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Teilungsversteigerung nach Zwangsversteigerung einer Wohnungshälfte

| 14.02.2018 18:47 |
Preis: 78,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Ich besitze eine Wohnungshälfte mit Verkehrswert 50 000 €, die lastenfrei ist. Auf der anderen Hälfte meines Bruders sind Zwangshypotheken von ca. 90 000 € zzgl. Zinsen. Der Gläubiger, eine Stiftung, hat die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht beantragt, Amtsgerichtsbeschluss liegt vor. Ich habe der Stiftung ein Kaufangebot über 50 000 € für die Wohnungshälfte gemacht, sofern die Stiftung dies Hälfte lastenfrei macht. Die Stiftung wird von zwei RA´s geführt, von denen einer meine Hälfte als Privatperson haben will und die Stiftung hat den Verkauf der anderen Wohnungshälfte lastenfrei an mich abgelehnt. Wenn diese Wohnungshälfte zur Versteigerung nicht lastenfrei gemacht wird, kann der neue Besitzer (aller Voraussicht nach die Stiftung oder evtl. der RA) die Teilungsversteigerung beantragen, bei der das gesamte Objekt versteigert wird.
Ursprünglich hat die Stiftung gesagt, dass sie die Wohnungshälfte nur lastenfrei versteigern lassen will, weil andernfalls niemand die Hälfte ersteigern würde. Inzwischen hält sich die Stiftung bedeckt.
Fragen:
1. Darf der neue Besitzer die Teilungsversteigerung beantragen, wenn auf seiner Hälfte eine Zwangshypothek ist, während meine Hälfte lastenfrei ist?
2. Kann ich für den Fall, dass die andere Hälfte samt Zwangshypothek versteigert wird, auf meine Hälfte eine Grundschuld von 100 000 € zu meinen Gunsten eintragen lassen und ist das notwendig? Brauche ich dazu einen Notar?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Darf der neue Besitzer die Teilungsversteigerung beantragen, wenn auf seiner Hälfte eine Zwangshypothek ist, während meine Hälfte lastenfrei ist?


Hat Ihr Bruder seine Hälfte verkauft und war kein Vorkaufsrecht zu Ihren Gunsten eingetragen?

Wegen der Eröffnung der Teilungsversteigerung, gehe ich nicht davon aus.

Der Gläubiger Ihres Bruders tritt in dessen Rechte ein und kann deshalb die Teilungsversteigerung beantragen.


2. Kann ich für den Fall, dass die andere Hälfte samt Zwangshypothek versteigert wird, auf meine Hälfte eine Grundschuld von 100 000 € zu meinen Gunsten eintragen lassen und ist das notwendig? Brauche ich dazu einen Notar?

Es werden beide Teile, soweit nicht Dienstbarkeiten abgelöst werden, mit den eingetragenen Lasten versteigert.

Sie können bis zum Zuschlag Grundschulden auf Ihr Eigentumsanteil eintragen lassen. Sollten die Grundschulden jedoch nicht valutieren, steht je nach Konstellation Untreue im Raum.

Für die Eintragung von Grundschulden bedürfen Sie einer bestimmten Form, der öffentlichen Beglaubigung § 29 GBO . Deshalb werden Sie praktisch nicht ohne Notar eine Eintragung herbeiführen können.

Hinweis:

1.
Zwangssicherungshypotheken werden aufgrund eines Titels eingetragen. Sie können diese zu Gunsten Ihres Bruders ablösen und damit zum Erlöschen bringen. Die Kosten betragen dann aber sicher mehr als 90.000€.

2.
Sie können auch mitsteigern. Dabei ist auf die verbleibenden Zwangssicherungshypotheken zu achten. Im Übrigen sind sie jedoch begünstigt, da Sie die Hälfte des Erlöses zurück erhalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2018 | 14:58

Nachfrage, nicht eilig
Sehr geehrter Herr Tautorus,
Sie haben geschrieben:
„Sie können bis zum Zuschlag Grundschulden auf Ihr Eigentumsanteil eintragen lassen. Sollten die Grundschulden jedoch nicht valutieren, steht je nach Konstellation Untreue im Raum".
Frage hierzu: was heißt „die Grundschulden valutieren nicht" und was heißt je nach Konstellation steht Untreue im Raum?
Zu 2.
Wenn beide Wohnungshälften einer Teilungsversteigerung unterworfen werden, die zusammen einen Gesamtverkehrswert von 100.000 € haben und auf der anderen Hälfte Lasten von 110.000 € eingetragen sind, so wird mit Sicherheit der jetzige Gläubiger die gesamte Wohnung zu einem Preis von höchstens 4.000 € oder weniger ersteigern und ich würde für meine Wohnungshälfte höchstens 2.000 € erhalten. Ich hätte also meine Wohnungshälfte verloren. Für mich macht ein Mitsteigern keinen Sinn, weil ich dann in diesem Fall 114.000 € zzgl. Gebühren aufbringen müsste.
Würde mich eine Grundschuld auf meiner Wohnungshälfte zu meinen Gunsten von z. B. 100.000 € (wahrscheinlich besser 110.000 €) dagegen wirkungsvoll schützen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2018 | 00:51

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bitte die späte Antwort zu entschuldigen.

"Frage hierzu: was heißt „die Grundschulden valutieren nicht" und was heißt je nach Konstellation steht Untreue im Raum? "

Grundschulden sind nicht akzessorisch. Sie können eine Grundschuld auch ohne zu sichernde Forderung eintragen lassen. Dies ist aber von außen (Grundbuch) nicht ersichtlich.

Wenn Sie sich die Grundschuld zum Nennbetrag ablösen lassen, wird der Erlös unter den Alteigentümern aufgeteilt. Da Sie aber keine Schulden (gesicherte Forderung) damit tilgen müssen, haben Sie gegenüber dem anderen Eigentümer einen "kleinen" Gewinn gemacht.

"Wenn beide Wohnungshälften einer Teilungsversteigerung unterworfen werden, die zusammen einen Gesamtverkehrswert von 100.000 € haben und auf der anderen Hälfte Lasten von 110.000 € eingetragen sind, so wird mit Sicherheit der jetzige Gläubiger die gesamte Wohnung zu einem Preis von höchstens 4.000 € oder weniger ersteigern und ich würde für meine Wohnungshälfte höchstens 2.000 € erhalten. Ich hätte also meine Wohnungshälfte verloren. Für mich macht ein Mitsteigern keinen Sinn, weil ich dann in diesem Fall 114.000 € zzgl. Gebühren aufbringen müsste.
Würde mich eine Grundschuld auf meiner Wohnungshälfte zu meinen Gunsten von z. B. 100.000 € (wahrscheinlich besser 110.000 €) dagegen wirkungsvoll schützen? "

Nein und so funktioniert das auch nicht.

Ohne Ihre Grundschuld und ohne Zinsen Kosten etc. zur Vereinfachung:

B (50%) hat 90T ZSHyp, A (50%) ist lastenfrei, (Verkehrswert 100T, eigentlich egal)

1.Nur B betreibt.
§182 Abs. 2 ZVG Ausgleichsbetrag 90T (fiktiv)
Übernahme 90T ZSHyp
Geringstes Gebot 180T, hier ohne Zinsen Kosten etc.
190T werden geboten

Abzug 90T, ZSHyp bleibt bestehen.
Übererlös: 100T Bar
Verteilung: 100T + 90T (Ausgleichsbetrag fiktiv)= 190T davon die Hälfte sind 95T

A bekommt 95T und B 5T

2.Nur A betreibt.
Geringstes Gebot 0T, das bestehende bleibende Recht der anderen Hälfte wird nicht berücksichtigt, muss aber abgelöst/übernommen werden, deshalb wird der Bieter diesen Betrag von seinem Gebot abziehen.
100T bar werden geboten

A bekommt 50T und B 50T

10T bar bieten geht auch! ohne Verschleuderungsgrenze

3. A und B betreiben.
Lsg. 2 ist wegen der Niedrigstgebotstheorie anzuwenden.

Ergo, bei Eintragung einer höheren GS in Ihrer "Wohnungshälfte" und Verfahrensbetreibung durch A und B, trifft Fall 3 zu. Wobei dann das niedrigste Gebot sich nach der niedrigsten Belastung richtet und dessen Alteigentümer die "Ansagen" macht.

Ergebnis: Betreiben Sie die Versteigerung ohne Grundschuldeintragung senken Sie das niedrigste Gebot auf "0" ab.
Tragen Sie eine höhere GS ein, läuft alles über den anderen Miteigentümer. Tragen Sie eine niedrigere GS ein, dann wieder über Sie, Folge: höheres oder niedrigeres "geringstes Gebot".


Aus Ihrem Sachverhalt entnehme ich jedoch, dass wir womöglich aneinander vorbeisprechen.

"der neue Besitzer"...im Grundstücksrecht und Versteigerungsrecht ohne Relevanz
Wer ist Eigentümer? Woraus wird die Teilungsversteigerung betrieben? Was hat Ihr Bruder für eine Stellung jetzt? Wohnungshälfte=Wohnungseigentum oder Wohnhaushälfte auf einem Grundstück.

Wenn Sie mitbieten, trennen Sie geistig, Ihre Funktion als Bieter und als Alteigentümer.
Ohne Entgegenkommen der Sicherungshypothekengläubiger verbleibt es jedoch schlussendlich diese Summe zu zahlen. Damit würde die TV auch enden. Insofern der RA der Siftung die Wohnung trotz der geschilderten Situation erlangen will, ist er bereit, mehr als den Verkehrswert zu zahlen. Demnach wird der ermittelte Verkehrswert wohl zu gering bewertet worden sein.

Ich hoffe, Sie Ihre Nachfrageinteresse zufrieden gestellt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
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Bewertung des Fragestellers 22.02.2018 | 11:09

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