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Terrasse auf Allgemeingrundstück in WEG


16.04.2007 10:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Ich habe vor sieben Jahren eine neue Erdgeschoßwohnung in einem 6-Parteienhaus gekauft. Mein Wohnung befindet sich im Erdgeschoß. Damit verbunden ist eine Sondernutzungsfläche von etwa 200 qm, vor der ich direkten Zugang über meine Terrasse habe.
Hinter den 200 qm Sondernutzungsfläche liegt das 200 qm große Allgemeingrundstück, welches alle nutzen können. Allerdings wurde dieses Allgemeingrundstück bisher kaum genutzt. Dort befindet sich auch kein Sandkasten oder ähnliches, sondern nur Wiese. Ein Eigentümer möchte dort nun Platten verlegen und Stühle und einen Tisch daraufstellen.
Ich möchte dies nicht, weil dieser Eigentümer Pensionär ist, sehr laut ist und ich befürchte, dass er dann den ganzen Tag in unmittelbarer Nähe und Sichtkontakt zu mir ist. Ich habe die Wohnung gekauft, weil es hier ruhig ist. Mir war zwar klar, dass das Allgemeingrundstück grundsätzlich von allen Eigentümern berteten werden kann und natürlich können diese auch dort sitzen, aber nicht durch permanente Einrichtungen wie einer Terrasse. Hätte ich das gewußt, hätte ich die Wohnung nicht gekauft.
Frage 1: Darf jeder Eigentümer dort permanent einen Tisch und Stühle hinstellen, oder dürfen diese dort nur temporär aufgestellt werden?
Frage 2: Reicht für eine permannente Aufstellung von Stühlen und einem Tisch (auf den Rasen) ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder ist das bereits eine bauliche Veränderung?
Frage 3: Wie ist das mit dem Verlegen von Platten? Bedarf es hierfür der Zustimmung aller Eigentümer oder reicht sogar hierfür ein einfacher Mehrheitsbeschluss?
Frage 4: Stellt eine Terasse auf dem Allgemeingrundstück, wo ja auch absehbar ist, dass es bei dem Tisch und den Stühlen nicht bleibt, sondern die Pensionäre dort auch Sonnenschirm, Polsteraufbewahrungsboxen usw. hinstellen, eine Wertminderung meiner Wohnung dar?
Frage 5: Kann ich die Terasse verhindern und wenn ja, durch welche Argumentation bzw. durch welche Strategie?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Die wichtigste Grundlage für eine Wohnungsgeigentümergemeinschaft stellt die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung dar, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt.
In der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung wird festgelegt, wie groß der Anteil des Gemeinschaftseigentum jedes einzelnen Eigentümers ist, wie die Kosten zu verteilen sind und wie in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden muss.

Insoweit sollten Sie zunächst die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung einsehen, ob sich Ihr Problem mit den dortigen Regelungen lösen lässt.
Ist in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nichts über den von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt geregelt, so gilt entsprechend die gesetzliche Regelung im Wohnungseigentumsgesetz.

Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt.

Nach § 14 WEG Ziff 1. ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet,
von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst sowie
nach § 14 Ziff. 3 Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach § 14 Ziff 1. zulässigen Gebrauch beruhen.

Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.
Soweit nicht eine solche Vereinbarung entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.

Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Die Nutzung einer bestimmten im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer bedarf der Vereinbarung der Wohnungsgeigentümer.
Durch eine solche Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen wird, kann der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einem Sondereigentümer oder einer Sondereigentümergruppe zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet werden.

Das Verlegen von Platten bzw. eine Terrasse dürfte ein unzulässiger Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nach § 14 WEG darstellen.

Bei Rückfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de


-------------------------------------------



§ 13 WEG - Rechte des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16.

§ 14 WEG - Pflichten des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

2. für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt;

3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummern 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;

4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

§ 15 WEG - Gebrauchsregelung

(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.

(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Nachfrage vom Fragesteller 16.04.2007 | 11:25

Sehr geehrter Herr Roth,
Ihre Antwort ist ein vorgefertigter Text bzw. ein aus vorgefertigten Textbausteinen zusammengefügter Text, welcher auf meinen konkreten Fall und auf meine Frage nicht oder nur sehr unzureichend eingeht. Was Sie geschrieben haben, steht so oder so ähnlich auch im "Handbuch Eigentumswohnungen" der Stifung Warentest und war mir bekannt. Auch das WEG kannte ich bereits. Sie haben letztlich nur einen persönlichen Satz geschrieben, der meinen konkreten Fall betrifft: "Das Verlegen von Platten bzw. eine Terrasse dürfte ein unzulässiger Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nach § 14 WEG darstellen."
Dieser Satz hilft mir aber nicht weiter, denn Sie geben mir keine konkreten Einordnung / Beurteilung meiner Situation, sondern nur allgemeine rechtliche Texte, die ich wie gesagt schon gelesen habe.
Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beantwortet meine Frage auch nicht. Hier wird nichts spezielles geregelt.
Ich würde mich freuen, wenn meine Frage von einem Anwalt beantwortet werden könnte, der in gerichtlichen Verfahren bereits mit Streitigkeiten über das Allgemeingrundstück zu tun hatte, der aus eigenen Erfahrungen berichten kann oder zumindest Urteile von Gerichten zitieren kann, die mir weiterhelfen können. Vorgefertigte allgemeine Texte, welche so oder so ähnlich in Ratgebern stehen, sind mir keine Hilfe und für für 41 Euro auch nicht die Leistung wert.
Bitte nehmen Sie sich meiner Fragen an, oder übertragen Sie den Fall zurück an das System, damit ein anderer Rechtsanwalt meine Fragen beantworten kann.
Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.04.2007 | 15:23

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Bemerkungen kann ich nicht nachvollziehen.
Da Sie nunmehr mitteilen, dass sich aus der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung nichts ergibt, ist insoweit von den Bestimmungen des WEG auszugehen.


Frage 1: Darf jeder Eigentümer dort permanent einen Tisch und Stühle hinstellen, oder dürfen diese dort nur temporär aufgestellt werden?

Die Zulässigkeit richtet sich hier nach § 14 Ziff. 1 WEG.
Als zulässige Maßnahmen hat die Rechtsprechung bspw. angesehen:
- saisonüblicher Schmuck der Wohnungstür (LG Düsseldorf),
- Spielen auf Rasenfläche,
- gelegentliches Spielen auf Zufahrt (KG Berlin).

Als unzulässig wurden
- das Anbringen von Spruchbändern (KG Berlin),
- das Aufstellen von Gartenzwergen oder
- das Aufstellen von Einrichtungsgegenständen vor Wohnungstür (KG Berlin)

angesehen.

Die von Ihnen genannte Nutzung kann mit Mehrheitsbeschluss verboten werden.

Frage 2: Reicht für eine permannente Aufstellung von Stühlen und einem Tisch (auf den Rasen) ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder ist das bereits eine bauliche Veränderung?

Hier reicht ein Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 3 WEG aus.

Frage 3: Wie ist das mit dem Verlegen von Platten? Bedarf es hierfür der Zustimmung aller Eigentümer oder reicht sogar hierfür ein einfacher Mehrheitsbeschluss?

Das Verlegen von Platten ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Einer Zustimmung der Wohnungseigentümer bedarf es aus meiner Sicht deshalb, da diese bauliche Veränderung nicht geduldet werden muss, weil sie mit einem über § 14 Ziff. 1 WEG hinaugehenden Nachteil verbunden ist, der sich hier insbesondere aus dem Zusammenwirken mit der Tatsache ergibt, dass der von Ihnen benannte Pensionär, der von Ihnen als laut beschrieben worden ist, sich täglich in unmittelbarer Nähe und Sichtkontakt befindet.
Vor diesem Hintergrund müssten die Wohnungseigentümer dem Verlegen der Platten auch zustimmen (vgl. § 22 WEG).

Frage 4: Stellt eine Terrasse auf dem Allgemeingrundstück, wo ja auch absehbar ist, dass es bei dem Tisch und den Stühlen nicht bleibt, sondern die Pensionäre dort auch Sonnenschirm, Polsteraufbewahrungsboxen usw. hinstellen, eine Wertminderung meiner Wohnung dar?

Diese Frage ist aus der Ferne nicht ganz leicht zu beantworten. Eine Wertminderung könnte aber bspw. bei stetigen lästigen Immissionen (Geräusche/Gerüche) gegeben sein, da Sie die Wohnung wegen der ruhigen Lage erworben haben.

Frage 5: Kann ich die Terasse verhindern und wenn ja, durch welche Argumentation bzw. durch welche Strategie?

Wie bereits erwähnt stellt auch eine Terrasse als Aufschüttung eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, bei der die Zustimmung eines Wohnungseigentümers erforderlich ist.
Durch die Verändung werden Ihre Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, da mit lästigen Immissionen sowie mit einer beeinträchtigenden intensiveren Nutzbarkeit des Gemeinschaftseigentums oder damit mit einer Mitgebrauchsbeeinträchtigung zu rechnen ist.

Insoweit sollten Sie Ihre Zustimmung verweigern und bei Bedarf einen Kollegen vor Ort mandatieren, um Rechtsverlusten vorzubeugen.

Bedenken Sie bitte bei Ihren Einwendungen, dass Ihr Einsatz hinsichtlich der Anzahl der gestellten Fragen nicht ausgewogen ist und Sie daher keine umfassende Beratung in allen Einzelheiten erwarten können.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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