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Terrasse der gekauften Wohnung auf Gemeinschaftseigentum

18.10.2017 10:26 |
Preis: 28,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich habe im Mai (Besitzübergang zum 01.07.17) eine vermietete Erdgeschosswohnung erworben.

Da hier zu Lasten des Vorbesitzers noch ein Heizungsumbau erfolgen musste, der nun abgeschlossen, habe ich noch Geld einbehalten, welches nunmehr nach Abschluss der Arbeiten auszuzahlen wäre. Dieser Einbehalt hat sich erst später aufgrund von Verzögerungen im Umbau ergeben und war im Kaufvertrag nicht vorgesehen (ca. 3.000 €). Ich bin inzwischen auch als Besitzer eingetragen.

Inzwischen habe ich allerdings rausgefunden, dass sich die "schöne große Terrasse" zum Teil auf Gemeinschaftseigentum befindet. Darauf wurde ich vom Verkäufer natürlich nicht hingewiesen.

Die Terrasse ist ca. 6m breit und 5 m tief. Diese 5m reichen bis an die Grundstücksgrenze, es hätte aber eigentlich ein Streifen von 2,5m zur Grundstücksgrenze freibleiben müssen. Im Moment kann da so bleiben, theoretisch droht allerdings irgendwann der Rückbau. Der Mieter würde dann sicher am Mietpreis etwas machen wollen.

Wie stehen meine Chancen als Käufer hierfür erfolgreich die 3.000 € einzubehalten? Wie müsste ich vorgehen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


sofern das SonderNUTZUNGSRECHT nicht grundbuchrechtlich abgesichert ist, droht in der Tat ein Rückbau mit den entsprechenden mietvertraglichen Folgen.


Es kommt nun darauf an, was genau als Kaufobjekt im Vertrag genannt worden ist, da diese Erklärungen bindend sind. Wurde die Terrasse als Kaufgegenstand im jetzigen Zustand aufgeführt, ist es ein Mangel und Sie hätten Gewährleistungsrechte nach §§ 434, 437 BGB (auch dann Schadenersatz), wenn diese nicht wirksam im Kaufvertrag ausgeschlossen worden sind.


Der Kaufvertrag ist daher zwingend vorab zu prüfen, um weitere Schritte (Mangelrüge, Aufforderung zur Mangelbeseitigung, Schadenersatzfoderung) geltend zu machen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2017 | 13:08

Hallo, die Terrasse ist in dem Kaufvertrag überhaupt nicht erwähnt. Interessant vielleicht noch dieser Absatz:

VII. Weitere Vereinbarungen

1. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des
Grund und Bodens und der aufstehenden Gebäude sind ausgeschlossen.
Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz,
es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der
Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; dessen Alter und bisherige
Nutzung sind ihm bekannt. Der Käufer kauft das Objekt im
gegenwärtigen, gebrauchten Zustand.
Der Verkäufer versichert, dass ihm keine verborgenen - also
bei einer Besichtigung des Kaufobjektes nicht erkennbaren -
Mängel bekannt sind, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung
oder des sonstigen Zustands des Kaufobjektes einen
Hinweis erwarten durfte. Namentlich versichert der Verkäufer,
dass ihm keine Belastung des Grund und Bodens sowie der aufstehenden
Gebäude mit Schadstoffen bekannt ist.

2. Der Verkäufer steht dafür ein, dass das Kaufobjekt dem Käufer
in demjenigen Zustand übergeben wird, den es bei der letzten
Besichtigung hatte, vorbehaltlich etwaiger Abnutzungserscheinungen
durch den gewöhnlichen Gebrauch. Die Übergabe hat besenrein
zu erfolgen.

3. Die vorstehenden Vereinbarungen zu 1. und 2. gelten für die
mitverkauften beweglichen Gegenstände entsprechend. Etwaige Vertragsstörungen wegen der mitverkauften beweglichen
Gegenstände lassen den Grundstückskaufvertrag unberührt.

Gibt es unter diesen Umständen eine realistische Möglichkeit auf Kaufpreisminderung? Der Verkäufer hat den "überbauten Zustand" damals selbst hergestellt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2017 | 13:12

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn er den mangelhaften Zustand selbst hergestellt hat, greift der Haftungsausschluss nicht wegen der Arglist (er hätte Sie dann davon unterrichten müssen), so dass realistische Chancen zur Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche bestehen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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