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Treppenhausreinigung in einer WEG, alles Eigennutzer

| 02.01.2012 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:45
Wir sind eine kleine WEG mit 3 Einheiten/5 Eigentümer. Für das Objekt besteht eine Hausverwaltung. Die Treppenhausreinigung ist bisher in Eigenregie geregelt mit einer externen
Putzhilfe,in der Hausordnung gibt es hierzu keine konkrete Vereinbarung. Basis war vielmehr eine mündliche Absprache unter Zustimmung aller Eigentümer.
Der Hausfriede ist zZ gestört durch diverse Verstöße einer Partei gegen die Hausordnung.
Diese Partei hat jetzt die Treppenhausreinigung
mit sofortiger Wirkung gekündigt und will die
anteilige Reinigung mit einer eigenen Putzhilfe
übernehmen. Dies liegt nicht im Interesse der anderen Parteien (4 Eigentümer + Mehrheit nach ME-Anteilen). Fragen hierzu:
- Ist diese einseitige Kündigung überhaupt rechtens?
- Können wir das Mehrheitsinteresse durch einen
formellen Beschluß sicherstellen mit Wirkung für alle, also auch für die Kündigungs-Partei?
Die Hausordnung würden wir dann im Rahmen der nächsten WEG-Versammlung entsprechend ergänzen.
- Gibt es zu diesem Komplex Kommentare/Urteile?
02.01.2012 | 13:39

Antwort

von


(563)
Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Ist diese einseitige Kündigung überhaupt rechtens?

Hier kommt es darauf an, wer Vertragspartner der externen Putzhilfe geworden ist. Ist dies die Wohnungseigentümergemeinschaft, d.h. es existiert nur ein Vertrag und erfolgt insbesondere auch die Abrechnung gegenüber der Hausverwaltung, kann der Vertrag auch nur durch die Hausverwaltung als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt gekündigt werden. Hat aber jeder der Eigentümer einen einzelnen Vertrag mit der externen Putzhilfe geschlossen und zahlt jeweils das Entgelt für die vereinbarungsgemäß ihm obliegenden Reinigungen, so kann er diesen Vertrag im Verhältnis zur Putzhilfe unter Berücksichtigung der sonstigen Vereinbarungen wie z.B. Kündigungsfristen und Formvorschriften kündigen und den Auftrag neu vergeben oder auch die Reinigungsarbeiten selbst erledigen.

3. Können wir das Mehrheitsinteresse durch einen
formellen Beschluß sicherstellen mit Wirkung für alle, also auch für die Kündigungs-Partei? Die Hausordnung würden wir dann im Rahmen der nächsten WEG-Versammlung entsprechend ergänzen.


Grundsätzlich kann diese Frage zum Gegenstand einer Eigentümerversammlung gemacht und beschlossen werden, dass die externe Putzkraft weiterhin bzw. soweit bisher individuelle Verträge vorlagen nunmehr durch die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt beauftragt wird. Dies müsste dann aber in der Ladung als gesonderter Tagesordnungspunkt aufgenommen und nicht unter "Verschiedenes" abgehandelt werden. Grundsätzlich ist hier ein Mehrheitsbeschluss ausreichend, § 25 WEG , so dass die Kündigungs-Partei überstimmt werden könnte. Zu den Mehrheitsverhältnissen müsste aber nochmals die Teilungserklärung durchgesehen werden, um dies verbindlich zu klären. Außerdem sollten noch zwei alternative Angebote eingeholt werden, um den Preis der externen Putzkraft zu prüfen.

Es wäre grundsätzlich denkbar, dass die Kündigungs-Partei Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss erhebt. Sie müsste dann aber argumentieren, dass die Dienste der externen Putzkraft nicht ausreichend seien, d.h. also das Treppenhaus nicht sauber ist, sie zu teuer ist oder aber es sonstige Kritikpunkte gibt wie z.B. Lärmbelästigung durch ein mitgebrachtes Radio, Diebstahl o.ä. Sie müsste argumentieren, dass die Beauftragung der externen Putzkraft einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums widerspricht.




3. Gibt es zu diesem Komplex Kommentare/Urteile?

In dieser Frage kann Ihnen natürlich ein Kommentar zum WEG weiterhelfen, wie z.B. von Bärmann / Pick, zu § 21 WEG . Er müsste an der Universität oder auch in Gerichtsbibliotheken einsehbar sein.

Frei im Internet erhältlich sind wenig Urteile. Ich habe hier nur die Entscheidung des AG Lünen vom 07.09.2001 gefunden, AZ 22 II 264/00 .


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 02.01.2012 | 14:37

Sehr geehrte Frau Dr. Scheibeler, vielen Dank für die rasche Antwort.
zu 1)bedarf es noch einer Klarstellung:

Vertragspartner ist die Eigentümergemeinschaft, nicht jeder einzeln bzw. die Hausverwaltung,letztere ist hier außen vor.
Einer hat seinerzeit nach vorheriger Abstimmung mit der Putzhilfe für die Gemeinschaft verhandelt. Es gibt aber keinen schriftlichen Vertrag, alle Vereinbarungen sind mündlich getroffen worden.
Auch die Abrechnung läuft intern ohne Einbindung der Hausverwaltung, wir treten hinsichtlich der Kosten jeweils in Vorlage und legen diese dann
anteilig um. I.ü. s. auch Fallschilderung, 1. Absatz.
Wie ist bitte nunmehr Ihre Einschätzung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.01.2012 | 14:45

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Wenn Vertragspartner die Eigentümergemeinschaft ist, die seinerzeit wohl einen Eigentümer bevollmächtigte, den Vertrag mit der Putzhilfe abzuschließen, dann kann dieser Vertrag nur durch die Hausverwaltung namens der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft gekündigt werden. Ob es einen schriftlichen Vertrag gibt, ist hierbei unerheblich.

Da die Angelegenheit von Ihnen aber bisher offenbar etwas salopp gehandhabt wurde, empfehle ich gleichwohl, einen förmlichen Beschluss und einen schriftlichen Vertrag mit der Putzhilfe wie bereits in meiner Antwort geschildert herbeizuführen, da sich eine weiterhin saloppe Handhabung der Dinge der Wohnungsgeigentümergemeinschaft aufgrund der entstandenen Probleme mit der Kündigungs-Partei verbietet.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 04.01.2012 | 12:21

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

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"Zeitnaher und kompetenter Service, gilt auch für die Nachfrage.
Hinweis auf Gerichtsurteil hilft zZ nicht weiter, da kein Zugriff
auf Archiv des AG."
Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Fragesteller,
da der Umstand, dass Sie das Urteil des AG Lünen im Internet nicht auffinden konnten, offenbar zum Punktabzug geführt hat, wäre es wünschenswert gewesen, dass Sie dies im Rahmen der Nachfrage thematisiert hätten, bevor Sie die Bewertung abgeben. Üblicherweise werden frei im Internet erhältliche Urteile vom Betreiber der Homepage automatisch verlinkt. Dies ist in diesem Fall offenbar nicht geschehen. Da Sie das Urteil aber auch nicht selbständig gefunden haben, hier für Sie der Link zum Urteil:

http://www.linnenkamp39.de/agl26400.htm

Alternativ besteht immer die Möglichkeit, die Urteile unmittelbar beim Gericht gegen Gebührenerstattung anzufordern, wenn man darlegt, dass man das Urteil für einen Parallelfall benötigt.

MfG
Dr. Scheibeler
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 04.01.2012
3,8/5,0

Zeitnaher und kompetenter Service, gilt auch für die Nachfrage.
Hinweis auf Gerichtsurteil hilft zZ nicht weiter, da kein Zugriff
auf Archiv des AG.


ANTWORT VON

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