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Trotz BGH Urteil wirksame Endrenovierungsklausel?


| 27.03.2005 23:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



guten tag,

es geht um einen mietvertrag für eine 2,5 zimmer maisonette/galerie wohnung, welche mit einer sehr aufwändigen renvnierung (keine großen flächen, aber viele kleine) verbunden wäre.

einzug zum 01.06.04
geplanter auszug zum 01.09.2005

es gibt noch "andere" probleme wie geruchsbelästigung und falsche wohnungsgröße als auch falsche nebenkostenabrechnung, die gerade vom anwalt des mietervereins bearbeitet werden. nach einer groben sichtung meiner fakten, teile mir dieser anwalt nun mit, daß die renovierung wohl nicht zu umgehen sein. ich selbst sehe dies jedoch aufgrund des BGH urteils nicht ein und möchte nun für diesen sachverhalt um eine erneute prüfung bitten.

folgende punkte finden sich im mietvertrag (Formularmietvertrag, BRUNNEN, artikel# 10 25 200):

§3 Miete und Nebenkosten

Punkt 4: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. (es folgt mit schreibmaschine eingetragen): Die Wohnung wird dem Mieter frisch gestrichen und gereinigt - s. auch Übernahmeprotokoll übergeben und ist so zurückzugeben. Nebenabsprachen mit dem Vormieter haben keine Gültigkeit. (ende der schreibmaschinen-eintragung)

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.

Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

Punkt 5:

Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig: (fehlende Eintragung für die drei "arten" der räume)

$23 Weitere Vereinbarungen

Punkt 2:

(nun folgt die endrenovierungsklausel)

Die Räume werden renoviert übernommen und sind so zurückzugeben. der teppichboden ist gereinigt übernommen worden und ist so zurückzugeben - dies trifft auch auf die übrigen Bodenbeläge zu.

--------------------------

der anwalt des mietervereins meint, daß dies als "individual-vereinbarung" rechtlich wirksam ist.

wie ist die sachlage?

vielen dank und gruß

-- Einsatz geändert am 28.03.2005 11:24:40

-- Einsatz geändert am 28.03.2005 11:31:08
Eingrenzung vom Fragesteller
28.03.2005 | 11:22
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

Leider muss ich dem Anwalt des Mietervereins Recht geben.

Die BGH-Entscheidung betraf die formularmäßige Vereinbarung zu festen Renovierungsintervallen. Der BGH sah im Rahmen der AGB Kontrolle hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, insbesondere auch beim Auszug.

Nach Ihrer Schilderung liegt bei der unter § 23 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung eine individuelle Vereinbarung vor. Diese unterliegt damit nicht der AGB-Kontrolle.

Wenn man im Rahmen einer solchen individuellen Vereinbarung für sich nachteilige Regelungen trifft, ist dies rechtlich zulässig.

Sie haben sich vertraglich verpflichtet, beim Auszug zu renovieren, daran werden Sie sich halten müssen.

Auf die Klausel zu Schönheitsreparaturen kommt es insoweit nicht an.

Richtig ist, dass bei Unklarheiten in AGBs diese zu Lasten des Verwenders gehen. Dies ist hier aber unter oben genanntem nicht der Fall, da eine individuelle Vereinbarung zur Renovierung beim Auszug besteht.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen und trotzdem noch den besten Rest-Ostern-Wünschen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2005 | 12:21

hallo,

danke für ihre antwort. ist es richtig, daß diese "ergänzung" auch zu einer formularklausel wird, wenn der vermieter dies in mehr als zwei anderen mietverträgen ebenfalls eingetragen hat? würde dann die klausel unwirksam werden? kann der vermieter trotz eines nachmieters, der die wohnung unrenoviert übernehmen würde (incl. der übernahme als "renoviert") die renovierung fordern?

danke und gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2005 | 15:15

Ob diese Ergänzung tatsichlich eine AGB geworden ist, ist an dieser Stelle schwer zu beantworten. Wenn es eine "Standard-Ergänzung" ist, könnte dies für eine AGB sprechen. Diese sind dadurch gekennzeichnet, dass Sie von einer Seite für eine vielzahl von Fällen vorformuliert ist. Dann würde die Klausel als AGB der Inhaltskontrolle unterliegen und im Hinblick auf die BGH-Rechtsprechung wohl nur schwerlich Bestand haben.

Dies wird der Kollege vor Ort mit Ihnen am besten in einem persönlichen Gespräch klären können.

Hinsichtlich des Nachmieters ändert dies an Ihrer Verpflichtung grundsätzlich nichts. Ihre vertragliche Verpflichtung besteht zunächst. Man könnte hier daran denken, dass nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) es dem Vermieter verwehrt ist, hier Renovierung zu fordern. Dies sollten Sie auch mit dem Kollegen vor Ort besprechen.

Bewertung des Fragestellers |


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