirksam vertreten worden ist.
Dies ist gemäß Ihrer Schilderung ebenfalls der Fall, denn die handelnden Personen sind als Hausverwaltung für Auswahl der Mieter und Formulierung der Mietverträge verantwortlich.
Für Sie als Mieter/Partei des Mietvertrages stellt sich die Sachlage so dar, dass Ihr Ansprechpartner und vom Vermieter bevollmächtigter Vertreter die Hausverwaltung ist.

Sollte dem nicht so sein, dann hat die Hausverwaltung als Stellvertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt. In diesem Fall hängt die Wirksamkeit des Vertrages von der Genehmigung des vertretenen ab. Diese könnte durch das zögerliche Verhalten des Vermieters nicht erfolgt sein.

Allerdings ist zu beachten, dass für eine wirksame Stellvertretung nicht nur eine „aktiv" erteilte Vollmacht ausreichend ist, sondern auch eine Rechtsscheinvollmacht in Form der Anscheinsvollmacht oder Duldungsvollmacht.
Diese sind dann gegeben, wenn der Vertreter den Rechtsschein einer wirksamen Vertretungsmacht setzt und der vertretene diesen Rechtsschein entweder duldet oder nicht zunichte macht. Dies ist vorliegend gemäß Ihrer Schilderung mindestens der Fall bzw. es liegt entweder eine wirksame echte Stellvertretung oder eine wirksame Anscheins- oder Duldungsvollmacht vor.

Insofern ist von einem wirksamen Mietvertrag für die konkrete Wohnung für den konkreten Preis auszugehen. Die Erhöhung der Miete kurz nach Abschluss des Mietvertrages und vor Übergabe ist jedenfalls unwirksam, § 558 BGB.

2. Die Frage, ob „nur" der Mietpreis zugesichert wurde oben einen Mietvertrag abzuschließen ist deshalb nicht relevant, würde aber nach den obigen Prinzipien ebenso zu einer Stellvertretung des Vermieters durch die Hausverwaltung führen.

3. Letztendlich sind obige Ausführungen von der Beweisbarkeit abhängig. Dies kann Ihnen durch die anwesenden Zeugen gelingen.

4. Aufgrund des bereits erfolgten Abschlusses eines Mietvertrages, müssen Sie keinen (weiteren) schriftlichen Mietvertrag unterzeichnen. Im Zweifel werden die Konditionen für Sie (nicht bzgl. des Mietpreises aber zum Beispiel bzgl. von Schönheitsreparaturen) ungünstiger.

Ihren Anspruch auf „Durchführung" des Mietvertrages zu den genannten Konditionen müssen Sie schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend machen. In diesem Schreiben sollten Sie die Übergabe der Wohnung zu dem vereinbarten Termin und den vereinbarten Konditionen einfordern. Ferner sollten Sie in dem Schreiben eine Frist zur Erklärung über den Bestand des Mietvertrages zu den vereinbarten Konditionen einfordern. Den Zugang des Schreibens müssen Sie beweisen.

Sollten die Eigentümer nicht reagieren, dann können/müssen Sie Ihren Anspruch gerichtlich im Rahmen einer einstweiligen Verfügung (wenn der Einzug demnächst stattfindet und die Sache dringlich ist) mit anschließendem Hauptsachverfahren oder nur in einem Hauptsacheverfahren (wenn keine Dringlichkeit besteht) durchsetzen.

Sollten Sie das Interesse an der Wohnung verlieren, dann sollten Sie sicherheitshalber die Wohnung gegenüber den Vermietern schriftlich kündigen, damit nicht nach einiger Zeit doch der Bestand eines Mietverhältnisses behauptet wird, für das Sie dann zahlen müssen.

5. Zu beachten ist auch, dass die Hausverwaltung Ihnen gegenüber gesagt hat, dass sie die Kündigung Ihrer alten Wohnung und den neuen Mietpreis auf „ihre Kappe" nähmen.

Abhängig von der Beweisbarkeit dieser Aussage, könnte es sich hierbei möglicherweise um eine Garantieerklärung oder möglicherweise um ein Schuldübernahmeversprechen seitens der Hausverwaltung handeln. In diesem Fall könnten Sie auch Ansprüche (Schadensersatz, Aufwendungsersatz etc.) gegenüber der Hausverwaltung geltend machen. Dies bedarf aber einer weiteren Prüfung.

6. Abschließend ist auszuführen, dass wegen der Kürze des geschilderten Sachverhaltes, wegen der Komplexität des Sachverhaltes (Dreiecksverhältnis, evtl. Schuld- oder Garantieübernahme, diverse Anspruchsgrundlagen etc.), wegen der zu klärenden Beweislage und wegen den nicht bekannten zeitlichen Gegebenheiten (hiervon hängt die Wahl der außergerichtlichen und gerichtlichen Mittel ab), eine persönliche Beratung durch einen Kollegen vor Ort (Tätig im Miet- und Wohnungseigentumsrecht) dringend zu empfehlen ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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