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Toleranz Betontreppe Rohbau / Gutschriftsbetrag

09.04.2013 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Preisanpassungen bei nachträglichen Änderungen des Leistungsinhalts von Bauwerkverträgen hängen von der konkreten Ausgestaltung des Vertrages ab.

Hallo.
Wir bauen aktuell in Baden-Württemberg und haben uns für unsere Doppelhaushälfte für eine Betontreppe entschieden. Die Treppe ist noch im Rohbau.
Der Estrich wurde eingebracht; noch keine Bodenbeläge.
Die Abstände der zweiten bis vorletzten Stufe liegen bei ziemlich genau 18cm...+/- wenige Millimeter.

Die erste Stufe ist ca. 16cm, die letzte Stufe ca. 22cm hoch.
Um eine der DIN entsprechende Treppe zu bauen, müssen daher alle Stufen mit ca. 3cm Bodenaufbau ausgeglichen werden.

Der Bauträger schuldet uns laut Vertrag eine geflieste Treppe. Da wir uns nachträglich entschieden haben, die Treppe nicht mit Fliesen sondern mit Holz zu belegen, haben wir vom Bauträger eine Gutschrift erhalten. Bei dieser Gutschrift gibt der Bauträger an, dass er für den Höhenausgleich der Stufen pro Stufe Euro 10.- netto vergütet. Angesichts der benötigen Arbeitszeit von ca. 25min pro Stufe zzgl. Materialkosten halten wir das für einen besseren Witz. Die tatsächlichen Ausgleichskosten liegen bei ca. Euro 40-45 pro Stufe.

Folgende Fragen:
Ist die vorhandenen Höhendifferenz im Rohbau zu tolerieren und wir müssen die Ausgleichskosten übrenehmen oder sind die angegebenen Differenzen zu hoch und der Bauträger muss den Ausgleich bezahlen?

Wie kann man die Euro 10.- Gutschriftsbetrag pro Stufe angreifen? ...oder kann der Bauträger hierfür vergüten wie er das möchte? Im Vertrag ist hierfür kein Betrag vorgesehen. Der Bauträger gibt an, dass in den Bodenarbeiten etwaige Ausgleichsarbeiten bereits enthalten sind.

Danke vorab.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Entscheidend ist der Inhalt Ihres Vertrages mit dem Bauträger. Danach schuldet der Bauträger eine geflieste Treppe. Es kommt darauf an, ob und ggfs. welche Bestimmungen Ihr Bauvertrag wegen von Ihnen gewünschter nachträglicher Änderungen enthält.

Gibt es gar keine Regelung im schriftlichen Vertrag, dann haben Sie sich mit dem Bauträger geeinigt, dass der Holzbelag anstelle der Fliesen als vertraglich geschuldete Erfüllung gelten soll (§ 364 Abs. 1 BGB). Dies lässt aber die Gegenleistung unverändert, d.h. der Bauträger kann dann die volle ursprünglich vereinbarte Vegütung verlangen. Die Gutschrift von 10,- € pro Stufe erfolgt dann nur aus Kulanz ohne einen rechtlichen Anspruch Ihrerseits.

Sie führen aus: "Im Vertrag ist hierfür kein Betrag vorgesehen" (also für Preisänderungen bei nachträglichen Änderungswünschen). Gibt es im Vertrag nur eine pauschale, unbestimmte Klausel, dass bei Änderungen des Leistungsinhaltes der Preis anzupassen ist, dann gelten §§ 315, 316 BGB:

In diesem Fall steht dem zur Gegenleistung Verpflichteten (= Bauträger) ein Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen zu. Dies bedeutet, dass auch die Interessen der anderen Seite angemessen zu berücksichtigen sind. Wird bestritten, dass die Leistungsbestimmung der Billigkeit entspricht, so wird die Bestimmung durch ein gerichtliches Urteil getroffen (§ 315 Abs. 3 Satz 2, 1. Halbsatz BGB).

Häufig ist in Verträgen mit Bauträgern die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen/Teil B (VOB/B) miteinbezogen und vereinbart. Sollte dies bei Ihrem Vertrag der Fall sein, dann gilt § 2 Abs. 6 Nrn. 1 und 2 VOB/B:

"1. Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, so hat der Auftragnehmer Anspruch auf besondere Vergütung. Er muss jedoch den Anspruch dem Auftraggeber ankündigen, bevor er mit der Ausführung der Leistung beginnt.

2. Die Vergütung bestimmt sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und den besonderen Kosten der geforderten Leistung. Sie ist möglichst vor Beginn der Ausführung zu vereinbaren."

Kommt es hier zu keiner Einigung, dann müssen die Grundlagen der Preisermittlung und die besonderen Kosten der geforderten Leistung durch ein Gutachten ermittelt werden. Dies kann auch im Rahmen eines gerichtlichen Prozesses erfolgen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2013 | 01:00

Danke für Ihre Antwort.
Leider gehen Sie nicht auf unsere Frage ein, ob die aktuellen Höhendifferenz von uns hingenommen werden muss oder der Bauträger dies zu korrigieren hat.

Noch als weiterer Hintergrund:
Der Bauträger wird das Belegen der Stufen nicht ausführen, sondern ein von uns beauftragter Parkettleger. Dies ist ein Sonderwunsch für den der Bauträger logischerweise keine Garantie übernimmt. Unser Vertrag sieht vor, dass alle Abweichungen von der Baubeschreibung als Sonderwunsch betrachtet werden und direkt beim jeweiligen Handwerker beauftragt werden. Für die ursprünglich vertraglich geschuldete geflieste Treppe haben wir im Gegenzug einen Gutschriftsbetrag für Fliesen und etwaige Fliesen-Ausgleichsarbeiten erhalten. Den Betrag für die Ausgleichsarbeiten zweifeln wir an. Ausgleichsarbeiten sind im Vertrag jedoch nicht explizit erwähnt. Lediglich die Kosten für Material und Lohn pro Stunde. Sind Ausgleichsarbeiten darin bereits einbegriffen oder angesichts der erheblichen Höhendifferenz der Stufen als "Sonderfall" zu betrachten? Die Argumentation des Bauträgers ist es, dass durch die Herausnahme der Fliesen aus dem Treppenpaket die Ausgleichsarbeiten an uns fallen und dass der Höhenausgleich daher von uns gezahlt werden muss.

Wenn wir Sie richtig verstehen, wäre es besser gewesen, darauf zu bestehen, dass der Bauträger die Holzarbeiten ebenso übernimmt und nicht ein Dritter.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2013 | 10:28

Sehr geehrter Fragesteller,

bei der Beantwortung Ihrer Frage bin ich davon ausgegangen, dass Sie mit Höhendifferenz die Differenz in der Höhe des Preises zwischen der Ausführung mit Fliesen oder mit Holz meinen. Auf Grund Ihrer Nachfrage ist für mich nicht erkennbar, was Sie mit "Höhendifferenz" meinen, d.h. ob sich dies auf die Preise oder das Niveau der Treppenstufen bezieht.

Unabhängig davon habe ich erläutert, dass sich die Rechtslage nach Ihrem Vertrag mit dem Bauträger richtet, dessen Inhalt ich im Einzelnen nicht kenne.

Generell gilt: Wenn Ihr Vertrag keine besonderen Bestimmungen enthält, sind Sie als Veranlasser eines Sonderwunsches auch verpflichtet, dessen Kosten für den Höhenausgleich zu tragen.

Wenn im Leistungsverzeichnis des Vertrages nur Lohn- und Materialkosten aufgeführt sind, dann sind davon alle anfallenden Arbeiten umfasst, also auch ein Höhenausgleich für Fliesen.

Der Verzicht auf Fliesenarbeiten ist rechtlich eine Teilkündigung des Vertrages. In diesem Fall muss Ihnen der Bauträger lediglich ersparte Aufwendungen für Lohn- und Materialkosten erstatten (§ 649 BGB, § 8 Nr. 1 VOB/B).

Ob der vom Bauträger gewährte Erstattungsbetrag für entfallende Fliesenarbeiten (und einen Höhenausgleich für Fliesen) angemessen und richtig berechnet ist, müssen Sie durch einen Bausachverständigen überprüfen lassen.

Mit freundlichen Grüßen,

Neumann
Rechtsanwalt

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