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Teilverkauf / Realteilung eines Waldgrundstückes

| 10.06.2021 11:11 |
Preis: 50,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


Ein Waldgrundstück steht in Bruchteilsgemeinschaft (nicht Erbengemeinschaft) von drei Besitzern.
(Ich war zunächst von einer Erbengemeinschaft ausgegangen, aber es war eine Schenkung und im Grundbuch stehen drei Eigentümer mit je 1/3 Bruchteilseigentum)

Wie sieht hier die Rechtslage aus?

1. Kann ein Bruchteil allein verkauft werden - evtl. sogar ohne eine vorherige Realteilung ?

2. Kann hier ein einzelner Bruchteilseigner die Realteilung verlangen?

3. Wenn der Bruchteil kleiner ist als die Grenze, bei der eine Genehmigungspflicht eintritt (also zB in Niedersachsen Bruchteil < 1 Hektar) entfällt dann die Genehmigungspflicht?

d.h. der neue Bruchteilseigner tritt in die Bruchteilsgemeinschaft ein - ohne dass die übrigen Eigner zustimmen müssen.

Mit freundlichen Grüßen





Einsatz editiert am 10.06.2021 19:23:31

12.06.2021 | 01:14

Antwort

von


(18)
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50937 Köln
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1)

Ja, ein Bruchteil kann als solcher veräußert werden. Das ergibt sich aus § 747 Satz 1 BGB. Danach kann jeder Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft über seinen Anteil verfügen. Dieses Recht kann übrigens auch nicht mit Wirkung gegenüber potentiellen Erwerbern ausgeschlossen werden (Gehrlein, in: BeckOK, BGB, 58. Edition, Stand: 01.05.2021, § 747 Rn. 2). Einer vorherigen Realteilung bedarf es nicht. Dahinter steht die gesetzgeberische Wertung, dass die Teilhaber nicht davor geschützt werden müssen, dass ihnen auf diese Weise Außenstehende aufgedrängt werden können, weil sie jeweils jederzeit die Auflösung der Gemeinschaft verlangen können.

Zu 2)

Grundsätzlich ja, jeder Teilhaber kann gemäß § 749 Absatz 1 BGB jederzeit die Aufhebung verlangen. Die Teilung erfolgt gemäß vorrangig in Natur (Realteilung). Dazu trifft § 752 BGB folgende Regelungen:

Zitat:
1 Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur, wenn der gemeinschaftliche Gegenstand oder, falls mehrere Gegenstände gemeinschaftlich sind, diese sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen lassen. 2 Die Verteilung gleicher Teile unter die Teilhaber geschieht durch das Los.


Unbebaute Grundstücke sind teilbar, sofern keine öffentlich-rechtlichen Verbote eingreifen. Genehmigungserfordernisse für die Teilung sind weitgehend abgeschafft (so etwa auch in Niedersachsen). Eine vollständige Liste finden Sie hier: https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/Arbeitshilfen/Immobilienrecht/Teilungsgenehmigung-Stand_2020_01_15.pdf.
Ob es durch die Teilung zu einer Wertminderung kommt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Sofern das hier der Fall wäre, würde eine Realteilung ausscheiden. Die Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft erfolgt dann durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses gemäß § 753 BGB.

Individuelle Teilungsvereinbarungen zwischen den Teilhabern sind gegenüber den gesetzlichen Regelungen vorrangig, gelten aber nicht für den Erwerber eines Bruchteils, der selbst an der Vereinbarung nicht beteiligt war. Mit diesem kann selbstverständlich eine neue Vereinbarung über die Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft geschlossen werden.

Zu 3)

Ja. Sie sprechen hier die für die Veräußerung geltende Genehmigungspflicht nach § 2 Grundstücksverkehrsgesetz an. Es geht hierbei um eine behördliche Genehmigung, nicht die Genehmigung der übrigen Teilhaber. Die Genehmigungspflicht entfällt aufgrund landesrechtlicher Regelungen unterhalb bestimmter Schwellenwerte. Für Niedersachsen gilt der von Ihnen genannte Wert von 1 ha. Eine vollständige Auflistung der in den Bundesländern gültigen Werte findet sich hier: https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/Arbeitshilfen/Immobilienrecht/GrdStVG_Freigrenzen_-_Stand_2020_07_01.pdf.
Der Wert würde sich in Ihrem Fall allerdings vor einer Realteilung jeweils auf das gesamte Grundstück beziehen.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Schulz

Rückfrage vom Fragesteller 12.06.2021 | 09:10

Wenn aus einem früheren Verkaufsversuch (des Gesamtgrundstückes in Bruchteilsbesitz) bereits einmal die Genehmigung versagt wurde, ist dann die obige Vorgehensweise ein "Umgehungsgeschäft" ?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.06.2021 | 09:57

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Rückfrage beantworte ich gerne wie folgt.

Beim Erwerb eines Bruchteils ist zu beachten, dass für die Freigrenzen die Größe des gesamten Grundstücks maßgeblich ist, weil das Bruchteilseigentum an diesem besteht. Die Veräußerung des Bruchteils bliebe also genehmigungspflichtig und könnte aus den im Einzelnen in § 9 Grundstücksverkehrsgesetz aufgeführten Gründen erneut versagt werden. Es liegt also schon kein Umgehungsgeschäft vor.

Die Frage, ob ein Umgehungsgeschäft vorliegt, würde sich aber stellen, wenn das Grundstück zunächst (genehmigungsfrei) geteilt würde und dann alle unter die Freigrenzen fallenden Teile von den jeweiligen Eigentümern zugleich oder nacheinander erworben würden. Eine Umgehung setzt allerdings zusätzlich voraus, dass Umgehungsabsicht festgestellt werden kann. Die genannte Vorgehensweise müsste also nachweislich gerade zur Umgehung der gesetzlichen Genehmigungspflicht gewählt werden. Ein gewisses Indiz ist in Ihrem Fall, dass zuvor der Gesamterwerb gescheitert ist. M.E. lässt sich der Nachweis der Umgehungsabsicht aber dennoch beispielsweise dann nicht führen, wenn sich begründen und belegen lässt, dass nicht von vornherein der Erwerb aller Teile im Sinne eines Gesamtplans beabsichtigt war.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben, und wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende!

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Schulz

Bewertung des Fragestellers 12.06.2021 | 09:15

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