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Teppichboden, Parkett, Einbauküche: Zusatzklauseln im Mietvertrag


| 30.01.2006 22:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor, einen Mietvertrag über eine Eigentumswohnung abzuschließen. Zusätzlich zum Mietvertrag (ein Formular des Haus- und Grundbesitzervereins) gehört noch ein Blatt mit zusätzlichen, vom Vermieter selbst formulierten Vereinbarungen, von denen mir einige etwas fragwürdig erscheinen. Im Vertrag steht:

„1. Die Wohnung wird frisch gestrichen, mit neu versiegeltem Parkett, neuem Teppichboden im Schlafzimmer, ansonsten im Neubauzustand mit kompletter Einbauküche, Elektroherd, Abzugshaube und Kühlschrank übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung im selben Zustand dem Vermieter zu übergeben.“

Bedeutet dies, dass ich bei Auszug das Parkett neu versiegeln und einen neuen Teppich im Schlafzimmer legen lassen muss? Ich habe gelesen, dass die Forderung nach einem neuen Teppichboden bei Auszug eine unwirksame Klausel sein soll. Ist das wahr, bzw. trifft dies auf meinen Fall zu? Auch die Formulierung „ansonsten im Neubauzustand“ erscheint mir bedenklich, denn die Küche ist bereits mindestens vier Jahre alt und zeigt z.T. deutliche Gebrauchsspuren. Einer Herdplatte z.B. ist eindeutig anzusehen, dass sie stark überhitzt wurde.

Weiterhin steht im Vertrag:

„2. Bei Übergabe müssen alle Geräte der Einbauküche funktionieren, danach übernimmt der Vermieter für die Funktion der Geräte und Einbauten keine Garantie. Bei auftretenden Schäden müssen diese auf Kosten des Anmieters fachmännisch behoben werden.“

Im Mietvertrag steht jedoch, dass eine „EBK Küche“ mitvermietet wird:

„Vermietet werden die Wohnung im 2. Stock, bestehend aus 2 Zimmern, EBK Küche,...“

Mir ist klar, dass ich für Bagatellschäden selber zahlen werde (im Mietvertrag sind diese mit bis zu EUR 125 angesetzt). Was jedoch, wenn ein Einbaugerät so kaputt geht, dass der Reparaturbetrag EUR 125 übersteigt? Was passiert, wenn z.B. der Herd völlig kaputtgeht und ersetzt werden muss? Mir ist auch klar, dass von mir selbst verschuldete Schäden von mir zu zahlen sind; was aber ist z.B. mit altersbedingt auftretenden Defekten? Ich dachte, dadurch, dass die Einbauküche mitvermietet wird (d.h. ich auch für die Einbauküche Miete zahle), läge es am Vermieter, für Schäden zu zahlen, die z.B. durch normalen Verschleiß, ausgelöst durch normalen Gebrauch, verursacht wurden.

Für die Antwort eines auf Mietrecht spezialisierten Anwaltes bedanke ich im Vorhinein!

Mit freundlichen Grüßen.
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Zuerst ist einmal festzuhalten, dass Formularverträge der Eigentümerschutzgemein-schaft Haus und Grund, Ortsverein …… nicht immer die schlechtesten sein müssen.
Im Zusammenhang mit dem „Zusatzblatt“ des Vermieters ist erst einmal festzustellen, ob dieses überhaupt Vertragsbestandteil des Formularvertrages oder gar einen Individualvereinbarung sein könnte.
Für eine Individualvereinbarung haben Sie sachverhaltsmäßig nichts vorgetragen, zumal zu dessen Vorliegen der Inhalt der Individualvereinbarung mit dem Mieter ausgehandelt worden sein muss. Das Aushandeln in diesem Zusammenhang ist mehr als bloßes Verhandeln vor Abschluss eines jeden Vertrages, insbesondere auch eines Mietvertrages.
Ich darf Ihnen mitteilen, dass ich noch keinen Vermieter erlebt habe, der neben einem Formularmietvertrag plausibel nachweisen konnte, gewisse Bereiche so ausgehandelt haben zu können, dass von einer Individualvereinbarung gesprochen werden kann.
Meistens mussten diese Klauseln in den Formularvertrag mit eingebunden werden.
Dies wird auch in Ihrem Falle wohl derart gehandhabt werden.
Formell ist noch zu betrachten, ob dieses „Zusatzblatt“ z.B. durch Klammern mit dem Formular verbunden ist, denn sonst könnte mieterseits argumentiert werden, dass dieses „Zusatzblatt“ nicht wirklich als Bestandteil es Formulars gewertet werden kann.
In einen derartigen Fall wäre die Klausel bzw. wären die Klauseln insbesondere mangels Individualvereinbarungseigenschaft nicht wirksam.

Nunmehr werde ich auf die von Ihnen zitierten Klauseln im Einzelnen eingehen, wie wenn keine Individualvereinbarung vorliegt und das „Zusatzblatt“ Vertragsbestandteil des Formulars geworden ist.


Zur ersten Klausel:
Diese ist aus mehreren Gesichtspunkten unwirksam.

Die Klausel beinhaltet Themen, die eigentlich in einem Formularvertrag der Eigent-tümerschutzgemeinschaft Haus und Grund bereits abschließend im Mietvertrag geregelt sind, so dass in den jeweiligen Klauseln einen Hinweis auf die Vereinbarungen im „Zusatzblatt“ in Schriftform durch Verweis hingewiesen werden muss.
Fehlt ein solcher Verweis, liegen überraschende Klauseln vor, die solche zum Nachteil des Mieters und somit unwirksam sind.
In diesem Zusammenhang ist auch die Klausel über etwaige Kleinreparaturen zu sehen.

Darüber hinaus trennt die Klausel nicht zwischen vertragsgemäßem und vertragswidrigem Gebrauch.
Für den vertragsgemäßen Gebrauch exklusive wirksam umgelegter Schönheitsrepa-raturen und so genannter Kleinreparaturen stets Vermietersache.
Für den vertragswidrigen Gebrauch, was so ungefähr mit fahrlässiger Sachbeschädigung einhergeht, wobei die Beweislast auf Vermieterseite liegt, ist stetes Mietersache.

Unkorrekterweise verlangt der Vermieter, dass das Versiegeln des Parkettbodens zum Ende des Mietverhältnisses.
Leider hat er sich dahingehend „verzockt“, dass die Rechtsprechung zugunsten der Mieter dies nicht unter die Schönheitsreparaturen subsumiert.

Darüber hinaus werden – so wie ich die Formulare der Eigentümerschutzgemein-schaft Haus und Grund kenn – durch diese Klausel laufende Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungsklausel ohne Bezug auf Fälligkeiten kombiniert.
Diese Kombination ist im letzten Jahr durch den BGH erneut bestätigt wegen des so genannten Suspensiveffektes nicht wirksam, so dass durch diesen Zusatz die gesamten Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter umgelegt sind.

Um auch noch die Einbauküche mit einzubeziehen, wird es keinem Mieter zumutbar und möglich sein, ein Mietobjekt im selben Zustand wie bei der Übernahme zurückzugeben.
Der Vermieter hat schließlich die Abnutzung der Wohnung in seinen Mietpreis einzukalkulieren.

Im Ergebnis wird festzuhalten sein, dass Sie nach diesem Mietvertrag mit keinen „Reparaturen“ konfrontiert werden können, es sei denn der Vermieter kann Ihnen vertragswidrigen Gebrauch nachweisen.


Zur zweiten Klausel:
Im Gossen und Ganzen kann diesbezüglich auf die Argumentation hinsichtlich der überraschenden Klausel wie auch inhaltlich auf Frage eins verwiesen werden.
Des Weiteren ist erneut anzumerken, dass wieder zwischen vertragsgemäßem und vertragswidrigem Gebrauch zu unterscheiden ist.
Normaler Verschleiß hat der Vermieter im Hinblick auf das Angebot des Mietpreises einzukalkulieren.
Die in dieser Klausel aufgeführte fachmännische Behebung von Schäden kann sich wiederum lediglich auf den vom Vermieter zu beweisenden vertragswidrigen Gebrauch beziehen, wobei es einer derartigen Klausel nicht bedarf.


Hinsichtlich der Einbauküche ist wiederum zwischen dem vertragsgemäßen Gebrauch und vertragswidrigen Gebrauch zu unterscheiden.
Hinsichtlich der Kleinreparaturen sind, sofern diese nicht gemäß der Antwort in Frage eins formal unwirksam sein, Grenzen einzuhalten, um von einer solchen auszugehen.
Die überwiegende Rechtsprechung geht diesbezüglich von EUR 80,00 – 100,00 je Einzelmaßnahme aus. Mehrere Einzelmaßnahmen im Kalenderjahr dürfen 8 – 10 %, maximal EUR 240,00 – 300,00 der Nettokaltmiete nicht übersteigen.
Sollten diese Grenzen in der so genannten Kleinreparaturklausel nicht eingehalten werden, sind auch inhaltlich und materiell keine Kleinreparaturen ordnungsgemäß zulasten des Mieters umgelegt.




Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung, ohne einen Blick in den Mietvertrag und das „Zusatzblatt“ geworfen, weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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