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Tierhaltung

18.04.2014 14:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um Tierhaltung in einer Mietwohnung sowie um die Erforderlichkeit einer Kautionszahlung.

Guten Tag,
folgende Situation:
Ich bin Mitte letzten Jahres in eine Mietwohnung- Soutterain mit Garten, der im Mietvertrag festgehalten ist- gezogen. VOR Unterschrift des Mietvertrages habe ich bei der Vermieterin per Emal angefragt, ob eine Hundehaltung erlaubt sei. Ich hatte zu dem Zeitpunkt noch keinen Hund, beabsichtigte aber mir einen zuzulegen und teilte dies auch der Vermieterin mit.Darauf bekam ich als Rückantwort (per Mail), dass nichts dagegen spricht, wenn der Hund nicht den ganzen Tag jault und lieb ist. Für mich war die Hundehaltung Voraussetzung für die Anmietung der Wohnung und ich habe auf die Email vertraut, das nicht dagegen spricht. 2 Tage später wurde der Mietvertrag unterschrieben und ich zog ein.
Des weiteren wurde im Mietvertrag keine Kaution festgehalten. Ich habe lediglich mündlich bei der Besichtigung gefragt, wie es mit einer Kaution aussehen würde. Da wurde dann so beiläufig gesagt, könne man machen und 500 € wären ok. Aus Good Will habe ich mich damit einverstanden erklärt (mündlich). Ich wollte dann eine Bankbürgschaft stellen und teilte ihr das in einer Mail mit. Ich hatte dann aber ein Problem mit der Bank, weil die keine ausstellen und fragte dann bei der Vermieterin per Mail ein paar Wochen später nach, ob sie auf die Kaution verzichtet, ich hätte schließlich auch die Wohnung auf Vordermann gebracht. Darauf kam dann von ihr (per Mail) darüber hätte sie sich keine abschließenden Gedanken gemacht. Dann kam nie mehr was zur Kaution.
Ende Januar bekam ich dann einen Hund, was ich ihr dann etwa 2-3 Wochen später mitteilte und gleichzeitig anfragte, ob ich ein Törchen am Garten errichten dürfte (hier ist eine 2 Meter Lücke). Daraufhin bekam ich eine böse Mail zurück, dass ich keine Zustimmung für den Hund hätte und von baulichen Maßnahmen absehen solle. Das müsse mit den Miteigentümern geklärt werden. Ich hätte nun eine Situation geschaffen (mit dem Hund), dessen Zustimmung ich nicht hätte. Ich teilte ihr dann mit, dass sie mir vor Einzug doch die Zustimmung per Mail gegeben hat, worauf sie nun meint, das wäre keine Zustimmung.Ich habe dann nicht mehr darauf reagiert.
Nun schrieb sie mich nach 2 Monaten wieder per Mail an, ich solle ihr mitteilen, was ich mit dem Hund mache während ich arbeiten bin, sie wolle aufgrund der veränderten Situation die Kaution haben sowie den Nachweis einer Hundhaftpflichtversicherung. Außerdem solle ich den mobilen Zaun entfernen, es gäbe ein Wegerecht durch meinen Garten zu einem Wasserschlauch. Der mobile Zaun gestaltet sich so, dass ich Weidezaunpfähle und ein Netz angebracht habe. Die Pfähle sind jederzeit rauszuziehen. Ein Wegerecht ist im Mietvertrag nicht festgehalten.Außerdem würde im Herbst auf der Eigentümerversammlung besprochen werden, ob Hundehaltung erlaubt sei.
Es handelt sich hier um ein 4-Parteien-Haus, in dem ich als Mieter wohne, ein weiteres Mieterpärchen (A), ein Eigentümerpärchen (B) und noch ein weiterer Eigentümer (C). Partei A und B haben überhaupt nichts gegen den Hund einzuwenden und haben mir auch bestätigt, dass dieser lieb ist und sich leise verhält. Partei C scheint ein generelles Problem mit Hunden zu haben und es passt ihm wohl persönlich nicht in den Kram. Plausible Gründe kann er aber nicht angeben.
So, nun zu meinen Fragen:
Kann ich die Email der Vermieterin bezügl. der Hundehaltung als Zustimmung sehen??? Ich habe darauf vertraut. Des weitern ist es ja auch inzwischen so, dass eine generelle Erlaubnis der Hundehaltung nicht verboten werden darf.
Muß ich der Vermieterin meine Hundehaftpflichtversicherung vorlegen und muß ich die Kaution zahlen, obwohl sie nicht im Mietvertrag steht?
Muß ich den mobilen Zaun entfernen?
Es ist ja keine feste Installation und ich habe generell auch nichts dagegen, das jemand durch den Garten geht, um an den Wasserschlauch zu kommen solange ich hier nicht gerade im Bikini liege.
Wobei: Muß ich es überhaupt dulden, dass jemand durch meinen Garten geht?
Ein Wegerecht ist ja in meinem Vertrag nicht festgehalten worden.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Mietvertrag abschließend nicht möglich ist.

Grundsätzlich kann eine Tierhaltung in Mietverträgen nicht generell untersagt werden. Wenn es sich um Kleintiere handelt, die keine Beeinträchtigungen anderer Mieter und des Vermieters bedeuten, dürften entsprechende Klauseln sogar unwirksam sein.

Selbst wenn im Mietvertrag aber eine wirksame Klausal enthalten sein sollte, die eine Zustimmung erforderlich macht, dann dürfte die Email der Vermieterin ausreichen, wenn der Mietvertrag keine schriftliche Zustimmung mit Unterschrift vorsieht.

Meiner Ansicht nach müssen Sie Ihrer Vermieterin keine Hundehaftpflichtversicherung vorlegen, wenn dies nicht vertraglich vereinbart worden ist. Insbesondere sind Sie nach aktueller Rechtslage abhängig vom Bundesland ohnehin zum Führen eine Haftpflichtversicherung gesetzlich verpflichtet, so dass ein solches Auskunftsrecht der Vermieterin nicht ersichtlich ist.

Haben Sie im Mietvertrag die Zahlung einer Kaution nicht vereinbart, dann sind Sie nicht zur Zahlung einer Kaution verpflichtet. Allerdings sind auch mündliche Abreden wirksam. Diese müsste dann aber die Vermieterin beweisen. Das wird Sie nicht können, wenn es lediglich eine mündliche Vereinbarung war und es sich um ein Vier-Augen-Gespräch handelte.

Grundsätzlich kann ich von hieraus nicht beurteilen, welche Räumlichkeiten und Flächen Ihnen zur Nutzung im Rahmen des Mietvertrags überlassen worden sind. Ist die Gartenfläche aber Ihrer alleinigen Nutzung zugewiesen, dann dürften Sie hierin nicht eingeschränkt werden, wenn der Mietvertrag dies nicht vorsieht. Wenn ein Wegerecht vorhanden sein sollte, dass Ihnen gegenüber wirken sollte, dann wäre dies sogar ein Minderungsgrund, weil die Nutzung der Mietsache Ihnen durch die Vermieterin nicht vollständig gewährt werden kann. Daher sollte ein insbesondere mobiler Zaun meiner Ansicht nach und Ihren bisherigen Angaben nach durchaus zulässig sein.

Diesbezüglich müssten Sie, wenn die Nutzung des Gartens Ihnen vollständig und allein gewährt wird, keine Nutzung durch Dritte dulden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.

Ich kann Ihnen bei direkter Beauftragung meiner Person anbieten, Sie gegenüber Ihrer Vermieterin zu vertreten. Sollte Ihrerseits Interesse bestehen, melden Sie sich unter meiner Emailadresse, die in meinen Kontaktdaten enthalten ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2014 | 21:00

Vielen Dank für Ihre Beantwortung.
Ich hatte gelesen, dass die Vereinbarung einer Kaution schriftlich festgehalten werden muß. Dem ist dann doch nicht so?
Das ist ein Mietvertrag wie man ihn eben als Vorlage im Geschäft zu kaufen bekommt. Hier steht natürlich was vorgebenes zur Kaution drin, aber es wurde nichts in dem Feld ausgefüllt.
Des weiteren steht in dem Mietvertrag "Mündliche Abreden zu diesem Vertrag wurden nicht getroffen. Sämtliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform".
Dann kann ich doch davon ausgehen, das eine Kaution nicht zu zahlen ist. Auch nicht dann, wenn mündlich etwas besprochen wurde dazu oder ich mich per Mail dazu angeboten habe.
Ist dies richtig?
Des weiteren steht in dem Mietvertrag "Tiere mit Ausnahme von Kleintieren dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Über die Zustimmung ist unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden". Eine Email ist doch ein schriftliche Zustimmung, oder? Und die Zustimmung darf doch nicht ohne Grund verweigert werden, richtig?
Der Hund ist wie gesagt leise und belästigt niemanden, was auch zwei Parteien schriftlich bestätigen würden.
Eine weitere Frage habe ich noch (hatte ich vorhin vergessen): Muß ich der Vermieterin Rechenschaft darüber ablegen, was ich mit dem Hund mache während ich arbeiten bin und ob der Hund dann allein in der Wohnung ist?

Muß ich mir jetzt ernsthafte Sorgen machen? Ich weiß nicht recht, ob ich nun direkt zum Anwalt rennen soll. Ich will ja im Endeffekt nicht direkt harte Geschütze auffahren und auf Kampf gehen. Meine Rechte will ich natürlich schon kennen. Darauf würde ich die Damen dann erst mal selber hinweisen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2014 | 22:48

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Schriftform ist für eine Kaution nicht im Gesetz vorgesehen. Aber wie gesagt können Vereinbarungen grundsätzlich auch mündlich getroffen werden. Ist dies möglich, dient die Vereinbarung in Schriftform lediglich dem Beweis bzw. ist leichter zu nachzuweisen.

Dass es sich um einen Mietvertrag handeln, den "es eben als Vorlage im Geschäft zu kaufen gibt", kann ich nicht ganz nachzuvollziehen. In welchem Geschäft gibt es einen Mietvertrag für Wohnräumlichkeiten als Vorlage zu kaufen? Wenn eine Kaution in dem dafür vorgesehenen Feld nicht eingetragen ist, dann dürfte keine Kaution vereinbart worden sein. Dafür, dass eine mündliche Vereinbarung der Kaution nicht erfolgte, spricht außerdem die mietvertragliche Abrede, dass keine mündliche zu diesem Vertrag getroffen wurden und Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Ich würde daher davon ausgehen, dass eine Kaution nicht zu zahlen ist, wobei ich aber nicht ausdrücklich erwähnen würde, dass Sie per Email etwas zugesagt haben, da dies wiederum neue Zweifel und Angriffspunkte für die Gegenseite gibt.

Dass fixiert wird, dass eine Zustimmung bei größeren Tieren einzuholen ist, dürfte nicht zu beanstanden sein. Wie Sie sagten, ist eine Zustimmung per Email erfolgt. Wenn der Vertrag aber tatsächlich eine schriftliche Zustimmung erfordert, dann muss die gesetzliche Schriftform gemäß § 126 BGB eingehalten worden sein. Die Urkunde muss von einem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Dies dürfte bei der Email nicht der Fall gewesen sein, so dass im Endeffekt keine Zustimmung vorliegt. Sollte es sich um ein Kleintier handeln, bräuchten Sie die Zustimmung aber wie ausgeführt nicht, insbesondere wenn er keinen Lärm und niemanden belästigt. Wenn dies auch der Fall ist, wenn der Hund alleine in der Wohnung ist, dürfte diese die Vermieterin deshalb auch nicht interessieren. Denn Sie beeinträchtigen niemanden. Eine Rechenschaftsablegung ist nicht erforderlich. Als Nachweis für das friedliche Verhalten des Hundes können die Unterschriften der Nachbarn dienen.

Die Sach- und Rechtslage ist ein wenig kompliziert, so dass ich nicht empfehlen würde, die Angelegenheit selbst auszufechten. Daher kann ich Ihnen bei direkter Beauftragung meiner Person anbieten, die Angelegenheit für Sie zu übernehmen und Ihre Vermieterin anzuschreiben. Sollten Sie mich beauftragen, dann kann ich Ihnen anbieten, die Erstberatungsgebühr auf weitere Kosten der außergerichtlichen Vertretung anzurechnen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein und würde mich über eine positive Bewertung sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

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