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Treppensanierung


28.03.2007 11:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Im September 2006 wurde auf einer ordentlichen Eigentümerversammlung über die Sanierung einer Außentreppe diskutiert. Eine Eigentümerin (meine Frau) war nicht anwesend. Eine schriftliche Vertretungsvollmacht lag nicht vor. Es wurde Beschlußfähigkeit festgestellt.

Es lagen bereits Angebote zur Sanierung vor. Das ungünstigste (Abriss der alten Treppe und Neuaufbau) lag bei 16.000 €. Es wurde beschlossen, im März 2007 eine Sonderumlage von 16.000 € einzufordern, sollte es zum ungünstigsten Angebot keine Alternative geben. Im Protokoll wurde festgehalten, daß die Sonderumlage - wenn zur Sanierung notwendig - gefahren wird. Außerdem wurde beschlossen und protokolliert, daß ich die Gelegenheit habe, vor der endgültigen Entscheidung weitere Angebote einzuholen.

Mittlerweile steht fest, daß ein Abriss nicht notwendig ist. Mir liegen zwei Angebote vor, die ich allen Eigentümern in 2006 habe zukommen lassen und die unter 5.000 € liegen. Eine weitere Eigentümerin holte zusätzlich ein Angebot über 6.200 € ein. Anfang März 2007 wurde vom Beirat (die o.g. Eigentümerin) schriftlich (per Aushang am "Schwarzen Brett") eine Eigentümerversammlung einberufen, an der dann auch alle Eigentümer am 4.3.2007 teilnahmen. Es wurde einstimmig beschlossen, das Angebot über 6.200 € anzunehmen. Diese Entscheidung wurde schriftlich festgehalten und von allen Anwesenden unterschrieben. Mit Erleichterung wurde einmütig begrüsst, daß die Sonderumlagen nun nur noch 6.200 €, also etwa 1.500 € je Partei betragen würde. Der Beirat wollte sich nun mit der Hausverwaltung in Verbindung setzen und unseren Beschluss mitteilen.

Mit Schreiben vom 12.3.2007 erhalte ich von der Hausverwaltung die Aufforderung, bis zum 30.3.2007 einen Betrag von 2.616 € auf das Hausverwaltungskonto einzuzahlen. Begründung: "Bei dem einstimmigen Beschluss, wurde einer Summe in Höhe von 16.000 € zugestimmt. Da die Erneuerung der Treppe nun doch günstiger wird, können wir den Betrag auf 12.000 € mindern". Der Überschuß solle als Rücklage verwendet werden. Offensichtlich gab es eine Absprache zwischen Hausverwaltung und Beirat, nicht nur die 6.200 €, sondern 12.000 € einzufordern. Ich habe am gleichen Tag bei der Hausverwaltung telefonisch und per Fax widersprochen. Reaktion: Man wolle abwarten, "wie die anderen reagieren". Den Widerspruch habe ich zwischenzeitlich schriftlich wiederholt. Meine Frau und ich sowie eine weitere Partei möchten den Beschluß vom 4.3.2007 (6.200 €) umsetzen und über den Aufbau einer Rücklage gesondert entscheiden.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Üblicherweise werden aus dieser gebildeten Rückstellung größere Reparaturarbeiten durchgeführt. Weiterhin beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, in welcher Höhe eine Instandhaltungsrückstellung gebildet wird, wenn dies nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Dieser Beschluss muss einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs. 3 WEG), andernfalls können die Wohnungseigentümer beim Wohnungseigentumsgericht seine Ungültigerklärung beantragen (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG).

Nachdem in dem ursprünglichen Beschluss „lediglich“ die Sonderumlage für die Treppensanierung in Höhe von EUR 16.000,- und in dem weiteren Beschluss vom 04.03.2007 eine Reduzierung der Sonderumlage auf EUR 6.200,- beschlossen wurde, wird es für die Einforderung einer Instandhaltungsrücklage an einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer fehlen. Denn der ursprüngliche Beschluss wird nicht in der Weise ausgelegt werden können, dass die Zustimmung zu der Sonderumlage in Höhe von EUR 16.000,- im Falle der nachträglichen Kostenreduzierung hinsichtlich der Differenz als Zustimmung zu einer Instandhaltungsrücklage zu werten ist. Eine derartige Auslegung wird zunächst dem Wortlaut, aber auch den Umständen außerhalb des protokollierten Beschlusses widersprechen, zumal in der Einladung zu der Eigentümerversammlung der TOP „Instandsetzungsrücklage“ nicht aufgeführt sein wird. Soweit die Hausverwaltung in Absprache mit dem Beirat dennoch die Instandsetzungsrücklage eigenmächtige festgesetzt hat, halte ich dieses Vorgehen für unzulässig.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2007 | 17:12

Sehr geehrte Frau Petry-Berger, vielen Dank für die Antwort. Sie haben den Punkt exakt getroffen. Meine Rückfrage: Kann ich gegen den Verwalter (z.B. in Form einer Abberufung) etwas unternehmen? Immerhin hat sein eigenmächtiges Handeln und das Ignorieren des Willens der Eigentümer das Vertrauensverhältnis erschüttert. Dazu kommt, dass er mir bereits vor einem halben Jahr zugesichert hat, sich beim Verkäufer der Immobilie um die Rückforderung von Zahlungen zu kümmern, die ich für einen Zeitraum entrichten mußte, als ich noch kein Eigentümer war. Auf telefonische und schriftliche Nachfragen hat er nicht reagiert. Für Ihre Mühe schon jetzt herzlichen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.03.2007 | 17:40

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst weise ich Sie darauf hin, dass die Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG jedenfalls einen Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer voraussetzt. Weiterhin kann die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden (§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG). Sollte dies der Fall sein, wird meiner Ansicht nach das Handeln des Verwalters die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Zusammenarbeit aufgrund des zerstörten Vertauensverhältnisses begründen können. Sie sollten daher veranlassen, dass ein entsprechender Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung der nächsten Wohnungseigentümerversammlung gesetzt wird. Neben der Abberufung ist es in der Regel erforderlich, zusätzlich die Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen, damit die Wohnungseigentümergemeinschaft sich endgültig von dem Verwalter trennen kann.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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