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Tiefgaragennutzung Wohnungseigentümergemeinschaft

08.08.2016 15:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Sehr geehrte Damen und Herren,
als Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften in Bayern brauchen wir eine Rechtsauskunft zum folgenden Sachverhalt:
In der aktuellen Hausordnung einer WEG mit 30 Parteien ist folgender Passus festgehalten:
"Die Benutzung der Tiefgarage ist nur für Personenwagen und Zweiräder gestattet. Abstellen und Aufbewahren von Gegenständen, insbesondere brennbaren Materialien (Ausnahme: ein Satz Reifen) ist verboten."

Frage 1: Liegt bei dieser Hausordnung ein Verstoß gegen die Garagenverordnung Bayern vor, wonach auch Gegenstände, die funktional zum Auto gehören, wie Gepäckträger oder 3 Kindersitze auf dem Kfz-Stellplatz mit abgestellt werden dürfen?

Frage 2: Ein Wohnungseigentümer / Bewohner bewahrt neben seinem Fahrzeug noch den Fahrradträger auf. Soll sich hier nun die Hausverwaltung an die Hausordnung berufen, wonach außer Kraftfahrzeugen nichts abgestellt werden darf? Oder greifen hier die öffentlich-rechtlichen Vorschriften?

Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragenstellerin,

Ihre Frage möchte ich aufgrund der angegebenen Informationen wie folgt beantworten.

Gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1, 2. Alt WEG hat der Verwalter für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen.

Dazu hat er darauf hinzuwirken, dass eine bestehende Hausordnung zur Erhaltung der Ordnung und des Friedens zwischen den Wohnungseigentümern eingehalten wird. Weitergehende Maßnahmen, insbesondere das gerichtliche Vorgehen ist nur dann möglich, wenn die durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss geregelt wurde.

Gem. § 17 Abs. 4 Satz 1 der bayerischen Garagenverordnung (GaragenVO Bayern) dürfen in Mittel- und in Großgaragen in Bayer brennbare Stoffe außerhalb von Kraftfahrzeugen nur in unerheblichen Maße aufbewahrt werden, wobei grundsätzlich als Mittelagarage Garagen mit einer Nutzfläche von über 100 m² bis 1000 m² gelten und bei Garagen mit über 1000 m² von Großgaragen ausgegangen wird; automatische Garagen mit mehr als 50 Stellplätzen gelten zudem als Großgaragen. In Kleingaragen dürfen nur bis zu 200 l Dieselkraftstoff und bis zu 20 l Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern aufbewahrt werden § 17 Abs. 4 Satz 2 GaragenVO Bayern).

Dementsprechend sah auch die ehemalige Reichsgaragenverordnung (RGAO), die zur Auslegung oft hinzugezogen wird, vor, dass feuergefährliche Stoffe (wie z.B. Sägemehl, Putzwolle und andere feuergefährliche Stoffe) nicht außerhalb nicht brennbarer Behälter aufbewahrt und brennbare Stoffe die nicht mit der Einstellung von Kraftfahrzeugen im Zusammenhang stehen nur in unerheblichen Maße aufbewahrt werden durften (§ 49 Abs. 6 RGaO).

Dabei handelt es sich in der Regel um kleineres Autozubehör, bei dem sowohl die Parkplatznutzung des Stellplatzes als auch die Belange des Brandschutzes nicht beeinträchtigt werden. Oftmals werden jedoch weitere Ausnahmen zugelassen, wenn keine andere Vereinbarung oder Regelung getroffen wurde und der Brandschutz nicht gefährdet ist.

Die Bayerische Garagenverordnung regelt also nicht ausdrücklich, dass ein Gepäckträger oder drei Kindersitze oder ein Fahrradträger auf Stellplätzen in Mittel oder Großgaragen abgestellt werden dürfen (s.o.); in Kleingaragen wäre dies jedoch verboten (s.o.).

Den Eigentümern steht gem. § 15 WEG die Möglichkeit, zu eine Gebrauchsregelung zu treffen. Gem. § 21 Abs. 5 WEG gehört das Aufstellen einer Hausordnung sogar ausdrücklich zur ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts.

Zulässiger Inhalt kann demnach auch die Konkretisierung der den Wohnungseigentümern obliegenden Sorgfaltspflichten zur Sicherheitsvorkehrung und Gefahrverhinderung und damit auch zu Feuer- und Brandschutzregelungen sein; den Eigentümern steht insofern ein Ermessensspielraum zu, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit angeht, der nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar ist.

Insofern die Ihrerseits erwähnte Hausordnung nicht erfolgreich angefochten bzw. für unwirksam erklärt wurde, dürften bis dahin mit Ausnahme von Personenkraftwagen, Zweiräder und einem Satz Reifen keine sonstigen brennbaren Materialien abgestellt oder aufbewahrt werden; anders wäre dies nur dann, wenn die Regelung unter Abwägung der konkreten Umstände des Einzelfalls mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren wäre.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2016 | 10:21

Sehr geehrter Herr RA Joerss,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Fragen. Verstehe ich das richtig, dass sich alle Hausbewohner an den Wortlaut / Inhalt der verabschiedeten Hausordnung halten müssen und damit der besagte Eigentümer seinen Fahrradträger entfernen soll?
Wenn ja, wie kann ich als Verwalter hier am sinnvollsten durchgreifen. Von der Verwalterseite wurden bereits entsprechende Hinweisschilder angebracht und eine telefonische Rücksprache gehalten. Der Eigentümer weigert sich allerdings bis jetzt den Träger zu entfernen.
Wie kann solch ein (Mahnungs-)Schreiben aussehen? Welcher Inhalt ist notwendig für die Durchsetzung?
Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2016 | 13:39

Sehr geehrte Fragenstellerin,

insofern die Regelung der Hausordnung beschlossen oder vereinbart und nicht für ungültig erklärt werden sollte, haben sich die Wohnungseigentümer daran zu halten.

Es sollte zunächst der Frage nachgegangen werden, weshalb sich der eine Eigentümer weigert, die Hausordnung einzuhalten bzw. was die telefonische Rücksprache mit ihm ergab.

Zur Einhaltung der Hausordnung kann gegenüber einem renitenten Eigentümer auch eine Mahnung zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten ausgesprochen werden.

Sollte auch dies nicht zur Erledigung führen, könnte man den Punkt als Tageordnung zur kommenden Versammlung aufnehmen, so dass die Gemeinschaft über die weitere Vorgehensweise (z.B. Beauftragung eines Rechtsanwalts) Beschluss fassen könnte.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 09.08.2016 | 13:41

(Tagesordnungspunkt)

MFG

Thomas Joerss Rechtsanwalt

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