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Trotz Mindestmietdauer vorzeitig kündigen?

| 25.07.2011 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Auch ich habe eine Frage zur Mindestmietdauer. Da ich weiß dass es hierbei sehr auf die jeweilige Situation ankommt, möchte ich unsere zunächst einmal schildern:
Unsere Mietdauer ist vertraglich auf mindestens 5 Jahre festgelegt und würde nun noch 3 1/2 Jahre betragen. Wir möchten jedoch nun aufgrund der (noch) günstigen Zinskonditionen eine Eigentumswohnung kaufen. Die dafür notwendigen Verträge sind auch schon unter Dach und Fach - doch unser Vermieter wies auf die Mindestmietdauer hin. Seitdem haben wir ihm schon einige potentielle Nachmieter vorstellen können, die er jedoch ablehnte (2 Mal, weil sie nur in Zeitverträgen beschäftigt waren und ein Mal, weil die Mieterin ebenfalls keine Mindestmietdauer von mindestens 3 Jahren unterschreiben wollte).
Gibt es für uns die Möglichkeit, den Vertrag trotzdem mit der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von 3 Monaten zu kündigen? Eine Doppelbelastung mit Miete und Raten können wir uns nicht leisten.
Für Ihre Hilfe schonmal vielen Dank im Voraus!
25.07.2011 | 14:54

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

es könnte sich lohnen Ihren Mietvertrag von einem Rechtsanwalt genauer prüfen zu lassen, denn es gibt grundsätzlich nur zwei Möglichkeiten, eine längerfristige Bindung an einen Wohnmietvertrag zu erreichen.

1.
Die erste Möglichkeit ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages (befristeter Vertrag). Während der Laufzeit des Vertrages ist eine ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen.

Ein solcher Zeitmietvertrag wird vom Gesetz jedoch nur mit ganz bestimmten Gründen zugelassen (§ 575 BGB).

Danach kann ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will
oder
- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Der Vermieter muss die Gründe dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen.

2.
Wurde kein solcher befristeter Vertrag geschlossen oder ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen, ohne dass ein gesetzlich erlaubter Grund vorlag, so handelt es sich um ein Mietverhältnis unbestimmte Zeit.

Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit kann vom Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Begründung ordentlich gekündigt (§ 573c Absatz1 Satz 1 BGB), es sei denn, der Mieter hat auf sein Recht zur Kündigung für eine bestimmte Zeit verzichtet.

Mieter, Vermieter oder beide können auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum verzichten. Im Ergebnis stellt sich dies wie eine Art Mindestmietzeit dar. Da der Vertrag nach Ablauf des Kündigungsverzichts weiterläuft, wenn er nicht gekündigt wird, handelt es sich auch nicht um eine Befristung.

Ein solcher Kündigungsverzicht ist allerdings nicht in jedem Falle zulässig.
Wird der Kündigungsverzicht als unverhandelbare Klausel vom Vermieter gestellt handelt es sich grundsätzlich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters.
Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn ein Zeitraum von maximal 4 Jahren Kündigungsverzicht vereinbart wird (BGH Urteil vom 06.04.2005 – Az.: VIII ZR 27/04).

Ich gehe davon aus, dass in Ihrem Mietvertrag ein solcher Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Da länger als 4 Jahre, ist der Kündigungsverzicht unwirksam und Sie können jederzeit ordentlich kündigen, es sei denn, der Kündigungsverzicht ist individuell ausgehandelt worden (BGH Urteil vom 22.12.2003 – Az.: VIII ZR 81/03).

Wenn Sie hier Rechtssicherheit haben wollen, sollten Sie den Mietvertrag individuell prüfen lassen.

Ich hoffe jedoch, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.
Wenn Sie möchten, werde ich gerne in der Sache für Sie tätig. Für eine (kostenlose) erste Besprechung, z.B. über die bei einer weiteren Beauftragung entstehenden Kosten, rufen Sie mich gerne an unter 0231.580 94 95.

Die von mir erteilte Rechtsauskunft basiert ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben. Meine Antwort ist eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, so wie er von Ihnen geschildert wurde. Um eine ausführliche Begutachtung vorzunehmen, ist eine persönliche Beratung im Rahmen eines Mandats zwingend erforderlich. Es kann sich nämlich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn noch weitere Informationen hinzukommen oder andere weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

T e l e f o n : 0231. 580 94 95
F a x : 0231. 580 94 96
E m a i l : info@ra-belgardt.de
I n t e r n e t : www.ra-belgardt.de

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Bewertung des Fragestellers 27.07.2011 | 09:29

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