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Teppichreinigung


29.08.2006 19:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,
Mein alter MV enthielt die Klausel, "der Teppichboden ist fachmännisch gereinigt zu übergeben." Ich habe vor Auszug mit einem Teppichreinigungsgerät den Teppichboden shamponiert. Doch nach 5jähriger Nutzung sind wenige kleine Flecken zurückgeblieben. Der Vermieter fordert jetzt 1 Jahr nach Auszug die Begleichung einer Rechnung zur Teppichreinigung, die er in Auftrag gegeben hat. Ist dies zulässig ?
29.08.2006 | 21:03

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte(r) Anfrage(r),

vielen Dank für die Frage, die ich wie folgt beantworte:

Fraglich ist, ( 1 ) ob Sie den Teppich reinigen müssen und wenn ja ( 2 ) in welcher Höhe von Ihnen Kosten zu tragen wären und ob ( 3 ) ein womöglich bestehender Anspruch des Vermieters überhaupt durchsetzbar wäre ( Verjährung ! ).

1.) Zur (Un)wirkasamkeit der Klausel: Es handelt sich bei der Klausel um sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters. Mit der Einbeziehung der Teppichbodenreinigungsklausel versucht der Vermieter die grundsätzlich von ihm nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu tragende Instandhaltungspflicht auf den Mieter abzuwälzen. Fraglich ist, ob die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertraes unwirksam sind. In der Teppichbodenklausel alleine sehe ich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Solche Klauseln sind allgemein üblich.
Allerdings könnten im Mietvertrag andere unwirksame Klauseln sein. Und deren Unwirksamkeit könnte sich auf den Bestand der anderen Klauseln durchschlagen.

So sind beispielsweise nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (so auch Urteil des VIII Zivilsenats vom 05. 04. 2006 / Az: VIII ZR 178/05 ) formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.

Angenommen die Teppichreinigungsklausel ist mangels anderweitiger Fehler im Mietvertrag wirksam einbezogen worden , so stellt sich als nächstes die Frage, ob die vorgenommene Reinigung des Teppichs ausreicht oder Sie die nach einem Jahr in Ansatz gebrachte Rechnung begleichen müssen. Auch in welcher Höhe Sie die Kosten für eine Reinigug zu tragen hätten ist fraglich.

2.Diesbezüglich kommt es wieder darauf an, was in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt ist. Sollte im Vertrag eine angemessene Obergrenze zur Kostenübernahmepflicht des Mieters fehlen, so wäre nach der Rechtsprechung die Klausel wiederum unwirksam und Sie müssten in Folge dessen nichts bezahlen.

3. Auch wenn sich aus dem Mietvertrag ergeben sollte, dass eine bestimmte Summe zu entrichten ist, so ist der Anspruch des Vermieters gegen Sie allerdings zwischenzeitlich nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjährt.

§ 548 Abs 1 Satz 1 lautet: " Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten..."

Wenn Sie sich hierauf gegenüber dem Vermieter berufen - am besten schriftlich - so kann dieser einen etwaig bestehenden Anspruch voraussichtlich nicht durchsetzen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich für Nachfragen zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2006 | 22:47

Sehr geehrter Herr Kohberger,

Haben Sie vielen Dank für Ihr schnelle und umfangreiche Antwort.
Der Mietvertrag bestand aus einem Standardmietformular aus dem Jahr 1999 mit einer Eigenbeteiligung von damals 150 DM für Instandhaltungskosten, ansonsten wurde keine Obergrenze für eine Kostenübernahme festgelegt.
In den sonstigen Vereinbarungen wurde u.a. festgehalten:
"Der Teppichboden ist maschinell und fachmännisch gereinigt zu übergeben. Flecken sind zu entfernen. Beschädigungen gehen zu Lasten des Mieters!" In meinem ersten Schreiben an den VM habe ich der Forderung widersprochen ( die 97,44 Euro betragen)und auch mich gegen zum Übergabezeitpunkt bestehende Beschädigungen ausgesprochen. Den von Ihnen angegebenen Paragraphen BGB 548 habe ich angebracht. Dieses wurde jetzt vom Vermieter abgelehnt, da er meint, das es keine "Schadenersatzforderung" nach diesem Paragraphen wäre, sondern die Nichterfüllung des Mietvertrages. Könnte ich dies mit dem Nachweis des Ausleihen des Reinigungsgerätes widerlegen ?
Vielen Dank im Voraus!!
Mit freundlichen Grüßen
Annegret Strehle

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2006 | 23:59

Sehr geehrte Frau Strehle,

die 150 DM im Mietvertrag dürften für Instandhaltungskosten angemessen sein, sodass insoweit nicht von der Unwirksamkeit der Klausel auszugehen ist.

Die Auffassung Ihres Vermieters ist allerdings unzutreffend. Die Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB umfasst sowohl Ansprüche aus Schadensersatz als auch aus vertraglichen Ersatzansprüchen, wie bspw. etwaig unterlassenen Schönheitsreparaturen. Sinn und Zweck der Vorschrift ist Rechtsfrieden.

Ich rate Ihnen, den geforderten Betrag nicht zu bezahlen und nochmals gegenüber Ihrem Vermieter auf den Inhalt Ihres letztes Schreibens Bezug zu nehmen. Falls der Vermieter im Wege der Mahnung Verzugszinsen geltend machen sollte oder gar ein gerichtliches Mahnverfahren anstreben sollte, wäre es in jedem Fall sinnvoll nochmals um Rechtsrat bei einem Anwalt nachzufragen.

Beweisen müssen Sie derzeit nichts, da der Anspruch des Vermieters - falls er bestehen sollte - gerichtlich kaum durchzusetzen ist. Einrede der Verjährung !

Gerne stehe ich Ihnen diesbezüglich zur Seite. Sie können mich auch unter der unten genannten E - mail Adresse oder telefonisch erreichen.

Mit freundlichem Gruß
Michael Kohberger
Rechtsanwalt

kohberger@freenet.de
Tel.: 09071 / 2658

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