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Trennung und Haus und Grundbuchaustrag

11.06.2012 23:13 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Hallo,

vor 3 Jahren hat sich meine Freundin von mir getrennt und ist aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen. Ich wohne seither alleine mit meinem Sohn im Wechselmodell (50%) im Haus, seit einem halben Jahr wohnt meine neue Lebensgefährtin mietfrei bei mir.

Das Haus wurde 2007 gebaut, das Grundstück dafür extra gekauft.
Da kaum Eigenkapital vorhanden war, musste die Summe von 235t€ bei einer Bank als Annuitätsdarlehen von uns beiden aufgenommen werden. Der Eigenkapitalanteil (ca. 12000€) ist fast komplett von Kauf- und Baunebenkosten aufgebraucht worden und stammte ausschließlich von mir und meinen Eltern.
Im Grundbuch stehen in der ersten Abteilung zur Hälfte meine Ex, zur anderen Hälfte ich selbst. In der dritten Abteilung steht die Bank mit einer Grundschuld über 235t€.

Seit dem Auszug hat sich die Ex- Freundin nicht mehr an den Ratenzahlungen beteiligt. Zum Zeitpunkt der Trennung waren laut Bankauszug lediglich ca. 3000€ vom Kredit getilgt. Generell sind bisher alle Zahlungen ausschließlich von meinem Konto überwiesen worden. Die Ex- Freundin hat sich während der gemeinsamen Zeit eher um das gemeinsame Kind gekümmert und einen Beruf in ¾- Zeit ausgeführt. Mit ihrem Verdienst haben wir unseren Lebensunterhalt bezahlt (essen, Kleidung…), von meinem Verdienst wurden die Raten getilgt und Investitionen für das Haus gemacht (das Haus war bei Bezug noch nicht zu 100% fertig). Das Kind betreuen wir seit der Trennung zu je 50% nach dem Wechselmodell. Bei der Trennung wurde der Hausstand möglichst gerecht geteilt, zusätzlich habe ich ihr eine Summe von 2000€ für Makler und Kaution für die neue Mietwohnung überwiesen

Da bei Ihrem Auszug 2009 beiderseitig das Geld für den Grundbuchaustrag gefehlt hatte und unklar war ob und wie viel Geld ihr zugestanden hat haben wir die Modalitäten auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.

Da wir die Trennung des Hauses nun in Angriff nehmen wollen stellen sich mir folgende Fragen:

• Wie berechnet sich die Summe, welche ich ihr als Ausgleich für das Haus schulde?
• Wer kommt für die Kosten der Grundbuchaustragung auf?
• Muss sie der Grundbuchaustragung zustimmen da sie sich seit dem Auszug nicht mehr an den Ratenzahlungen beteiligt? Sie möchte die Kosten von ca. 7000€ nicht mittragen, da sie keinen Vorteil darin sieht. Stattdessen möchte sie eine noch nicht genau benannte, aber wohl beachtliche Summe als Wertausgleich für das Haus haben.
• Wenn Sie nicht aus dem Grundbuch raus will: Wie viel muss Sie monatlich zahlen mit dem Hintergrund, dass ich noch in dem Haus wohne und sie die Miete für eine Wohnung zu zahlen hat (Rate für das Haus ist 1200€)? Ist sie verpflichtet sich an den Straßenbaukosten 2013 zu beteiligen (ca.7000€)? Muss sie noch nachtäglich für die versäumten Zahlungen seit dem Auszug aufkommen falls es zum Streit kommt?
• Sollten wir uns nicht einig werden: Wie wird der Wert des Hauses ermittelt? Muss auf jeden Fall ein Gutachter bestellt werden, oder gilt die Bausumme als Basis?
• Bei Verkauf: Wird der Kaufpreis auf uns Beide zu gleichen Teilen aufgeteilt? Oder wird mir der Anteil (von mir gezahlte Raten seit ihrem Auszug) gutgeschrieben? Wird mir der Anteil der Gesamtrate oder nur der Tilgung positiv angerechnet? Bei Ihrem Auszug waren Badezimmer, Arbeitszimmer und Garten noch nicht fertig. Die Kosten habe ich nach ihrem Auszug allein getragen. Werden mir diese Kosten auch positiv angerechnet?


Vielen Dank für Ihre Antwort!



Mit freundlichen Grüßen,

MR

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:


1. Es gibt auch nach der neuen Rechtsprechung des BGH unter nichtehelichen Lebenspartnern keinen Zugewinnausgleich bei Scheitern der Beziehung. Nur bei bestimmten Fällen, kommen Ausgleichsansprüche in Betracht.

Es gibt daher keine feste Formel, welchen Ausgleich Sie schulden, dies ist letztlich Verhandlungssache. Zur Übertragung der Miteigentumshälfte ist eine notarielle Vereinabrung nötig. In dieser können Sie frei bestimmen, wie hoch der Ausgleichsbetrag sein soll. Orientierung ist in solchen Fällen immer der Wert der Miteigentumshälfte abzüglich der Verbindlichkeiten. Maßgeblich ist nicht er Zeitpunkt der Trennung, sondern der Zeitpunkt der notariellen Vereinbarung. Bei der Ausgleichssumme kann man noch weitere Faktoren mit einfließen lassen, wie etwa Eigenkapital. Es gibt hier aber keine festen Ansprüche, sondern man muss sich auf eine Summe einigen.

2. Auch die Kosten der Umschreibung sind Verhandlungssache, man kann in der notariellen Urkunde festlegen, wer die Kosten trägt. In aller Regel trägt der die Kosten, der das Alleineigentum übernimmt.

3. Sie können Ihre Exfreundin rechtlich nicht zwingen, Ihnen das Miteigentum zu übertragen, allerdings kann sie auch ohne Übertragung keinen Ausgleich verlangen, da Sie ja die Kosten zur Zeit alleine tragen. Auch der Ausgleichsanspruch entsteht nur mit einer entsprechenden Vereinbarung beim Notar. Sie beide sind mehr oder weniger gezwungen sich zu einigen.

4. Die Raten seit Auszug müssen Sie alleine tragen, weil Sie das Haus auch allein genutzt haben. Ihre Exfreundin könnte Nutzungsentschädigung verlangen und Sie im Gegenzug die Erstattung der hälftigen Raten. Man geht davon aus, dass der Partner, der das Objekt nach Trennung alleine nutzt, auch die Raten alleine zu tragen hat.
Anders sieht das bei den Straßenausbaukosten aus, weil hier die Exfreundin als Miteigentümerin mithaftet. Wenn Sie die 7000 € alleine tragen, könnten Sie die Hälfte von ihr verlangen.

5. Wird gar keine Einigung erzielt bliebe nur die Teilungsversteigerung. Dies ist aber immer der schlechteste Weg. Sie sollten sich auf einen Wert des Hauses einigen. Gerade in Ihrem Fall könnte man die Baukosten heranziehen, weil das Objekt noch nicht seht alt ist. Ein Gutachten ist nicht zwingend erforderlich, weil Sie sich ja auf einen Wert einigen müssen. Ein Gutachten macht nur Sinn, wenn Sie vor Beauftragung des Sachverständigen beide darauf einigen, dass man das Ergebnis akzeptiert und zugrunde legt.

6. Beim Verkauf würde der Erlös, der nach Abzug der Verbindlichkeiten bleibt, grundsätzlich geteilt, die Raten werden, wie oben dargelegt, nicht ausgeglichen. Man müsste prüfen, welche Aufwendungen Sie konkret nach Auszug der Partnerin erbracht haben und welchen Wert diese Arbeiten hatte. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 9.7.2008, Az.: XII ZR 179/05) kann ein Ausgleich unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen, wenn die Arbeiten deutlich über das normale Maß hinausgehen und der Partner diese Leistungen erkennt und entgegennimmt. Da Sie die Arbeiten nach Trennung erbracht haben, ist eher nicht von einem Anspruch auszugehen, es kommt aber auf die Umstände des Einzelfalles an.

Auch hier spricht wegen der rechtlichen Unsicherheiten alles für eine Einigung, bei der man Ihre Arbeiten durchaus berücksichtigen kann.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.06.2012 | 23:39

Sehr geehrter Herr Wöhler,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort!

Zu Ihren Ausführungen habe ich noch zwei Nachfragen.

Zu Punkt 4:
Ich hatte mal gehört dass meine ehemalige Lebensgefährtin dazu verpflichtet ist sich auch nach Auszug an den Ratenzahlungen zu beteiligen. Allerdings abzüglich des "Geldwerten Vorteils", da ich ja noch in dem Haus wohne. Sie schreiben dass mir nichts zusteht da ich noch im Haus wohne. Was stimmt denn nun?

Des Weiteren verstehe ich nicht ganz, was Sie bei Punkt 6. schreiben. Das Haus war bei Auszug meiner Ex- Freundin noch nicht fertig gestellt (Badezimmer, Arbeitszimmer und Aussenanlagen haben seit der Trennung zusätzlich zum Kreditrahmen noch ca. 10000€ verschlungen). Das geht meiner Meinung nach deutlich über das normale Maß hinaus und sollte mir positiv zugeschrieben werden können. Sie schreiben, dass ich dafür keinen Anspruch geltend machen kann weil die Arbeiten nach der Trennung gemacht wurden. Ich hätte gedacht dass ich Ansprüche habe, weil die Arbeiten nach der Trennung gemacht wurden. Um meine dadurch höheren Investitionen am Haus ihr gegenüber nicht geltend machen zu können würde Sie diese, wenn machbar, natürlich nicht anerkenn wollen. Ist das nicht Sache des Gerichtes oder eines Schlichters so etwas als Verhandlungsmasse mit zu berücksichtigen?

Über eine klärende Antwort würde ich mich freuen!

MfG,

MR

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2012 | 18:47

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Grundsätzlich haften Sie mit der Exfreundin nach § 426 BGB anteilig, also zur Hälfte für die Verbindlichkeiten und könnten daher die Hälfte der Raten verlangen. Allerdings geht die Rechtsprechung davon aus, dass derjenige, der das Haus alleine nutzt, nach der Trennung im Innenverhältnis die Verbindlichkeiten alleine tragen muss, weil der andere Partner auch rückwirkend fordern kann, dass derjenige, der alleine nutzt auch die Raten trägt, oder ansonsten eine Nutzungsentschädigung zahlt (Palandt-Grüneberg, § 426 Rn. 12 ).
Sie nutzen die Miteigentumshälfte der Exfreundin mit und müssen daher auch alleine für die Raten aufkommen.


Bei der zweiten Nachfrage gebe ich Ihnen Recht. Wenn Sie derartig hohe Aufwendungen getätigt haben, die zu einem Wertzuwachs des Objekts geführt haben, können Sie dafür einen hälftigen Ausgleich verlangen, dh. diese Summe müsste man bei einer Ausgleichszahlung an die Exfreundin für die Übertragung des Miteigentums in Abzug bringen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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