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Termin der Übergabe beim Immobilienverkauf

04.10.2020 11:35 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Schönen guten Tag,

meine Schwiegereltern beabsichtigen ein Immobilienobjekt zu verkaufen, welches der Käufer abreißen und großflächig bebauen möchte. Sie haben bereits vom Notar einen Entwurf des Kaufvertrages erhalten. Laut Vertrag soll die Übergabe einen Tag nach Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Der Eigentumsübergang, wenn ich es richtig verstanden habe, erfolgt jedoch formal erst nach Eintragung des neuen Besitzers im Grundbuch.

Hierzu hätte ich folgende Fragen:
1. Wie wird die Bestimmung des Termins zur Übergabe üblicherweise gehandhabt? Wäre es z.B. auch möglich den Termin für den Tag nach der Eintragung im Grundbuch zu vereinbaren?
2. Angenommen es wäre im Kaufvertrag kein Termin für die Übergabe vereinbart worden, ab wann wäre der Verkäufer verpflichtet das Objekt zu übergeben?
3. Welche Regelung würden Sie für angemessen halten?

Beste Grüße und vielen Dank,
04.10.2020 | 13:09

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

Der Eigentumserwerb findet durch die Eintragung in das Grundbuch statt, § 873 Abs. 1, 1. Variante BGB:

"Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, [...] ist die Einigung [...] und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich [...]."

1.
Üblicherweise findet die Übergabe / der Besitzübergang zusammen mit dem Übergang der Nutzungen, Lasten und Gefahren der Verschlechterung nach Kaufpreiszahlung statt.

Der Kaufpreis wird spätestens 14 Tage nach Eintragung der Auflassungsvormerkung gezahlt. Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung der Eigentumsumschreibung (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB).


Den Kaufpreis vereinbarungsgemäß auch erst nach der Eigentumseintragung zu zahlen, ist möglich.

Da es bis zur Eigentumseintragung aber bis zu einem halben Jahr dauern und der Zeitpunkt nicht genau vorhergesagt werden kann, halte ich das für kein gute Idee.
Zudem weiß man nicht, wie die finanziellen Verhältnisse des/der Käufer sein werden.

Problematisch ist bei einer aufgeschobenen Kaufpreiszahlung auch, dass die Verkäufer für den Zustand des Grundstücks haften und die Kosten und Lasten tragen, wenn nicht zuvor das Grundstück übergeben wurde.

2.
In der Regel ist ein Übergabetermin im Kaufvertrag geregelt.

Ohne Regelung wäre das Grundstück „sofort" nach Kaufvertragsunterzeichnung zu übergeben, § 433 Abs 1 S. 1, 1. Alternative BGB, § 271 BGB.

§ 271 BGB:
„Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen [...]."

3.
Ich halte die übliche Regelung für angemessen, kenne aber die besondere Situation nicht, warum der Kaufpreis erst viele Wochen bzw. Monate nach dem Kaufvertragsschluss gezahlt werden soll.

Die übliche Regelung ist ein Ausgleich der gegenseitigen Interessen (fairer Lastenübergang; Sicherstellung des Eigentumswerbs sowie Erhalt des Kaufpreises).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 04.10.2020 | 15:46

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre Erläuterungen. Bei der ersten Frage habe ich mich wohl etwas unklar ausgedrückt.

Der Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises ist im Vertrag bereits fest vereinbart. Er soll also schon vor der Eintragung im Grundbuch bezahlt werden.

Meine Frage war nun, ob es auch möglich wäre im Vertrag festzulegen, dass, nachdem der Kaufpreis bereits bezahlt wurde, die Übergabe erst nach der Eintragung im Grundbuch erfolgen soll und nicht schon nach der Zahlung des Kaufpreises.

Da es bis zur Eintragung, wie Sie geschrieben haben, bis zu einem halben Jahr dauern könnte, wäre eine solche Regelung für meine Schwiegereltern natürlich von Vorteil, da sie in diesem Zeitraum die Mieten für das Objekt weiter beziehen könnten. Für den Käufer wäre ein solche Regelung vermutlich von nachrangigem Interesse, weil er sowieso das Ende der bestehenden Mietverträge abwarten muss, bevor er mit dem Abriss beginnen kann.

Wäre es möglich eine solche Regelung im Vertrag zu vereinbaren?

Mit freundlichen Grüßen,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.10.2020 | 16:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Klarstellung.

Es ist unproblematisch möglich, den Besitzübergang nach hinten zu verlegen, z.B. auf den Zeitpunkt der Eigentumseintragung.

Sinnvoll ist es aber, einen festen Kalendertag zu bestimmen, um Planungssicherheit zu haben.

(Eine andere Frage ist allerdings die Beendigung Mietverhältnisse [durch den Erwerber], da es eines Kündigungsgrundes bedarf [§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB].)

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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