Teilweise Untervermietung, Ein-Zimmer-Wohnung, Vermieter lehnt ab

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich im Einzelnen wie folgt beantworten:

a) Wie ist §553 BGB bei einer Ein-Zimmer-Wohnung auszulegen? Laut BGH Urteil von 2014 dient die teilweise Überlassung als Möglichkeit für den Mieter, seine Wohnung behalten zu können und spezielle quantitative Anforderungen (1 Person == 1 Zimmer) kommen nicht in Betracht. Jedoch wechsele ich nicht beruflich die Stadt, sondern möchte die Wohnung weiter selbst nutzen. Lohnt sich hier ein weiteres Nachfragen beim Vermieter?

Der Aufnahme Ihres Lebensgefährten in Ihre Wohnung muss Ihr Vermieter grundsätzlich zustimmen. Voraussetzung ist nach § 553 BGB , dass dem Vermieter das berechtigtes Interesse darlegt wurde und in der Person Ihres Lebensgefährten kein wichtiger Grund liegt, die eine Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar erscheinen lassen und die Wohnung durch die Aufnahme des/der Dritten nicht überbelegt wird.

Zu Recht gehen Sie auch davon aus, dass sich laut Bundesgerichtshof faustformelartige Regeln zur Überbelegung (1 Erwachsener - 1 Zimmer oder 10 qm pro Erwachsenen etc.) verbieten. Trotzdem bleibt es dabei, dass die Instanzengerichte im Einzelfall Vermietern durchaus ein berechtigtes Interesse bei Überbelegung zusprechen.

Angesichts der von Ihnen mitgeteilten Wohnungsgröße von 50 qm, dürfte eine solche Überbelegung, nach meiner Rechtsauffassung, daher nicht vorliegen.

Lehnt Ihr Vermieter die angefragte Untervermietung weiterhin ohne ausreichenden Grund ab, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 BGB . Darüber hinaus haben Sie auch einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete.

Wichtig: Auch wenn die Zustimmung zu Unrecht verweigert wird, dürfen Sie nicht eigenmächtig die Untervermietung durchführen. Sie riskieren nach erfolgter Abmahnung sogar eine außerordentliche Kündigung. Tatsächlich müssten Sie die Zustimmung gerichtlich einklagen.

b) Sind Haustiere und/oder das professionelle Betreiben von Musik Gründe für die Unzumutbarkeit (erwarte Hausfriedenstörung) ?

Haustierhaltung:

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 20. März 2013 seine mieterfreundliche Rechtsprechung zur Haustierhaltung bestätigt. Demnach sind generelle Haltungsverbote für Hunde und Katzen in der Mietwohnung unzulässig. Eine entsprechende Klausel in Ihrem Mietvertrag wäre unwirksam, vgl. BGH Az.: VIII ZR 168/12 . Zulässig sind hingegen gewisse Einschränkungen im Mietvertrag (z.B. Erlaubnisvorbehalt bei großen Tieren). Kleintiere dürfen stets gehalten werden.

Ist in Ihrem Mietvertrag nichts zur Haustierhaltung geregelt, kann Ihr Vermieter auch nicht mitreden, wenn es um die Haltung von Tieren geht.

Professionelles Betreiben von Musik:

Da Sie die Wohnung zu Wohnzwecken angemietet haben, ist es Ihnen grundsätzlich nicht möglich professionell Musik in der Wohnung zu betreiben. Dies wäre eine gewerbliche und somit (wohn-)zweckentfremdete Nutzung, die unter Umständen nach Abmahnung zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen würde. Hier ist daher Vorsicht geboten.

Überdies haben Sie freilich die allgemeinen Ruhezeiten einzuhalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen