Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Trennung nichteheliche Lebensgemeinschaft/gemeinsame Immobilie

28.07.2021 16:46 |
Preis: 100,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von


Guten Tag,
Gerne hätte ich Antworten auf folgende Fragen:

Ausgangssituation
- wir haben als nicht eheliche Lebensgemeinschaft vor 10 Jahren ein Haus gekauft, der Kaufpreis betrug damals 295.000 €, ich habe Eigenkapital i.H. von 120.000 € bereitgestellt, über weitere 180.000 € hat mein Expartner als alleiniger Darlehensnehmer einen Kredit aufgenommen, den wir seither gemeinsam zu gleichen Teilen bedient haben.
- Wir sind beide zu 50 % im Grundbuch eingetragen, was ein Entgegenkommen meinerseits war, mit der mündlichen Absprache, er würde meinen Kindern nach seinem Ableben seine Hälfte vererben. Dazu gibt es leider keine Belege oder schriftliches.
- 3 Sondertilgungsraten i.H. von insgesamt. 7500,- € habe ich übernommen.
- Vor ca. 3 Jahren wurde eine Umschuldung vorgenommen, Vorfälligkeitszinsen i.H. von 11.500 € habe ich ebenfalls alleine bedient.
- Im Rahmen des neuen Kreditplans hat mein Expartner eine Sondertilgung i.H. von 6400,-€ übernommen, eine weitere haben wir uns zu je 3200,-€ geteilt.)
- Für Sanierungsarbeiten hat er ca. 40.000,-€ bereitgestellt, ich weitere ca. 25.000,-€
- Es besteht noch eine Resstschuld i.H von 77.000 € (Stand 30.6.21)
- Der Marktwert des Hauses liegt mittlerweile bei angenommenen ca. 825.000€. (Schätzung eines unabhängigen Gutachters steht noch aus).


Ich möchte das Haus gerne behalten und meinem Expartner ein faires Angebot über eine Ausgleichszahlung über einen Betrag X machen. Er hat sich bereit erklärt, sich auszahlen zu lassen, im Moment jedoch noch überhöhte Forderungen (er verlangt 350.000 €), was er als „Schmerzensgeld" bezeichnet. Ich weiß, dass er rein rechtlich natürlich keinen Anspruch darauf hat, allerdings befürchte ich, dass er seine Einwilligung, sich ausbezahlen zu lassen, zurücknehmen könnte, wenn er eine bestimmte Summe X als „Schmerzensgeld" nicht bekommt. Ich möchte das Haus insbesondere auch aus dem Grunde behalten, um meinen beiden Kindern aus einer früheren Beziehung etwas hinterlassen zu können und sie abgesichert zu wissen. Mein Expartner hat keine eigenen Kinder und auch sonst keine familiären Verpflichtungen. Bei den augenblicklich steigenden Immobilienpreisen erscheint es mir nicht sinnvoll, aus einem Verkaufserlös eine neue Immobilie zu erwerben, zumal die Lage und der steigende Wert dieses Hauses nicht zu ersetzen wäre und eine Standortveränderung aus persönlichen Gründen nicht in Frage kommt. Ich wäre daher durchaus bereit, ihm eine gewisse Summe über den rein rechnerisch ihm zustehenden Betrag hinaus zu geben, allerdings benötige ich hierfür eine Verhandlungsgrundlage.

Meine Fragen sind daher folgende:

1. Auf welcher Grundlage kann ich einen Betrag X berechnen, die ich ihm als faires Angebot unterbreiten kann?
- Ich habe eine einzelne Information, dass Aufwendungen, die im Hinblick auf eine gemeinsame Zukunft getätigt wurden, nicht in voller Höhe angerechnet werden können, vielmehr Aufwendungen und Investitionen hinsichtlich eines Ausgleichs nur diese von Bedeutung sind, die über das Scheitern der NeLe hinausgehen. Mein Expartner ist heute 64 Jahre alt, ausgehend von der Sterbetafel müsste man demnach über einen damals angenommenen Zeitraum von 30 Jahren sprechen, von denen wir die Immobilie 10 Jahre gemeinsam genutzt haben. Bedeutet dies zwingend, dass bei der Berechnung der Zeitraum der gemeinsamen Nutzung der Immobilie zu berücksichtigen ist? Bedeutet dies zwingend, das von mir erbrachte Eigenkapital kann nur noch zu einem Drittel angerechnet werden, oder ist das Auslegungssache?

Folgendes Zitat habe ich gefunden:

„…bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft stünden die persönlichen Beziehungen derart im Vordergrund, dass sie auch das die Gemeinschaft betreffende vermögensbezogene Handeln der Partner bestimmten und daher nicht nur in persönlicher, sondern auch in wirtschaftlicher Hinsicht grundsätzlich keine Rechtsgemeinschaft bestehe. Wenn die Partner nicht etwas Besonderes unter sich geregelt hätten, würden dementsprechend persönliche und wirtschaftliche Leistungen nicht gegeneinander aufgerechnet. Beiträge würden geleistet, sofern Bedürfnisse aufträten und, wenn nicht von beiden, so von demjenigen erbracht, der dazu in der Lage sei."

Hieße dies, ich kann das für den Hauskauf von mir gestellte Eigenkapital nicht in voller Höhe anrechnen lassen?

- Verhielte es sich dann mit den Beiträgen für die Sanierung, den Sondertilgungen und Vorfälligkeitszinsen ebenso?, oder gibt es hierfür einen anderen Berechnungsschlüssel?
- Gilt das selbe Prinzip auch für die Anschaffung von Teilen des Hausrats (Küche, Kamin, diverse Möbel?), die ich alleine getätigt habe? (Rechnungen liegen vor)
- Kann man die Wertminderung der sanierten Objekte durch den Nutzungszeitraum ab Sanierung der Wertsteigerung der Immobilie gegenüberstellen?

2. Eine wichtige Information wäre für mich noch:
- Nach meinen Recherchen ist unser Rechtsverhältnis eine Bruchteilsgemeinschaft, bzw. eine Miteigentümergemeinschaft, da wir ja zu jeweils 50/50 im Grundbuch eingetragen sind. Würde ich meinem Expartner seine Anteile abkaufen, fielen für mich Grunderwerbssteuer an. In einer GbR allerdings können Gesellschafter ja ihre Anteil übertragen, ohne dass hierfür Grunderwerbssteuer anfällt, da für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch ausreiche, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsurkunde genannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie die alleinigen Gesellschafter sind.
- Ist es grundsätzlich so, dass der gemeinsame Erwerb von Grundeigentum durch die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft automatisch im Rahmen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) stattfindet, insbesondere dann, wenn beide Partner die Immobilie auch gemeinsam finanzieren?
- Oder muss definitiv auch die GbR und nicht nur ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsurkunde, bzw. Im Grundbuch genannt sein?
- Für den Fall, dass das Grundbuchamt eine stillschweigend geschlossenen Gesellschaft so nicht anerkennt, besteht dann die Möglichkeit, uns nachträglich als GbR auszuweisen, indem wir jetzt einen Gesellschaftervertrag aufsetzen und wir diesen im Falle einer Anteilsübertragung vorlegen? Sprich, kann man auch später die GbR in das Grundbuchamt eintragen lassen?
- Könnte dieser Vertrag formlos sein, oder müsste er notariell beglaubigt sein? Sind weitere Nachweise hinsichtlich der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR gegenüber dem Grundbuchamt nötig? Welches wäre eine vom Grundbuchamt akzeptierter Existenznachweis der GbR?

Hierzu habe ich folgendes Zitat gefunden:

„Das rechtliche Verhältnis der Parteien beurteile sich im Hinblick auf das im gemeinsamen Eigentum stehende Grundstück nach den Bestimmungen der Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB. Die Vorschriften über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß §§ 705 ff. BGB seien nicht anwendbar.
Eine Anwendbarkeit dieser Vorschriften käme nur dann in Betracht, wenn die Parteien im Hinblick auf das gemeinsame Grundstück entweder ausdrücklich einen Gesellschaftsvertrag abgeschlossen oder bei Anschaffung und Bebauung des Anwesens eine über die nichteheliche Lebensgemeinschaft hinausgehende gesellschaftsrechtliche Zielsetzung gehabt hätten. Letzteres könne dann der Fall sein, wenn die Partner die Schaffung eines gemeinsamen Vermögenswertes von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung beabsichtigt hätten."
- was bedeutet in diesem Fall „Schaffung eines gemeinsamen Vermögenswertes von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung"?

Einsatz editiert am 28.07.2021 19:07:09

28.07.2021 | 21:24

Antwort

von


(321)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1) Das Zitat bedeutet, dass es egal ist, wer was in das Grundstück investiert hat. Wenn das Grundstück verkauft wird, bekommt jeder die Hälfte vom Verkaufspreis. Denn beide stehen zu jeweils 50% im Grundbuch. Er muss von seinen 50% den die Restschuld tilgen. Denn er ist alleiniger Darlehensnehmer. Bei einem Verkaufspreis von 825.000 Euro bekommen Sie 412.500 Euro und er 412.500 Euro. Er zahlt die Restschuld von 77.000 Euro. Danach bleiben ihm 335.500 Euro.
Sondertilgungen, Sanierungen Vorfälligkeitszinsen u.s.w. die in der nichtehelichen Lebensgemeinschaft erbracht wurden, werden nur dann ausgeglichen, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.

Möbel gehören dem, der sie gekauft und bezahlt hat, es sei denn er hat sie dem anderen geschenkt. Eine Aufteilung 50 zu 50 erfolgt nur für die beweglichen Gegenstände, bei denen sich nicht mehr feststellen lässt, wer von beiden sie gekauft hat.

Zu 2) Die Gründung einer GBR ist ohne Notar möglich. Sie wollen jedoch nicht nur die GBR gründen, sondern auch Ihre jeweiligen Grundstückshälften auf die GBR übertragen. Dafür ist eine notarielle Beurkundung dieser Grundstücksübertragung auf die GBR nötig.
Wenn es gelingt, bei der Übertragung der Grundstücksanteile von den jetzigen Miteigentümern auf die GBR als Gesamthand nach § 5 GrESTG keine Grunderwerbssteuer zahlen zu müssen, fällt diese nach § 6 GrESTG an, sobald die GBR das gesamte Grundstück auf Sie als neue Alleineigentümerin übertragen wird, was dann auch notariell beurkundet werden muss.

Eine GBR gründen, dass Grundstück auf die GBR zu übertragen und anschließend von der GBR auf Sie weiter zu übertragen, ist also von der Grunderwerbsteuer her nicht billiger, als wenn Sie ihm seine Grundstückshälfte direkt abkaufen.

Schaffung eines gemeinsamen Vermögenswertes von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung wäre, wenn Sie das Grundstück zu dem Zweck gekauft hätten, damit Geld zu verdienen, es zum Beispiel zu vermieten. Ihre Sachverhaltsschilderung bietet keinen Anlass davon auszugehen, dass dies bei Ihnen so war.
Bei Ihnen sind daher bisher die Regeln für die GBR nicht einschlägig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

ANTWORT VON

(321)

Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Mietrecht, Erbrecht, Familienrecht, Strafrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 90111 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Wir sind sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr schnelle Beantwortung und vor allem sehr verständlich und hilfreich. Vielen Dank dafür. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die beste Hilfe, die man sich wünschen kann. Alles sehr schnell beantwortet, was gefragt wurde. Sehr viel Wissen. ...
FRAGESTELLER