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Terrassen bei Niveauunterschied


| 14.08.2006 14:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Wir besitzen seit mehreren Jahren in Berlin ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück. Das Haus wurde in den 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts erbaut, und zwar so, dass eine Giebelwand direkt an das bereits auf dem Nachbargrundstück befindliche Einfamilienhaus aus den 30er Jahren anstößt – auf den ersten Blick sehen die Häuser wie zwei Doppelhaushälften aus, sie sind jedoch rechtlich völlig selbstständig und besitzen kein Gemeinschaftseigentum.
Das Nachbarhaus ist eingeschossig geplant und besitzt ein etwa 1 Meter über dem Bodenniveau des Gartens beginnendes Hochparterre. Um bei unserem Haus zwei tagesbelichtete Vollgeschosse zu ermöglichen und gleichzeitig die Traufhöhe identisch zu gestalten, wurde beim Bau in den 60er Jahren auf der zum Garten gehenden Seite auf unserem Grundstück Erde abgetragen, so dass sich in Höhe der Hauswand ein Niveauunterschied zwischen beiden Grundstücken von ca. 1 Meter ergibt.
Unser Nachbar baut nun an seine Hauswand anschließend in Höhe des Hochparterres (also ca. 1 Meter über seinem Bodenniveau) und direkt an die Grundstücksgrenze anschließend (also quasi „in die Ecke“ seines Grundstückes) eine Art Terrasse von etwa 6-8 Quadratmeter in Form eines Holzständerwerkes. Von uns aus gesehen ist diese Terrasse natürlich etwa 2 Meter über unserem Bodenniveau, stellt sich also eher als Balkon dar, und wir sind davon nicht begeistert. Unser Nachbar hatte vor etwa 2 Jahren diesen Bau angekündigt, wir hatten damals sehr deutlich klargemacht, dass wir damit nicht einverstanden sind; die jetzigen Baumaßnahmen hat er ohne uns zu kontaktieren begonnen.

Meine Fragen dazu sind nun folgende:

Ist die Konstruktion meines Nachbarn eine Terrasse, oder handelt es sich um einen Balkon (von welcher Seite wird die Höhe gemessen; spielt es eine Rolle, dass es sich um ein Holzständerwerk handelt?)

Ist das grundsätzlich verfahrensfrei erlaubt, oder braucht mein Nachbar eine Baugenehmigung? Wenn ja, wie werde ich beteiligt?

Müssen bestimmte Abstände zu unserem Grundstück eingehalten werden, oder ist eine Bebauung direkt bis an die Grundstücksgrenze erlaubt?


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


hier handelt es sich nicht mehr um eine Terrasse, da die Ausführung nicht ebenerdrig erfolgt, wobei allerdings der Art des Ständerwerkes in Bezug auf die nachbarrechtlichen Belange keine Rolle spielt (eventuell aber hinsichtlich der Standfestigkeit).

Nach dem nunmehr geltenden § 60a BauOBln ist das vereinfachte Genemigungsverfahren anzuwenden, was aber keineswegs bedeutet, dass der Nachbar nun nach "gutdünken" bauen darf. Auch hier sind die nachbarrechtlichen Belange zu berücksichtiggen, was offenbar bisher übersehen worden ist.

Nachdem Sie schriftlich die Zustimmung verweigert haben, sind für diesen Vorbau, den er rechtlich darstellen wird, die Abstandsgrenzen nach § 6 BauOBln einzuhalten, zumal vom Nachbargrundstück (also Ihrem Grundstück) die Höhe gemessen wird.


Hier sollten Sie sich also unverzüglich mit der Bauaufsichtsbehörde in Verbindung setzen, um dort dann ggfs. einen Baustopp bzw. Rückbau zu erzingen, wobei dann natürlich das nachbarschaftliche Verhältnis sich nicht gerade verbessern wird.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2006 | 13:31

Sehr geehrter Herr Bohle,

heute war ich bei der für unseren Bezirk zuständigen Bauaufsicht, hier stellte die Sachbearbeiterin die Lage allerdings ganz anders dar. In der Hauptsache argumentierte sie damit, dass nach der Neufassung des zuständigen Gesetzes (BauOBln) für die Verwaltung keine klare Kriterien für eine ablehnende Entscheidung des Baus meines Nachbarn zu Verfügung stünden; es sei vielmehr Absicht der Neufassung, viele Regelungen den Betroffenen selbst zu überlassen.
Im Hinblick auf die Abstandsgrenzen nach §6 verwies sie darauf, dass durch die Konstruktion der beiden Häuser (Wand an Wand gebaut) ohnehin schon ein Verzicht auf das Einhalten von Abstandsgrenzen gegeben sei, man damit also nicht argumentieren könne. Was den Charakter der Baumaßnahme angeht, wollte sie sich nicht festlegen, wir haben uns immerhin nach einer halben Stunde Diskussion darauf geeinigt, dass sie meine Nachbarn anschreibt und um eine Stellungnahme bittet.

Insgesamt bin ich ratlos, da ich nicht einschätzen kann, ob meine Gesprächspartnerin wirklich mit Sachargumenten arbeitete oder vielleicht doch und vor allem auf Minimierung ihrer Arbeitsbelastung aus war, indem ich abgewimmelt werden sollte.

In diesem Zusammenhang wäre eine Beantwortung ff. Fragen wichtig:

Gibt es eine Definition des Begriffs „Terrasse“ in dem von Ihnen angeführten Sinn, die rechtlich gesichert ist? Für mich ist eine Terrasse ja auch per se ebenerdig, aber wenn die Bauaufsicht der Argumentation folgt, dass eine Terrasse auch einen Meter über dem Bodenniveau errichtet werden kann, wie beweise ich das Gegenteil (Terrassen können nach BauOBln verfahrensfrei und ohne Abstandsflächen errichtet werden)?

Ist die Argumentation bezüglich der Abstandsflächen (aus dem Verzicht auf Abstände beim Bau resultiert ein weitergehender Verzicht) zutreffend? Wie kann ich darlegen, dass dies nicht zutrifft?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.08.2006 | 14:30

Sehr geehrter Ratsuchender,


bei der Beantwortung hatte ich die Neufassung der BauOBln herangezogen, so dass die Sachbearbeiterin es sich hier etwas zu leicht macht.

Massive Terrassenanlagen mit einem EINEN Meter hohen Unterbau sind nicht - wie die Sachbearbeiterin es wohl versucht - mit einem ansich genehmigungsfreien Freisitz zu vergleichen (so auch OVG Münster in BRS 40,122).

Eine gerichtsverwertbare Definition ist mir so nicht bekannt; mit der oben genannten Entscheidung des OVG werden Sie aber mE hier erfolgreich sein.


Der Grenzabstand (bzw. Abweichung vom Grenzabstand) bezieht sich NUR auf die Gebäude selbst, nicht aber auf Anbauten etc, da ansonsten schon jede Reihenhaussiedlung nach dieser "Argumentation" vollständig bebaut werden dürfte; das dieses nicht angeht, dürfte eigentlich auch der Sachbearbeiterin einleuchten.


Hier sollten Sie daher nicht locker lassen und dann die höhere Bauaufsichtsbehörde einschalten, wenn die Sachbearbeiterin nicht von dieser Auffassung abweichen will.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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