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Teilvermietung des Hauses steuerlich absetzbar?


22.02.2006 12:27 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Hallo,
ich möchte ein Haus kaufen, das zwei getrennte Wohnungen (EG und 1. OG) mit aussen liegendem Treppenhaus hat. Ich werde dort mit meiner Freundin und 3 Kinder(davon 1 Kind gemeinsam) einziehen. Das Haus ist zur Zeit im Grundbuch als 1-Familienhaus eingetragen. Wir möchten aus steuerlichen Günden teilweise an das fast erwachsene Kind (17 Jahre, mit mit nicht verwandt) vermieten und damit einen Teil des Darlehens für das Haus absetzen.
Ich hätte folgende Fragen:
Ist es für das Finanzamt notwendig, im Kaufvertrag zwei getrennt Summen für den eigengenutzten und vermieteten Teil auszuweisen bzw. muss das Darlehen entsprechend gesplittet werden? Oder kann man, wenn man z.B. 25% der Wohnfläche vermietet, den entsprechenden Anteil der Darlehenssumme absetzen? Muss man das Haus als 2-Familienhaus eingetragen lassen, um überhaupt vermieten zu können? Selbst wenn wir das Haus als 2-Familienhaus eintragen lassen, können wir nur eine Teil des EG an des Kind vermieten.
Vielen Dank,
M. Müller

-- Einsatz geändert am 22.02.2006 14:04:39
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Nachdem Sie ein Haus mit zwei getrennten Wohnungen erwerben, ist eine Vermietung an Ihre Tochter unter Beachtung des Minderjährigenrechtes des BGB durchaus möglich, zumal Sie die schwebende Unwirksamkeit des Mietvertrages eh nicht angreifen würden.

Wenn dieses Mietverhältnis ordentlich „gelebt“ wird und die Miete lt. Vertrag mindestens 75 % de ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, sind Schuldzinsen auch ertragsteuermindernd als Werbungskosten zu behandeln.
Die Darlehenssumme ist nicht abzugsfähig, da diese sich in den Abschreibungen für Abnutzungen widerspiegelt.

Eine Aufteilung der Wohnungen im Bereich der Quadratmeterebene ist durchaus möglich, um zu einem vernünftigen und adäquaten Ergebnis zu kommen.
Hinsichtlich der Schuldzinsen ist es inzwischen auch möglich, das gesamte Eigenkapital zugunsten der eigengenutzten Wohnung zuzuordnen.

Des Weiteren ist es inzwischen auch möglich, dem einkunftslosen Kind die Miete, die sodann wieder zurückfließen muss, um das Mietverhältnis auch zu leben, als Unterhalt zu überlassen, ohne dass das Mietverhältnis als solches zwischen Angehörigen nicht anerkannt würde.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.02.2006 | 15:26

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Ein Punkt ist für mich noch offen:
Meine Bank wird den kompletten Kaufpreis finanzieren, ich habe kein Eigenkapital eingebracht. Kredit und Kaufvertrag sind noch nicht unterschrieben.
Daher meine Frage: verlangt das Finanzamt, dass der Kredit rein formal in den eigengenutzten und zu vermietenden Anteil aufgeteilt ist, um die Schuldzinsen des Vermietungsanteils absetzen zu können? Bzw. muss ich im Kaufvertrag (ist auch noch nicht unterschrieben) beim Kaufpreis dieselbe Aufteilung vornehmen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2006 | 16:10

Sehr geehrter Herr fRagesteller,

ich denke die Aufteilung nach Quadratmeter dürfte bei beidem
wohl die Vernünfitgste sein, um zwschen eigengenutztem und vermieteten Teil abzugrenzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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