Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Treppenhausreinigung (Umlage / Zulässigkeit / Grundreinigung, etc...)


| 29.12.2008 17:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Wir wohnen seit knapp 2 Jahren in einem Mehrfamilienhaus (Hochparterre). Jeder Mieter (Etagenwohnungen) ist für seinen Treppenabsatz zuständig. Seit ungefähr Juni diesen Jahres läuft der Vermieter bezüglich der Treppenhausreinigung quasi Amok, obwohl die Treppenhausreinigung von uns durchgeführt wird. Der Vermieter wohnt nicht im Haus, ist jedoch häufiger im Gebäude. Hinzu kommt das niemand im Haus das Treppenhaus als nicht sauber empfindet, dies scheint ausschließlich die subjektive Einschätzung des Vermieters zu sein. Wir kannten den Vermieter vormals nicht, hatten jedoch bis September dieses Jahres ein gutes Verhältnis zu ihm.

Vereinbarung laut Mietvertrag:
Laut Mietvertrag (Standardmietvertrag des Kölner Haus und Grundbesitzerverein von 2004) steht unter §5, dass die Kosten für die Treppenhausreinigung zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen. Unter §12, dass die Reinigung durch den Mieter nach der üblichen Regelung erfolgt, aber auch durch den Vermieter auf Dritte übertragen werden kann und die Kosten hierfür umzulegen wären. Unter §27 (sonstiges) steht wortwörtlich: „Treppenhausreinigung 1x wöchentlich“

1) Im Juni wurden wir durch den Vermieter darauf angesprochen, wie wir der Reinigungspflicht auf Basis des Mietvertrages nachkommen würden. Wir teilten darauf hin mit, dass wir im wöchentlichen Wechsel gewischt oder gekehrt haben. Er teilte uns darauf hin mit, dass im Mietvertrag „1x wöchentlich feucht wischen“ stehen würde (was nachweislich nicht stimmt). Wir haben das damals nicht nachgelesen, sondern pauschal Besserung zugesagt. Das Hauptproblem war jedoch, das in der Woche zwei Parteien ein/ausgezogen sind und der Hausflur entsprechend aussah, worauf wir in dem Zusammenhang auch hingewiesen haben.

2) Im Juli hing der Vermieter einen Zettel auf, in dem er darauf hinwies, dass die Treppenhausreinigung seines Empfinden nach von einigen Parteien nicht oder nur unregelmäßig durchgeführt würde und er die Beauftragung einer Fremdfirma androhte. Richtig ist, dass es eine Partei im Haus gibt, die nur alle 6-8 Wochen den zugehörigen Treppenabsatz reinigt, das sind allerdings nicht wir.

3) Dann erhielten wir Mitte September einen Anruf zum Thema, mit der Bitte, innerhalb einer Woche mitzuteilen, wie wir uns die Treppenhausreinigung ab sofort vorstellen würden, da es seiner Meinung nach nicht entsprechend durchgeführt werde. Ich habe damals zugegeben, dass es aufgrund von Krankheit und einem auswärtigen Termin eine Woche lang nicht durchgeführt wurde. Dies war auch korrekt, ansonsten wurde die Reinigung jedoch von uns durchgeführt. Per Mail habe ich dem Vermieter innerhalb der Wochenfrist mitgeteilt, dass die Reinigung ab sofort durch die Putzfrau einer Nachbarfamilie durchgeführt würde (da wir die endlose Diskussion leid waren). Diese Mail hat diesen scheinbar nicht erreicht. Einen Tag nach der Wochenfrist hatten wir ein Schreiben im Briefkasten, in dem der Vermieter uns das „du“ entzog und uns förmlich unterstellte, wir würden versuchen, diesen mit Absicht zu ärgern und seine Anliegen nicht ernst nehmen, was bei Ihm zu „Aggression und Wut“ führen würde. (Letzter Satz fast wörtlich)

4) Wir haben dann innerhalb von 1 Woche schriftlich angezeigt, dass die Reinigung ab sofort durch die Putzfrau unserer Nachbarn durchgeführt wird und ebenfalls nochmals die vormalige Email beigefügt. Das Schreiben war sachlich korrekt und emotionslos, auch wenn wir nochmals auf die vorherigen Punkte hingewiesen haben. Ebenso haben wir in dem Schreiben auch auf eine Firma hingewiesen, die für knapp 15 Euro pro Monat/Partei und Etage die Reinigung 1x wöchentlich feucht durchführen würde, sowie Fenster putzen, etc...

5) Im November nochmals ein Zettel im Hausflur bezüglich Treppenhausreinigung.

6) Am 08. Dezember hat sich dann eine Putzfirma das Treppenhaus angeschaut (dies weiß ich, da diese zufällig bei uns um Einlass gebeten haben). Am selbigen Tag (später) hat der Vermieter bei unseren Nachbarn nachgefragt, ob die Putzfrau auch wirklich bei uns den Treppenabsatz putzen würde, was diese bejaht haben. Diese Maßnahme haben wir ehrlich gesagt als Unverschämtheit empfunden.

7) Am 11. Dezember bekamen wir dann ein Schreiben, in dem nur kurz aufgeführt war, dass im kommenden Jahr die Reinigung des Treppenhauses durch eine Firma durchgeführt und nach §5 umgelegt werde. Wir teilten daraufhin schriftlich mit, das wir eine Reinigung des gesamten Treppenhauses begrüßen würden und wir gerne Kosten- und Arbeitssumfang wüssten, sowie den genauen Starttermin, um dies auch der Putzfrau mitteilen zu können.

8) Wir bekamen daraufhin schriftlich am 22.12 den Kostenumfang (nicht aber den Reinigungsumfang) mitgeteilt. Das Schreiben weist uns darauf hin, dass die Umlage nur die unteren vier Parteien betrifft, da die beiden oberen Parteien der Reinigungspflicht nachkommen würden und diese daher weiterhin Ihren Treppenabsatz selber reinigen können. Hierzu muß man noch sagen, dass im Dachgeschoß seit Juni Freunde des Vermieters wohnen und in der Etage darunter Altmieter, die noch einen Mietvertrag besitzen, nach dem der Vermieter die Kosten wohl nicht umlegen kann. Die Kosten veranschlagt der Vermieter mit 160 Euro per Monat für Treppenhaus und a 35 Euro für Fensterreinigung, zuzüglich MwSt.! Dies entspricht knapp 65 Euro pro Monat und Partei. Hinzu käme eine Grundreinigung des Treppenhauses in Höhe von 180 Euro zuzüglich MwSt. Anfang Januar 2009. Also ca. 700 Euro pro Partei und Jahr!

Fragen:
Darf der Vermieter bei diesem Vorgehen nun so einfach eine Reinigungsfirma beauftragen und nur auf 4 Parteien und nicht auf 6 Parteien umlegen? Insbesondere, wenn wir der Reinigung nachgekommen sind, auch wenn der Vermieter hier anderer Auffassung ist? Aktuell zahlen wir 20 Euro im Monat für die Reinigung durch die Putzfrau, was bereits ein Entgegenkommen zugunsten des Vermieters war. Müssen wir in dem Zusammenhang den 3fachen Preis akzeptieren? Wir sind der Auffassung, das widerspricht der Vermieter-Pflicht zu wirtschaftlichem Handeln.

Ebenso glauben wir inzwischen, dass im Reinigungsumfang Posten enthalten sind, die alle Parteien des Hauses betreffen (Müllraum / Keller, / etc.), was wohl der Grund sein wird, warum der Vermieter uns diesen nicht mitgeteilt hat. Haben wir einen Anspruch darauf, diesen im Vorfeld zu erfahren?

Ist eine Grundreinigung umlagefähig? Meiner Auffassung nach, geht diese über die normale Reinigung hinaus und fällt daher in die Instandhaltungskosten, welche mit der Miete abgegolten sind. Insbesondere, wenn das Treppenhaus überhaupt nicht übermäßig dreckig ist!

Zusammenfassung:
Wir sind jedenfalls der Auffassung, dass der Vermieter die Kosten nur umlegen darf, wenn dies alle Parteien im Gebäude betrifft und nicht einer willkürlichen Auswahl. Wir sind bereit, für die wöchentliche Treppenhausreinigung zu zahlen, allerdings nicht den aktuell aufgerufenen Preis. Insbesondere nicht, wenn wir bereits im Vorfeld auf ein günstigeres Unternehmen (60 Euro per Monat) hingewiesen haben. Wir wollen dem letzten Vermieterschreiben daher wiedersprechen, nochmals den Reinigungsumfang abfragen und auch drauf hinweisen, dass die Kosten für Grundreinigung nicht umlagefähig sind. Ebenso könnten wir nochmal den Preis des alternativen Unternehmens mitteilen. Wäre diese Vorgehensweise sinnvoll oder sollten wir lieber die Nebenkostenabrechnung 09 abwarten und dann Einspruch einlegen?

Haben Sie vielleicht einen alternativen Vorschlag, Paragraphen, Gerichtsurteil auf welches wir verweisen können?

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

Ob der Vermieter die Treppenhausreinigung an ein externes Unternehmen vergeben darf, wird sich nach dem Mietvertrag richten:

Wenn die Treppenhausreinigung nach dem Mietvertrag von den Mietern selbst erledigt wird, aber das nur unzureichend, darf der Vermieter nicht etwa einseitig ein Reinigungsunternehmen beauftragen und die entstehenden Kosten z. B. nach dem Flächenschlüssel umlegen. Zuvor müsste er stattdessen eine Änderung des Mietvertrags vereinbaren.

Sieht der Mietvertrag aber alternativ die Vornahme der Arbeiten durch ein Reinigungsunternehmen vor, darf der Vermieter dieses beauftragen, muss aber vor der Abrechnungsperiode darauf hinweisen, damit die Mieter sich darauf einstellen können.

Selbstverständlich sind die Kosten dann auf alle Mieter umzulegen, wo das mietvertraglich zulässig ist. Ansonsten muss der Vermieter einen Teil der Kosten selbst tragen. Jedenfalls entfallen auf Sie nur 1/6 der Kosten, wenn es 6 Mietparteien gibt.

Ob die Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen oder ggf. auch nicht umlagefähige Arbeiten mit abgerechnet werden, wird sich zeigen, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung 2009 erhalten - dann steht Ihnen ein Belegeinsichtrecht zu, das sich auch auf den Reinigungsvertrag erstreckt. Zum jetzigen Zeitpunkt sehe ich keinen Handlungsbedarf, denn die Beauftragung des Unternehmens können Sie nicht verhindern. Ob Sie alle Kosten tragen müssen, muss (und kann) jetzt noch nicht geklärt werden - also empfehle ich Ihnen, die NK-Abrechnung abzuwarten und zu gegebener Zeit prüfen zu lassen.

Dass der Vermieter wirtschaftlich handeln muss und Sie unnötige Kosten nicht akzeptieren werden, haben Sie ihm ja bereits klar gemacht.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2008 | 18:56

Vielen Dank für Ihre Antwort, einige Punkte sind mir als Nichtjurist jedoch nicht ganz klar geworden.

Ich verstehe korrekt, dass Sie uns empfehlen nicht mehr auf das Schreiben zu antworten und für den Abrechnungszeitraum 2009 das Unternehmen hinzunehmen und erst bei der Nebenkostenabrechnung Einspruch einzulegen? Dass wir die Beauftragung nicht verhindern können, ist uns bewußt. Wäre es nicht dennoch sinnvoll, nochmals auf ein günstigeres Unternehmen zu verweisen und darauf hinzuweisen, dass wir nur mit einer Umlage des gesamten Gebäudes einverstanden sind und nicht mit dieser Art der Umlage? Selbstredend per Einschreiben / Rückschein, um im Streitfall etwas in der Hand zu haben?

Wie beweisen wir später, dass die Treppenhausreinigung im Abrechnungszeitraum auch günstiger möglich gewesen wäre? Ein Angebot darüber liegt uns nicht schriftlich vor! Ich verstehe Sie ebenfalls so, das sie den Punkt "Pflicht wirschaftliches Handeln" bei einem mehr wie 3fachen Preis nicht sehen?

Ich habe auch richtig verstanden, dass der Vertragszusatz unter Sonstiges „Treppenhausreinigung 1x wöchentlich“ nicht den §12 „kann auf Dritte übertragen werden“ aufhebt?

Das mit dem 1/6 verstehe ich aktuell so, dass der Vermieter umlagefähige Posten durch alle Parteien teilen muss? Ich möchte in dem Zusammenhang nämlich nochmal betonen, dass der Auftrag des Reinigungsunternehmens wohl nur die ersten 4 Treppenabsätze umfaßt, nicht die oberen zwei Stockwerke. Er beruft sich ja schließlich darauf, dass er behauptet, dass 4 Parteien der Pflicht eben nicht oder nur teilweise nachkommen.

Ganz wichtig:
Ebenfalls wüsste ich noch gerne, ob der Vermieter die Grundreinigung umlegen darf oder nicht. Wie bereits oben geschrieben, darf er dies meines Wissens nach nicht, ist aber so vom Vermieter geplant.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2008 | 19:10

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Sie können selbstverständlich nochmals auf Ihre Bedenken und das günstigere Angebot hinweisen. Ihre Rechtsposition verbessert sich dadurch aber nicht - denn erst wenn die NK-Abrechnung 2009 vorliegt, werden Sie sehen, welche Kosten konkret umgelegt werden. Wenn Sie diese dann für unwirtschaftlich halten, müssen Sie spätestens dann natürlich Vergleichsangebote vorlegen. Derzeit ist das aber noch nicht notwendig.

Meines Erachtens hebt der Vertragszusatz § 12 des Vertrages nicht auf - aber das lässt sich verbindlich ohne genaue Kenntnis des Vertrages nicht sagen.

Wenn der Vermieter nur bei 4 Mietparteien reinigen lassen möchte, aber die oberen Stockwerke ausspart, können Sie selbstverständlich darauf hinweisen, dass Sie, entsprechend dem Mietvertrag, auch weiterhin Ihre Reinigung selbst übernehmen werden - andernfalls muss eine Umlage nach 6 Personen erfolgen.

Schließlich laufen auch die Bewohner der oberen Stockwerke durch das Treppenhaus und sind also an der Reinigung zu beteiligen.

Die Kosten der erstmaligen Grundreinigung sind m.E. keine umlagefähigen Betriebskosten, da sie nicht laufend - sondern nur einmalig - anfallen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



Bewertung des Fragestellers 29.12.2008 | 19:30


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?