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Traufhöhe um ca. 10-12cm überschritten. Was tun?

07.03.2014 20:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Gegen eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten Traufhöhe kann bei der Baubehörde Antrag auf Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) gestellt werden.

Folgender Fall:
Traufhöhenüberschreitung von 20cm bezogen auf ein Maß x über NN. wurde vom Bauamt genehmigt.
Nach Fertigstellung des Rohbaus wurde das Satteldach aufgeschlagen (noch keine Lattung und Ziegel drauf).
Nachbar ordnete bei der Stadt eine Baukontrolle an. Bei der ersten Kontrolle der Stadt wurde erstmal ein Baustopp verhängt, da die zu erwartende fertige Traufhöhe auf 20cm über das erlaubte Maß gedeutet wurde.
Dies konnte ich jedoch widerlegen, da der Beamte die Estrichhöhe von 15cm vergessen hatte.
Nach neuer Berechnung bekam ich vor 6 Wochen ein Mail in dem stand dass ich Recht hatte, eine voraussichtliche Überschreitung nach Fertigstellung des Daches jedoch mit 4cm verbleiben würde, dies jedoch innerhalb der Toleranz liegen würde und somit ok sei.
In diesem Mail hatte der Beamte die Lattung inkl. Ziegel auf 6cm geschätzt und für i.O. befunden.
Nun ist das Dach fertig eingedeckt (seit 3 Wochen).
Nun habe ich heute einen weiteren Brief bekommen in dem steht, dass nach einer erneuten Messung die Traufhöhe anstelle der angenommenen tolerierbaren Überschreitung von 4 cm nun eine Überschreitung von ca. 12-15cm ergeben wird.
Ich soll nun hierzu Stellung beziehen.

Ich habe heute nachgemessen und die Lattung inkl. Ziegel ist 10,5cm. Somit wäre ich nach meiner Berechnung anstelle der zu hohen 4cm (mit angenommenen 6cm Lattung + Ziegel) nun bei einer Überschreitung von 10,5cm -6cm = 4,5cm + 4cm ( die zuerst angenommen wurden)
Somit in Summe 8,5cm zu hoch.

Das EFH ist ab Oberkante Kellerplatte in Summe bis zur Dachspitze 10,84m hoch laut genehmigtem Plan.

Was kann bzw. sollte ich in diesem Fall tun?
Welche Toleranz kann hier angenommen werden?
Wenn ich nun wirklich ausserhalb der Toleranzen liege, was kann mich vor einem Rückbau schützen?
Sollte ein Rückbau in Diskussion kommen, wäre es denkbar ein Vergleich im Sinne Verhältnismässigkeit der Kosten usw. zu diskutieren und dann einfach ein Bußgeld in Kauf nehmen?


PS die Nachbarn sind alles andere als Befürworter meines Baus.

07.03.2014 | 21:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Traufhöhe wird nicht in der jeweiligen Landesbaupordnung festgesetzt, sondern in Bebauungsplänen, die von der Gemeinde aufgestellt werden. Das Recht der Bebauungspläne ist im Bau-Gesetzbuch (BauGB) geregelt. Auf Antrag kann die Baubehörde nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen eines Bebauungsplans unter folgenden Bedingungen befreien:

"Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder

2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist."

Die Baubehörde hat grundsätzlich Ermessen, ob sie einem Befreiungsantrag zustimmt (Wortlaut des Gesetzes: "...kann befreit werden..."), es sei denn, es liegt ein Fall der Ermessensreduktion auf Null vor. Dies ist dann gegeben, wenn jede andere Entscheidung als eine Befreiung ermessensfehlerhaft wäre. Ansonsten überprüft das Verwaltungsgericht die Entscheidung der Behörde nur auf Ermessensfehler, d.h. ob die Behörde ihr Ermessen überhaupt ausgeübt hat oder alle ermessensrelevanten Gesichtspunkte bei ihrer Entscheidung berücksichtigt hat. Ein einklagbarer Anspruch auf Erteilung einer Befreiung besteht daher nur in Ausnahmefällen.

Das VG Stuttgart hat in einem Fall einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB bei einer Überschreitung der Trauf- und Firtshöhe um bis zu 0,90 m gegenüber den planungsrechtlichen Festsetzungen bejaht (Urteil vom 05.03.2002 - 6 K 2415/01 , juris). Im Einzelnen hat es hierzu ausgeführt:

"Die Beantwortung der Frage, ob Grundzüge der Planung berührt werden, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der Umplanung möglich ist. Die Befreiung kann nicht dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Sie darf - jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind - nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleich gelagerter Fälle oder gar für alle, von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.03.1999, NVwZ 1999, 1110 ). Im vorliegenden Fall würden durch eine Zulassung des Vorhabens des Klägers Grundzüge der Planung nicht berührt. In der näheren Umgebung des Baugrundstücks ist bereits so nachhaltig von der planerischen Festsetzung über die Firstrichtung abgewichen worden, dass von einer tragenden Planung insoweit nicht die Rede sein kann.
(VG Stuttgart, Urteil vom 05. März 2002 – 6 K 2415/01 –, juris)"

Das Hamburgische OVG hat in seinem Beschluss vom 17.08.2000 (2 Bs 236/00 , juris) folgendes entschieden:

" 1. Setzt ein Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze und zugleich eine Höchstgrenze für die Traufhöhe fest, wird dadurch ein Dachgeschoß mit geneigten Dachflächen nicht ausgeschlossen.

2. Für die Annahme, in einem Gewerbegebiet sei die Traufhöhe zugleich als Höhenbegrenzung für das Gebäude insgesamt zu verstehen, weil in Gewerbegebieten geneigte Dächer nicht zu erwarten seien, ist eine hinreichende tatsächliche Grundlage nicht erkennbar.

3. Bei der Beurteilung einer Befreiung für ein die Traufhöhe überschreitendes Staffelgeschoß auf einem Flachdachgebäude kann darauf abgestellt werden, welche Auswirkungen dieses im Vergleich mit einem ohne Befreiung zulässigen Dachgeschoß in städtebaulicher Hinsicht und für die Benutzung der Nachbargrundstücke haben würde."

Allerdings hat die Behörde bei ihren Entscheidungen immer auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu berücksichtigen. Hier ist es durchaus von Belang, dass die genaue Höhe der Überschreitung der Traufhöhe nicht von Anfang an zu erkennen war, inwieweit eine Überschreitung der Traufhöhe von nur wenigen Zentimetern störend wirkt bzw. in die staädtebauliche Planung eingreift, wenn andererseits die Kosten eines Rückbaus erheblich sind.

Wie sich aus dem Wortlaut von § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB ergibt ("unter Würdigung nachbarlicher Interessen"), hat die Norm auch nachbarschützende Wirkung. Ein Anspruch eines Nachbarn auf Versagung einer Befreiung ist aber nur bei einer Verletzung des Rücksichtnahmegebotes anzunehmen; dies ist etwa dann der Fall, wenn sich das Bauvorhaben mit der Befreiung nicht in die Umgebung einfügt und auf das Nachbargrundstück eine "erdrückende Wirkung" hätte. Dies ist bei einer nur geringfügigen Überschreitung der Traufhöhe zu verneinen (BayVGH, Beschluss vom 10.12.2013 - 9 CS 13.2289 , juris). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann von einer erdrückenden Wirkung eines Bauwerks nur dann ausgegangen werden, wenn ein durch seine Ausmaße und Gestaltung als außergewöhnlich zu qualifizierender Baukörper dem Bewohner eines Nachbargrundstücks den Eindruck eines „Eingemauertseins" vermittelt (BVerwG vom 11.12.2006 NVwZ 2007, 336 f.). Abzustellen ist insoweit auf die konkrete städtebauliche Situation. Maßgeblich ist, ob die Dimensionen des „erdrückenden" Baukörpers derart übermächtig sind, dass das „erdrückte" Gebäude oder Grundstück nur noch überwiegend wie eine von einem herrschenden Baukörper dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird, oder das Bauvorhaben das Nachbargrundstück regelrecht abriegelt (VG Würzburg, Urteil vom 24. April 2012 – W 4 K 11.973 –, juris).

Nach allem sollten Sie bei der Baubehörde einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans über die Traufhöhe nach § 31 Abs. 2 BauGB stellen. Eine Verletzung des nachbarrechtlichen Rücksichtnahmegebots dürfte vorliegend ausscheiden. Ob in Ihrem Fall ein Anspruch auf Erteilung einer Befreiung wegen Reduktion des Ermessens auf Null besteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (Verhältnisse in der Umgebung, Eingriff in Grundzüge der Planung und deren Vertretbarkeit).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

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