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Todesfall eines Mieters


| 26.01.2007 19:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Situation:

Ein Mieter von uns ist in seiner polnischen Heimat vor ca. 3 Monaten verstorben. Jegliche Kontaktaufnahme mit möglichen Verwandten (keiner lebt wohl in Deutschland) ist bisher gescheitert (eine bei der Nachbarin hinterlegte Tel. Nr. für den Notfall ist anscheinend veraltet). Auch hat sich keiner von den vermeintlichen Familienangehörigen bei uns zwecks Wohnungsauflösung/-kündigung etc. bisher gemeldet. Lt. Aussage einer Nachbarin hat vor Wochen ein Sohn in einer Nacht- und Nebelaktion einige Elektrogeräte mitgenommen, ihr anschl. einen Wohnungsschlüssel gegeben und sich sinngemäß mit den Worten verabschiedet: „Das war´s – um den Rest kümmere ich mich nicht“. Seit Dezember ist gleichzeitig die Mietzahlung (von wem auch immer) eingestellt worden. In Wohnung und Keller befindet sich sehr wahrscheinlich noch der vollständige Hausrat des Mieters.

Eine schriftl. Anfrage unsererseits von Anfang Januar - bezüglich Erben und deren Anschriften - beim zuständigen Nachlassgericht, wurde letzte Woche mit folgendem Wortlaut beantwortet:
"...Nachlassvorgänge sind hier nicht zu ermitteln. Bisher wurde ein Erbschein nicht erteilt; die Erbschaft wurde auch nicht ausgeschlagen".


Aufgrund dieser Konstellation haben wir folgende Fragen (den entgangenen Mietausfall haben wir eh schon abgeschrieben):

Da sich z. Zt. keinerlei Erben oder ansprechbare Gegenseite ermitteln lässt - wie kann ich als Vermieter in einer solchen Situation kurzfristig reagieren?

Wie erhalten wir rechtmäßigen Zugang bzw. Zugriff auf die Wohnung, da wir uns natürlich schnellstens um eine Neuvermietung bemühen wollen?

Wann/Wie können wir eine Wohnungsauflösung veranlassen und was ist mit den vermeintlichen Besitz-/Wertgegenständen, die sich evtl. noch in der Wohnung des verstorbenen Mieters befinden?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrte Ratsuchenden,


es gibt hier mehrere Möglichkeiten, die Sie in der aktuellen Situation gegebenenfalls nebeneinander wahrnehmen können:

1.
Unabhängig davon, wer Erbe geworden ist und ob dessen Identität ermittelt werden kann, verhält es sich so, dass Ihnen ein Vermieterpfandrecht unter anderem wegen der nicht bezahlten Miete an den vom verstorbenen Mieter eingebrachten Sachen zusteht (§ 562 Abs. 1 BGB), allerdings mit Ausnahme unpfändbarer Gegenstände, also insbesondere Hausrat.

Es steht Ihnen also zumindest frei, Wertgegenstände des Mieters - falls noch vorhanden - zur Deckung der Miete im Wege der öffentlichen Versteigerung nach § 1235 BGB zu „versilbern“. Normalerweise besteht zwar nur ein Anspruch auf Herausgabe. Eine vorherige Benachrichtigung ist jedoch nach allgemeiner Rechtsmeinung „untunlich“ im Sinne des § 1234 Abs. 1 Satz 1 BGB und somit entbehrlich, wenn der Eigentümer unbekannt ist.
Jedenfalls ist Ihnen auf diese Weise schon ein Betretungsrecht der Wohnung zuzubilligen. Soweit es sich um unpfändbare Sachen handelt, dürfen Sie diese natürlich weder in Besitz nehmen noch verwerten oder vernichten, denn es besteht insoweit kein Selbsthilferecht. Andernfalls sind Sie gegenüber dem Erben schadensersatzpflichtig und können sich auch strafbar machen. Beides setzt aber auch voraus, dass ein nicht nur geringfügiger Schaden entstanden ist.

Es besteht also durchaus die Möglichkeit einer schnellen praktischen Lösung, die aber mit einem gewissen Risiko behaftet ist, wenn Sie eigenmächtig eine Wohnungsauflösung betreiben. Dies kommt jedenfalls nur in Betracht, wenn nur noch wertlose Gegenstände vorhanden sind bzw. wenn der zu erwartende Erlös hinter Ihren berechtigten Forderungen zurückbleibt. Auf jeden Fall sollten Sie alle Gegenstände ablichten sowie gegebenenfalls unter Zeugen schriftlich erfassen, bevor Sie Etwas verändern.

2.
Sie müssen gleichzeitig bedenken, dass der (polnische) Staat als möglicher gesetzlicher Erbe (falls kein Erbe ermittelbar ist, vgl. § 1936 BGB) in das bestehende Mietverhältnis eintritt, dieses endet nämlich nicht durch den Tod des Mieters.

Um eine Kündigung zu ermöglichen, empfiehlt sich daher die Beantragung einer Nachlasspflegschaft nach § 1975, § 1960 ff. BGB. Sie können dann gegenüber dem Nachlasssgericht die erforderlichen Erklärungen auch im Hinblick auf die Verwertung des Mietereigentums wirksam abgeben.

Sie sollten auch den Sachverhalt mit dem angeblichen Sohn zu den Akten geben.

3.
Unabhängig davon bleibt es Ihnen unbenommen, weitere Recherchen über die Identität des Erben anstellen zu lassen, über das örtliche Standesamt, aber auch über die polnischen Behörden.


Ich hoffe, Ihre Rechtsfragen hinreichend beantwortet zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2007 | 22:39

Hallo Herr Geyer,

vielen Dank für die wirklich schnelle und informative Antwort. Aus dem Zusammenhang ergeben sich jedoch noch Fragen zum eindeutigen Verständnis.

Was zählt genau zu „unpfändbaren Gegenständen“ - und welchen Weg der Wohnungsauflösung müßte ich gehen, falls viele unpfänbare Gegenstände sich noch in der Wohnung befänden?

Gehe ich recht in der Annahme, dass eine Beantragung einer Nachlasspflegschaft nach § 1960 BGB auch eine deutliche Zeitverzögerung in puncto Neuvermietung mit sich bringt?

Nach Ihren Ausführungen ergeben sich ja mehrere rechtlichen Möglichkeiten. Ist es daher ratsam – in Sachen der Abwicklung und in Anbetracht der Nutzen/Risiko-Abwägung - eine anwaltliche Begleitung in Anspruch zu nehmen?

Nochmals vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2007 | 00:48

Sehr geehrte Ratsuchenden,

die beim Vermieterpfandrecht als unpfändbar anzusehenden Gegenstände sind in den nachfolgend bezeichneten Vorschriften der Zivilprozessordnung abschließend aufgeführt:

§ 811 ZPO="_blank"
§ 811c ZPO="_blank"
§ 812 ZPO="_blank"

Wenn Sie sicher gehen wollen, nicht Ansprüchen des Erben oder Ansprüchen Dritter ausgesetzt zu werden, die ein Recht an den zurückgelassenen unpfändbaren Gegenständen haben, müssten Sie sie bis zur Anordnung einer Nachlasspflegschaft einlagern lassen, um die Wohnung frei zu bekommen. Die Kosten hierfür wären letztlich von dem Erben zu tragen.
Sofern ein Nachlasspfleger eingesetzt wird, hat dieser für den weiteren Erhalt des Nachlasses zu sorgen.
Außerdem kann eine Kündigung ihm gegenüber wirksam erklärt werden.

Ich empfehle Ihnen, sich so bald wie möglich mit dem Nachlassgericht in Verbindung zu setzen und unter Darstellung Ihrer Situation um eilige Bearbeitung zu ersuchen.

Sollten im weiteren Verlauf der Angelegenheit Probleme oder Verzögerungen auftauchen, können Sie sich gerne an mich oder einen anderen Kollegen (aus unserem Team) wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 30.01.2007 | 00:52

Sie können die zitierten Vorschriften hier nachlesen:

§ 811 ZPO
§ 811c ZPO
§ 812 ZPO
Ergänzung vom Anwalt 30.01.2007 | 00:55

Letzter Versuch:

§ 811 ZPO
§ 811c ZPO
§ 812 ZPO

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