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Traumhaus Ade???


| 15.07.2006 20:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,
mit folgendem Problem möchte ich mich an Sie wenden:
Ich habe Ende 2005 ein stark sanierungsbedürftiges Haus gefunden. Mit dem Vermieter habe ich folgenden Mietvorvertrag abgeschlossen:

MIETVORVERTRAG
Die Parteien.... vereinbaren hiermit die Begründung eines Mietverhältnisses für das Objekt .....
Das Mietobjekt ist derzeit stark renovierungsbedürftig und nicht bewohnbar.Vereinbart wird Beginn des Mietverhältnisses zum 01.02.2006 zu folgenden Bedingungen.
Der Mieter übernimmt sämtliche Renovierungsarbeitenim Innen-Außen-Dach und Kellerbereich. Die reinen Materialkosten hierfür werden von der Vermieterin übernommen.
Bei nur von Fachhandwerkerndurchführbaren Arbeiten wie Elektro, Heizung und Sanitär werden die vom Mieter nicht selbst durchführbaren Arbeiten vom Vermieter übernommen, wobei Auftraggeber und Haftender der Mieter bleibt.
Die Kosten für diese Arbeiten und Material und sämtlich Sonstiges inkl. Verwaltungskostenetc., werden auf max. €80.000 begrenzt.
Darüber hinaus gehende Anteile trägt der Mieter.
Mietzins: er beträgt monatl € 900
MIETMINDERUNG:
(1)Renovierungsphase(1) keine Nutzungsmöglichkeit
die Minderung beträgt Euro 890
Diese Phase endet spätestensam 30.04.2008
(2) Renovierungsphase (2)eingeschränkte bis volle Nutzungsmöglichkeit:
die Minderung beträgt Euro 550
(3) volle Nutzungsfähigkeit tritt spätestens am 01.05.2018 ein:
keineMinderung
Mietzins und Mietminderung werden in je 5jährigen Abstand der Geldwertentwertung angepasst. Die Nebenkosten (Strom,Wasser,Kanal,Versicherungen und Heizung etc.) trägt während aller Phasen der Mieter.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Desweitern hat mir der Vermieter eine Vollmacht für Behördengänge und Angebotseinholungen erteilt.

Nachdem ich jetzt schon 7 Monate das Haus komplett entrümpelt und entkernt habe (das Haus wurde die letzten 20 Jahren nur als große Rumpelkammer verwendet, davon wurde es die letzten 6 Jahre nicht betreten) teilte mir der Vermieter nun telefonisch mit, dass er vom Vertrag zurücktreten will, weil ich zuviel schimmeligen/nassen und losen Putz innen und außen entfernt habe. Desweiteren bemängelt er die Entfernung von nichtragenden Zwischenwänden im Dachbereich, die ich zur besseren Raumaufteilung entfernt habe. Diese Arbeiten waren mündlich mit dem Vermieter abgesprochen, allerdings ohne Zeugen. Davon will er aber nichts mehr wissen. Es wäre allerdings für mich kein Problem, diese Arbeiten fachmännisch rückgängig zu machen.
Meine Frage diesbezüglich lautet deshalb:
Hat der Vermieter rechtlich die Möglichkeit, den Mietvortrag zu kündigen und wenn ja, habe ich Anspruch auf eine Entschädigung?



Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Sofern der Inhalt des abgeschlossenen Vertrages – unabhängig von der Formulierung „die Parteien vereinbaren die Begründung eine Mietverhältnisses“ - darin gesehen wird, zu einem späteren Zeitpunkt – nämlich ab 01.05.2008- einen Hauptvertrag zu schließen, wurde hierdurch ein Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags verbindlich festgelegt und eine Verpflichtung der Vertragsparteien begründet, an der Beseitigung der dem Abschluß des Hauptvertrages entgegenstehenden Hindernisse mitzuwirken (BGH WM 1981, 695). Die Ihnen obliegende Mitwirkungspflicht bestand in der Übernahme der Renovierungsarbeiten.

Befindet sich ein Vertragsteil mit seiner Hauptverpflichtung aus dem Vorvertrag im Verzug oder erfüllt er diese nicht vertragsgemäß, so kann der andere Teil Schadensersatz verlangen (§§ 280 ff BGB) oder vom Vertrag gemäß § 323 BGB, der auch auf Vorverträge anwendbar ist (vgl. Palandt/Heinrichs § 323 Rz. 3), zurücktreten.

Unterstellt die übermäßige Entfernung des schimmeligen/nassen und losen Putzes innen und außen sowie der nicht tragenden Zwischenwände im Dachbereich würde als mangelhafte Leistung und damit als vertragliche Pflichtverletzung angesehen werden, war Ihr Vermieter nur unter den Voraussetzungen des § 323 BGB zum Rücktritt berechtigt. Dies bedeutet, er hätte Ihnen vor Erklärung des Rücktritts erfolglos eine angemessene First zur Nacherfüllung bzw. zur Mängelbeseitigung setzen müssen. Der Inhalt der Erklärung Ihres Vermieters erforderte überdies den deutlichen Hinweis, dass der erfolglose Fristablauf für Sie ernste Folgen haben kann (Palandt/Heinrichs § 323 Rz. 13), ohne dass eine Rücktrittsabsicht ausdrücklich erklärt werden mußte. Fehlt es an diesen Voraussetzungen und haben Sie darüber hinaus zu keinem Zeitpunkt eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung erklärt, war Ihr Vermieter nicht zum Rücktritt berechtigt. Andernfalls würde die Wirksamkeit des Rücktritts u.a. davon abhängen, ob eine Pflichtverletzung vorlag. Insofern wird es auf die Absprachen im Einzelnen ankommen und darauf, ob diese unter Beweis gestellt werden können.

Die Rechtsfolgen des Rücktritts sind in den §§ 346 f. BGB geregelt. Gemäß § 346 Abs. 1 BGB sind im Falle des Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Statt der Rückgewähr oder Herausgabe hat der Schuldner gemäß § 346 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. Sie werden daher im Falle eines wirksamen Rücktritts hiernach Ersatz für Ihre Werksleistungen beanspruchen können, wobei der Ersatzanspruch in Höhe der mangelhaften Leistungen zu kürzen ist.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 16.07.2006 | 09:15

Vielen Dank für Ihre Antwort. Wie soll ich mich jetzt verhalten, da ich ja keinerlei schriftliche Mitteilung von ihm erhalten habe und er sich nicht mehr meldet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2006 | 21:10

Sehr geehrte Fragesteller,

nachdem Ihr Vermieter den Rücktritt bislang nicht erklärt und Ihnen weiterhin noch keine Mängelbeseitigungsaufforderung übersandt hat, müssen Sie theoretisch nicht reagieren. Rein vorsorglich können Sie das Telefonat des Vermieters jedoch zum Anlass nehmen, die angeblichen Schlechtleistungen unter Hinweis auf die mündliche Unterredung zu bestreiten. Sollte Ihr Vermieter hiernach seine Behauptungen aufrechterhalten, könnten Sie vergleichsweise das Rückgängigmachen der bemängelten Arbeiten anbieten. Würde Ihr Vermieter hingegen entsprechend seiner Ankündigung den Rücktritt erklären, ohne Ihnen zuvor die Möglichkeit gegeben zu haben, die angeblichen Mängel innerhalb einer Frist zu beseitigen, könnte der Rücktritt als unwirksam zurückgewiesen werden. Bei forbestehendem Vertragsverhältnis sollten Art und Umfang der von Ihnen geschudeten Renovierungsarbeiten im Einzelnen schriftlich festgelegt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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Hier und da hätte ich mich auch über Laienhafte Erklärungen gefreut da ich mich mit Pharagrapen nicht so gut auskenne.
Aber trozedm gut und danke."