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Tiefgarage – Teilungserklärung und Stellplatzdienstbarkeit – wer zahlt was?

29.06.2020 20:26 |
Preis: 75,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
auf einem privaten Baugrundstück sollen zwei Mehrfamilienhäuser gebaut werden, die sich zukünftig eine Tiefgarage teilen. Das 4-Parteien-Haus bleibt im Eigentum des Grundstückeigentümers, das 11-Parteien-Haus wird verkauft. Wir interessieren uns für eine Wohnung in dem 11-Parteien-Haus.

Laut Teilungserklärung werden die 16 Stellplätze in der Tiefgarage durch die 11 Parteien des einen Mehrfamilienhauses geteilt. Hierzu heißt es in der Teilungserklärung: „Die Kosten für den Betrieb der Tiefgarage einschließlich der Instandhaltung des Tores, der Belüftungsanlage, der Beleuchtung und der sonstigen technischen Einrichtung sind vollständig von den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze, untereinander im Verhältnis der Miteigentumsanteile, zu tragen."

Zusätzlich gibt es noch eine Stellplatzdienstbarkeit. Hier heißt es: „Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Anmerkung: 4-Parteienhaus) sowie die von ihm ermächtigten Personen sind berechtigt, die im beigefügten Grundriss eingezeichneten und mit Stp.12 bis Stp. 16 beschrifteten Tiefgaragenstellplätze unter Ausschluss des jeweiligen Eigentümers des dienenden Grundstücks (Anmerkung: 11-Parteienhaus) zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu benützen sowie die Zu- und Abfahrt und die Zu- und Abwege zu diesen Tiefgaragenstellplätzen entsprechend mitzubenützen. Zum Unterhalt der Stellplätze ist der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Anmerkung: 4-Parteienhaus) verpflichtet. Zum Unterhalt der Zu- und Abfahrt sowie der Zu- und Abwege sind die jeweiligen Eigentümer der beteiligten Stellplätze nach dem Verhältnis der ihnen in der Tiefgarage zur Benützung zustehenden Stellplätze verpflichtet."

Unsere Fragen: Welche Kosten (Unterhalts-, Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) darf das 11-Parteienhaus dem 4-Parteienhaus in Rechnung stellen? Welche Kosten trägt das 11-Parteienhaus allein? Darf das 11-Parteienhaus darüber hinaus eine Art „Kaltmiete" verlangen?

Bitte gehen Sie bei Ihrer Antwort auch darauf ein, ob unser Bauchgefühl stimmt, dass die Kosten „unfair" verteilt werden – zulasten des 11-Parteienhauses? Die Sache also ein „Gschmäckle" hat.
Vielen Dank im Vorfeld für die Antwort.
30.06.2020 | 09:14

Antwort

von


(668)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich wird durch eine Dienstbarkeit die Eigentumsposition nicht berührt. Soweit eine Grunddienstbarkeit wie in Ihrem Fall einegtregane werden soll, bleibt der Eigentümer des dienenden Grundstücks auch Grundstückseigentümer, während der der herrschenden Grundstücks nur der Berechtigte aus der Grunddienstbarkeit ist.

Insofern kommt es drauf an , wer Miteigentumsanteile erwirbt. Dies geht aus Ihrem Sachverhalt nicht ganz klar hervor, denn Sie Schreiben der Grundstückseigentümer behält das 4-Parteien-Haus. Es ist nicht ganz klar , ob er somit Miteigentümer ist oder ob er Eigentümer eines noch abzuteilenden Grundstücks sein wird.

Die Frage für mich lautet also, wird das gesamte Grundstück in WEG-Eigentum aufgeteilt, dann gibt es 11 Eigentümer je 1 Wohnung und 1 Eigentümer von 4 Wohnungen, oder soll das Grundstück zu jedem Haus doch nochmals geteilt werden.

Ich gehe zwar davon aus, dass ein Großer WEG-Komplex errichtet wird, an dem dann alle 12 Parteien ( 11 WEG-Käufer und der "Grundstücksbesitzer") alle Miteigentum haben, denn dies ist die Regel, aber für eine absolute Sicherheit wäre diese Information sehr hilfreich.

Nun zu den einzelnen Regelungen:

1. Sie zitieren: „Die Kosten für den Betrieb der Tiefgarage einschließlich der Instandhaltung des Tores, der Belüftungsanlage, der Beleuchtung und der sonstigen technischen Einrichtung sind vollständig von den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze, untereinander im Verhältnis der Miteigentumsanteile, zu tragen."

Hier ist also die Frage, wer Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze ist. Grundsätzlich wären dies bei WEG- Eigentum ALLE WEG-Ler, die auf dem Grundstück Eigentum haben und man würde z.B. Sondernutzungsrechte oder Sondereigentum pro PKW-Stellplatz vergeben.

In Ihrem Fall sieht die Vereinbarung jedoch vor, dass augenscheinlich das 11-Parteienhaus Eigentum an den Tiefgaragen und in soweit Sondereigentum haben soll, sonst wäre eine Dienstbarkeit an den Stellflächen für das 4- Parteien Haus unzulässig (BayObLG, Beschluss vom 30.11.1989, BReg 2 Z 82/89).

Folglich muss ich davon ausgehen, dass nur das 11 -Parteienhaus Eigentümer der Tiefgarage ist. Nach der zitierten Regel würden also die 11 -Parteien allein die Kosten für den Betrieb der Tiefgarage einschließlich der Instandhaltung des Tores, der Belüftungsanlage, der Beleuchtung und der sonstigen technischen Einrichtung tragen. Der/ die Eigentümer des 4-Parteienhauses scheinen nämlich kein Eigentum an der Tiefgarage zu haben sondern nur Berechtigte einer Grunddiesntbarkeit zu sein.

Hier handelt es sich insofern in der Tat um eine "unfaire" Kostenbelastung des 11- Parteienhauses, wenn nicht irgendwo ein Ausgleich erfolgt.

Um hier eine Kostengerechtigkeit zu erreichen, muss entweder der Passus "den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze" in " den Eigentümern ( präziser: am Grundstück oder den Wohnungen auf dem Grundstück) nach ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen" geändert werden oder es muss beim Kaufpreis ein Abschlag vereinbart werden, der die Kosten der kommenden Jahre wiederspiegelt ( was wohl schwer bestimmbar ist) oder es muss eine Kostentragung des herrschenden Grundstücksvereinbart werden oder eben Sondereigentum am jeweiligen Stellplatz für jeden WEG-Teilnehmer, also auch für die 4 obwohl die Tiefgarage im anderen Gebäude liegt oder aber es muss ein Ausgleich in anderer Form gefunden werden, z.B. eine Grunddienstbarkeit an einem im Sondereigentum eines Eigentümers des 4-Parteienhauses anderem Grundstücksteil, dessen Kosten dann durch den Eigentümer zu tragen sind.

Hier sollte also genau nachgefragt werden, wer welches Sondereigentum erwirbt, damit Sie nicht sehenden Auges in die Kostenfalle laufen.

2. „Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Anmerkung: 4-Parteienhaus) sowie die von ihm ermächtigten Personen sind berechtigt, die im beigefügten Grundriss eingezeichneten und mit Stp.12 bis Stp. 16 beschrifteten Tiefgaragenstellplätze unter Ausschluss des jeweiligen Eigentümers des dienenden Grundstücks (Anmerkung: 11-Parteienhaus) zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu benützen sowie die Zu- und Abfahrt und die Zu- und Abwege zu diesen Tiefgaragenstellplätzen entsprechend mitzubenützen."

Die Grunddienstbarkeit sieht die Nutzung unter Ausschluss des jeweiligen Eigentümers der Grundstücksfläche vor. Dies ist wiederum nur möglich, wenn der Eigentümer der Stellfläche und der Nutzungsberechtigte verschiedene Personen sind.

Folglich sieht es auch nach dieser Regelung so aus, als wenn das 11-Parteienhaus allein das (Sonder)Eigentum an den Stellflächen erwirbt und der/die Eigentümer des 4-Parteienhauses diese frei nutzen dürfen.

3." Zum Unterhalt der Stellplätze ist der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks (Anmerkung: 4-Parteienhaus) verpflichtet."

Das 4 Parteienhaus trägt hier also alle laufenden Kosten des Stellplatzes, dies sind Reinigung, Betriebskosten, Instandhaltung und Instandsetzung, aber eben nur für die Stellflächen.

Nach dem Wortlaut der Regelung scheinen die gesamten Stellflächen von dem Eigentümer/ den Eigentümern des 4-Parteinehauses unterhalten zu werden, auch wenn diese durch Eigentümer des 11-Parteienhauses genutzt werden.

Hier wäres es aber sicher sinnvoll auf eine Eineindeutigkeit zu achten und dies noch einmal klar zustellen, da sonst schnell ermittelt werden könnte, dass nur die 4 durch die Grunddienstbarkeit betroffeneden Stellplätze von den Grunddienstbarkeitsberechtigten zu unterhalten sind.

Dabei ist zu beachten, dass Instandsetzungsmaßnahmen nur zum Unterhalt gehören, wenn diese regelmäßig wiederkehren, also im gewissen Turnus erwartbar sind. Kommt es also zu unverhersehbaren Schäden, kann man sich streiten, ob diese noch zum Inhalt der Kostentragung gehören. Meines Erachtens ist dies für die Stellflächen der Fall, aber ganz eindeutig ist auch dieser Passus nicht.

Hier wäre es sinnvoll neben dem Wort "Unterhalt" eine Ergänzung vorzunehmen, nämlich "also z.B. die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung und Instandsetzung (und alle weiteren Kosten, die mit der Nutzung der Stellfläche zusammenhängen), um dies zu präzisieren.

Bisher bleibt also festzuhalten, dass das 4 Parteienhaus den Unterhalt der Stellfläche trägt und das 11-Parteienhaus den Unterhalt für den Betrieb und die Instandhaltung der technischen Anlagen. Da ich nicht abschätzen kann, was welche Kosten verursacht werden, kann ich nicht sagen, ob beide Hauser gerecht belastet sind. Dies sollte zwingend vorab erfragt werden.


4. "Zum Unterhalt der Zu- und Abfahrt sowie der Zu- und Abwege sind die jeweiligen Eigentümer der beteiligten Stellplätze nach dem Verhältnis der ihnen in der Tiefgarage zur Benützung zustehenden Stellplätze verpflichtet."

Hier sind alle Eigentümer, die von der Nutzung der Tiefgarage partizipieren also nach Ihren Miteiegntumsanteilen an den Kosten beteiligt. Auch hier umfasst der Unterhalt grob gesagt die wiederkehrenden Kosten, wie Reinigung, Betriebskosten.

Fazit: Die Kosten für den Betrieb der Garage und die Technischen Anlagen trägt das 11-Parteienhaus als Eigentümer der Stellplätze. Die Kosten der Unterhaltung der Stellflächen trägt das 4- Parteienhaus und die Kosten der Unterhaltung der Zuwegung und Zufahrt tragen alle Eigentümer, die an der Nutzung partizipieren. Damit gibt es 3 Unterteilungen, nämlich in Kosten für Betrieb und technische Anlagen, in Unterhalt der Stellflächen und Unterhalt der Zufahrtswege. An der gerechten Verteilung für die Werge bestehen keine Zweifel. Jedoch ist nicht abschätzbar, ob die anderen beiden Kostenkategorien (Betrieb von techn. Anlagen und Unterhalt der Stellplätze) in etwa gelichbelastetnd sind. Dies läßt sich wohl nur durch eine Fachkraft klären.

Dies vorausgeschickt nun zu Ihren Fragen:

1. Welche Kosten (Unterhalts-, Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) darf das 11-Parteienhaus dem 4-Parteienhaus in Rechnung stellen?

Nur die Kosten für die Stellplätze, die regelmäßig widerkehren. Hierzu gehören Unterhalts- und Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten, soweit sie turnusmäßig zu erwarten sind.

Die Kosten für die Zu- und Abfahrten und Wege werden auf alle Parteien nach ihren Miteigentumsanteilen verteilt.

Die Kosten für die technischen Anlagen trägt nur das 11- Parteienhaus.

2. Welche Kosten trägt das 11-Parteienhaus allein?

Das 11- Parteienhaus trägt die Kosten des Betriebes der Tiefgarage und aller technischen Anlagen, also z.B. des Rolltors und der Beleuchtung.

3. Darf das 11-Parteienhaus darüber hinaus eine Art „Kaltmiete" verlangen?

Um von einem anderen etwas fordern zu gehen bedarf es einer Anspruchsgrundlage. Diese ist aus den zitierten Regelungen nicht zu entnehmen. Anders als beim Notwegerecht oder "Notleitungsrecht" bei dem das Recht auf Nutzung eines fremden Grundstücks gesetzlich entsteht, sieht das Gesetz für Grunddienstbarkeiten keine Ausgleichspflicht vor. Folglich können Sie ohne ausdrückliche Vereinbarung keine "kaltmiete" oder einen sonstigen Ausgleich verlangen.


Insofern scheint man sich durchaus um faire Regelungen bemüht zu haben, aber ob dies durchgehend gelungen ist, ist für die Zukunft nicht absehbar. Besser fände ich , wenn die Kosten der Tiefgarage in allen Bereichen nach Miteigentumsanteilen an sämtlichen Einheiten auf dem Grundstück gleichermaßen verteilt werden, dann stellt sich die Frage nicht ob es fair ist 11 Parteien mit dem Betrieb technischer Anlagen und dafür 4 Parteien mit den Kosten für die Stellflächen zu belasten. Mir erscheint der Unterhalt für die Stellflächen wesentlich günstiger als der für technische Anlagen, dafür wird er auch nur auf 4 ( derzeit nur 1) statt 11 Miteigentumsanteilshaber verteilt.
Eine "Miete" oder ähnliches kann vom 11-Parteienhaus für die Nutzung der Stellflächen vom 4-Parteienhaus nicht verlangt werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)


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