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Termingerechte Räumung einer Eigentumswohnung sichern

| 01.06.2011 09:28 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Wir kaufen in Kürze eine Eigentumswohnung.

Im Vertragsentwurf § 1 (Kaufpreis) steht:
„Der Kaufpreis ist zahlbar bis spätestens 15.07.2011. Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch." (weitere Formulierungen zur Rangfolge von Belastungen, Bankverbindung, Geltung der gesetzlichen Bestimmungen bei Verzug)
In § 3 (Besitzübergabe) steht:
(1) Die Übergabe erfolgt am Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung.
(2) Von der Besitzübergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahr, Steuern und öffentliche Abgaben auf den Käufer über.
(3) Der Vertragsgegenstand ist weder vermietet noch verpachtet und wird vom Verkäufer selbst bewohnt. Dieser garantiert die vollständige Räumung bis zum 15.07.2011"

Frage:
Welche Klausel hilft mir sicher zu stellen, dass die Räumung termingerecht erfolgt und wenn nicht, diese schnell durchgesetzt werden kann (z.B. Zwangsräumung, Rücktrittsrecht des Käufers, Strafzahlung) ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Auch wenn hinsichtlich der Räumungsverpflichtung in der Praxis eher selten ernste Probleme auftreten und daher viele Notare in Ihren Vertragsentwürfen auf eine weitergehende Absicherung des Käufers verzichten, so ist dies aber grundsätzlich möglich. Üblich und sinnvoll dürfte eine Kombination aus Zwangsvollstreckungsunterwerfung und einer Schadensersatzpauschale sein, die regelmäßig in Höhe der Monatsmiete für ein vergleichbares Objekt angesetzt wird. Eine solche Klausel könnte beispielsweise wie folgt aussehen:

„Wegen seiner Verpflichtung zur Räumung und Besitzübergabe unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.

Für jeden angefangenen Monat, um den sich die vertragsgemäße Übergabe verzögert, hat der Verkäufer zu jedem Monatsersten im Voraus eine Entschädigung in Höhe von xxx EUR an den Käufer zu zahlen. Weitergehende Schadensersatzansprüche und das Recht zur Aufrechnung bleiben dem Käufer vorbehalten."

Sollte der Verkäufer nicht zum vereinbarten Termin räumen, bräuchten Sie aufgrund einer solchen Klausel keine Räumungsklage zu erheben, sondern könnten mit einer vollstreckbaren Ausfertigung der notariellen Urkunde direkt die Zwangsräumung (§ 885 ZPO) einleiten. Meist hilft aber schon eine Räumungsaufforderung an den Verkäufer unter kurzer Fristsetzung und Androhung der sofortigen Zwangsräumung, um diesen zur sofortigen Räumung zu bewegen.

Zur weiteren Absicherung könnte zudem die Räumung als Fälligkeitsvoraussetzung für die (teilweise oder gesamte) Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Ein Beispiel für eine solche Klausel wäre:

„Weitere Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises, die jedoch vom Notar nicht zu überwachen ist, ist die vollständige Räumung des Vertragsgegenstandes durch den Verkäufer."

Grundsätzlich ist auch die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts bei verspäteter Räumung möglich. Allerdings dürften Sie durch die oben genannten Klauseln schon gut abgesichert sein. Im Endeffekt sollten Sie diesbezüglich aber auch auf den Notar zugehen und sich entsprechend beraten lassen. Schließlich zahlen Sie als Käufer ja üblicherweise auch die Notargebühren.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 01.06.2011 | 11:23

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