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Tote Mäuse im Haus, starke Geruchsbildung

28.09.2012 09:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir wohnen in einem EFH zur Miete ( 1350,00€ ), das Haus war mit Wein gewachsen und vermutlich deshalb sind immer wieder Mäuse unters Dach hochgeklettert und haben sich mehr oder weniger in der Zwischendecke verlaufen und das Leben gelassen.
Nun ist es aber so dass der Gestang
(Leichengeruch)im Bad, Schlafzimmer und Flur im Obergeschoss so schlimm ist das wir es kaum ertragen können.Das Bad ist gesprerrt und kann nicht mehr benutzt werden, auch im Schlafzimmer können wir nicht mehr übernachten ( wir schlafen auf Matratzen in den Kinderzimmer ), allerdings geht dieser Geruch nun auch in diese Zimmer über.Der Vermieter hat vor 5 Tagen den ganzen Wein abgerissen, zudem ein Riesenhaufen liegt nun bei uns im Garten und das Haus sieht dementsprechent Renovierungsbedürftig aus....( BAujahr 1965, und der Vermieter hat außer neue Therme und Dach noch nie was am Haus gemacht...) Nun hat sich der Vermieter nicht weiter blicken lassen und sich auch nicht mehr gemeldet.Ich möchte gerne wissen welche Rechte wir in so einem Fall haben? Und muss nun der Vermieter sich um die Geruchtsfindung und Beseitigung kümmern? Zudem muss nun das ganze Haus renoviert werden, es ist wirklich in einem schlimmen Zustand nachdem der Wein ab ist, und was ist mit der Entsorgung? Ich freue mich auf die Antwort und danke schon mal vorab!

Sehr geehrte Ratsuchende,

die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Angaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung nicht ersetzen kann.

Unter berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:



Welche Rechte habe ich?

Zunächst hätten Sie bei einem Mangel der Mietsache ein Recht zur Minderung gem. § 536 BGB.

Dafür müsste zunächst ein Mangel vorliegen. Dieser könnte in der Geruchsbelästigung durch die toten Mäuse in der Zwischendecke bestehen. Bei einer Geruchsbelästigung handelt es sich um einem Mangel, der schwer "greifbar" ist. Sie sollten daher genau beschreiben, wie Intensiv der Geruch ist und bestenfalls durch einen Zeugen bestätigen lassen.
Dies aus Beweissicherungsgründen, falls der Vermieter diesen Mangel nicht anerkennt.

Der Mangel wäre bei einer starken Geruchsbelästigung, wie Sie es beschreiben, auch erheblich.

Eine Minderung wäre auch möglich, da Sie dem Vermieter den Mangel bereits angezeigt haben. Damit sind Sie Ihren Pflichten nachgekommen.

Je nach Intensität, wäre eine Minderung von bis zu 35-40 % möglich, da Sie weder Bad noch Schlafzimmer nutzen können.

Grundsätzlich muss sich auch der Vermieter um die Beseitigung und somit auch um die Auffindung der Geruchsquelle sorgen. Dies wäre nicht der Fall, wenn die Quelle und Ursache des Geruchs, in Ihrem Risikobereich liegen würde.

Sie sollten den Vermieter nochmals anschreiben, auf den Zustand aufmerksam machen und eine Frist von 1-2 Tagen zur Beseitigung setzen. Drohen Sie Ihm an, notfalls in ein Hotel zu ziehen. Diesen Anspruch hätten Sie, wenn die Intensität des Geruchs so hoch wäre, dass ein weiterer Aufenthalt in dem Haus nicht zumutbar wäre.



Muss er sich um die Entsorgung kümmern?

Der Vermieter muss sich grds. auch um die Entsorgung kümmern. Da Sie wahrscheinlich auch den Garten nutzen dürfen und dafür Miete entrichten, liegt auch hier ein Mangel vor.
Zwar lässt es sich bei solchen Arbeiten nicht vermeiden, dass es kurzfristig zu Gebrauchseinschränkungen kommt, jedoch kann sich der Vermieter nicht endlos mit der Beseitigung Zeit lassen.
Er kann auch nicht davon ausgehen, dass Sie sich um die Entsorgung kümmern. Auch wenn Sie die Pflege des Gartens übernehmen, gehört dies jedenfalls nicht zu ihren Aufgaben.

Fordern Sie den Vermieter auch hier noch einmal auf, die Entsorgung binnen zwei Tage zu veranlassen. Sonst geben Sie bei der Minderung auch dies als Grund an.


Muss der Vermieter nun das ganze Haus renovieren?

Dies wird er wohl nur bedingt müssen.
Gem. § 535 Abs. 1 S.1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsmäßigen Zustand zu erhalten.

Umfasst sind die Grundstück- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benutzung durch die Mieter und zum Zugang der Mietsache bestimmt sind. Diese Zustand muss bei Überlassung und während der gesamten Mietzeit vom Vermieter gewährleistet werden (Palandt § 535 Rn.34)

Eintscheiden ist grundsätzlich der Zustand des Hauses bei Ihrem Einzug. Für die Arbeiten, die im Zuge der Geruchsbeseitigung auf den Vermieter zukommen, ist zu sagen, dass er den vorherigen Zustand wieder herstellen muss.

Bei der Fassade wird möglicherweise ein Anstrich notwendig sein.
Es muss jedoch, wie ober gesagt, lediglich ein vertragsmäßiger Zustand wieder hergestellt werden. Eine Luxussanierung kann nicht verlangt werden.



Sie sollten daher den Vermieter noch einmal schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern (Geruch, Abfall). Gleichzeitig eine Mietminderung in Höhe von 40% androhen, ggf. Hotelaufenthalt.
Sollte der Vermieter in der Frist nicht tätig werden, kürzen Sie die Miete. Ob Sie tatsächlich in ein Hotel wechseln müssen, kann ich nicht Beurteilen. Dafür müsste Ihre Wohnung unbewohnbar sein.



Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Bei Nachfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunkton.


Mit freundlichen Grüßen
Pothmann
Rechtsanwalt

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