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Teilungsversteigerung erfolglos, aufgrund extrem hoher Anmeldung des Darleehnsgebers

| 19.08.2015 12:55 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Torsten Vogel


Zusammenfassung: Berechnung des geringsten Gebotes in der Teilungsversteigerung

Guten Tag,

im Jahr 2007 habe ich zusammen mit meiner damaligen Frau eine Eigentumswohnung erworben. Zur Finanzierung wurde ein Darlehen über 80.000,-- Euro (Zinsbindung 10 Jahre) aufgenommen, welches durch eine Grundschuld in Höhe von 80.000,-- zzgl. 16% dinglicher Zinsen besichert wurde.

Alle Zins- und Tilgungsrate wurden pünktlich gezahlt, sodass unter Berücksichtigung etlicher Sondertilgungen aktuell eine Restschuld von etwa 35.000,-- Euro besteht.

Im Mai 2014 habe ich in Folge einer Scheidung die Teilungsversteigerung beantragt. Das kurz darauf in Auftrag gegebene Gutachten führte zu einem angenommenen Verkehrswert von 114.000,-- Euro.

Der Versteigerungstermin wurde für den 18.08.2015 angesetzt.

Um die Versteigerung publik zu machen, habe ich über einen Zeitraum von 3 Monate eine kostenpflichtige Anzeige geschaltet die auf die bevorstehende Versteigerung aufmerksam machte. Es wurden etliche Besichtigungstermine durchgeführt und die avisierten Gebote stiegen schnell auf gut 140.000,-- bis 150.000,-- Euro, was auch dem aktuellen Marktwert entsprach.

Da ich es für sinnvoll hielt, habe ich die finanzierende Bank kontaktiert um bereits vorab zu klären, wie wir die Abwicklung des Darlehens nach dem Zuschlag für alle Parteien möglichst unkompliziert gestalten können, da ja der Ersteher ggf. auch daran interessiert ist schnellstmöglich die bestehenden Lasten gegen eine eigene Grundschuld ersetzen zu können. Leider wurden meine Anfragen hierzu komplett ignoriert und eine Rückmeldung hatte ich nie erhalten.

Da ich die Bank nicht zur Abgabe einer Minderanmeldung aufforderte, hatte ich mir das Geringste Gebot bzw. das Bargebot in etwa wie folgt errechnet:

80.000,00 Hypothekendarlehen
12.800,00 dingliche Zinsen für 2013
12.800,00 dingliche Zinsen für 2014
8.106,66 dingliche Zinsen für den Zeitraum vom 01.01.2015 - 18.08.2015
5.000,00 ca. Gutachter- und Gerichtskosten
-----------------------------------------------------
118.706.00 geringstes Gebot
davon
38.709,00 Bargebot

Durch die avisierten Gebote war für mich absolut sicher, dass das Objekt erfolgreich erstanden wird - notfalls hätte ich das Objekt übernommen. Der bis auf den letzten Platz ausgelastete Gerichtssaal bestätigte diesen Eindruck, da auch die Personen da waren, die mir entsprechende Angebote machten.

Der Hammer kam dann, als die Rechtspflegerin das Geringste Gebot sowie das Bargebot verkündete.
Das Geringste Gebot wurde mit etwa 195.000,-- Euro aufgerufen, das Bargebot sollte über etwa 115.000,-- Euro lauten. Innerhalb der Bietstunde konnte diese enorme Abweichung zu meiner Annahme nicht er- bzw. geklärt werden, sodass die Versteigerung ohne Gebot bzw. Zuschlag beendet wurde. Die potentiellen Ersteher waren stinksauer, da ich ja mit anderen Beträgen geworben hatte!

Im Nachgang hat sich dann herausgestellt, dass der Darlehensgeber (hier die Saar LB), ca. 1 Woche vor dem Versteigerungstermin eine Gesamtforderung über 190.000,00 Euro angemeldet hatte, die sich wie folgt zusammensetzt:

80.000,00 eingetragene Grundschuld
110.000,00 dingliche Zinsen für den Zeitraum 2007 (Darlehensbeginn) bis Versteigerungstermin!

Die mir bis jetzt bekannten Folgen der erfolglosen Versteigerung sind:
1. Auf Nachfrage wurde mir vom Amtsgericht mitgeteilt, dass ein möglicher Folgetermin frühestens im Februar oder März 2016 denkbar wäre. Der Erlös zu meinen Gunsten wird also mindestens 6 Monate später als geplant ausbezahlt.
2. Die bisher ruhig gebliebene Miteigentümerin hat avisiert für die nächste Versteigerungsrunde alle Maßnahmen in Betracht zu ziehen, den Termin zu verzögern.
3. Ersteher die bereit waren bis zu 150.000,-- Euro zu zahlen haben mir erbost mitgeteilt, dass sie dieses nicht mehr aufrechterhalten wollen.
4. Sämtliche Kosten die bis jetzt entstanden sind, müssen vom Antragsteller beglichen werden – normalerweise hätte der Ersteher diese übernehmen müssen bzw. wären aus dem Erlös bedient worden. (ca. 5.000 Euro Gutachter- und Gerichtskosten)
5. Die von mir initiierte Anzeigenschaltung war in diesem Fall rausgeworfenes Geld. (250 Euro)
6. Ein für den 21.09.2015 geplanter Hauskauf muss abgesagt werden, da das notwendige Eigenkapital (Erlösanteil) nicht mehr rechtzeitig zur Verfügung steht.

Frage 1: Hat der Darlehensgeber tatsächlich das Recht eine Anmeldung in diesem Umfang (Zinsen für 8 Jahre Rückwirkend) vorzunehmen, die mehr als das fünffache der tatsächlichen Forderung entspricht? Wenn ja, bitte Verweis auf Paragraphen.

Frage 2: Welche Anmeldung hätte die Bank höchsten vornehmen dürfen, wenn sie eigenständig ohne Aufforderung tätig wird? Verweis auf Paragraphen wäre hilfreich.

Frage 3: Hat sich die Bank schadenersatzpflichtig gemacht, wenn ja, welchen Schaden kann ich konkret in Rechnung stellen. Verweis auf Paragraphen wäre hilfreich.

Frage 4: Hat sich das Gericht angreifbar gemacht, weil es eine Anmeldung dinglicher Zinsen von über 8 Jahren zugelassen hat?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie übersehen in Ihrer Berechnung des geringsten Gebotes unter Beachtung der Regelung des § 44 i.V.m § 10 Nr. 4 ZVG, dass es sich vorliegend um einer Sonderfall gem. § 182 ZVG handelt.

Die § 181 - 185 ZVG treffen abweichende Regelungen für die Teilungsversteigerung.

§ 182 ZVG bestimmt hierbei für die Teilungsversteigerung wie das geringste Gebot berechnet wird. Hier ist eine Sonderregelung wie in § 10 Nr. 4 ZVG nicht enthalten.

Die Forderungsanmeldung der Bank dürfte somit korrekt sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.08.2015 | 19:07

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Soweit ich Ihre Antwort verstanden habe, findet in der Teilungsversteigerung §10 Nr. 4 ZVG keine Anwendung. Somit darf die Bank einen Betrag anmelden der einen tatsächlichen Anspruch um ein vielfaches übersteigt.

Soweit ich diversen Fachbeiträge von Anwaltskanzleien im Internet die sich zum Thema Teilungsversteigerung äußern entnehme, ist aber sehr wohl §10 Abs. 1 Nr. 4 zur Ermittlung des geringsten Gebots heranzuziehen. Auch hat das Gericht mir gegenüber kurz vor der Anmeldung der Bank avisiert, dass diese sich an §10 Abs. 1 Nr. 4 zur Ermittlung des geringsten Gebots gebunden fühlt und führte auf, dass ein Geringstes Gebot in der von mir ermittelten Höhe anfallen wird.
Im ZVG ist an keiner Stelle zu entnehmen, dass für die Teilungsversteigerung der §10 keine Anwendung findet. Sofern ein Paragraph unter bestimmten Voraussetzungen keine Anwendung findet, müsste meiner Auffassung nach dieser doch eben dann in einem entsprechender Wortlaut in §182 ZVG als auszugrenzen erwähnt sein. Beziehen sich hier also Ihre Kollegen sowie das Amtsgericht auf falsche Tatsachen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2015 | 19:31

Für die Durchführung der Teilungsversteigerung gelten nach § 180 Abs. 1 ZVG die Vorschriften der ersten beiden Abschnitte des ZVG entsprechend, soweit nicht in den § 181 bis § 185 ZVG eine abweichende Regelung getroffen ist.

§ 182 ZVG triff aber eben eine andere Regelung zu Feststellung des geringsten Gebotes als die in § 1 - 171n ZVG geregelt (I u. II Abschnitt ZVG).

Hier noch ein Link zum Rechtspflegerforum in welchem diese Problem ebenso diskutiert, aber auch zutreffen beantwortet wird.

http://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?44692-Teilungsversteigerung-und-geringstes-Gebot

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2015 | 19:43

Und nach einen vielleicht etwas verständlicheren Artikel:

http://www.gevestor.de/details/zwangsversteigerung-richtig-bieten-beim-versteigerungstermin-23027.html

Es gibt also grundsätzlich Möglichkeiten wie man den Termin günstiger hätte gestalten können. Dies würde jedoch etwas guten Willen der Bank erfordern.

Bewertung des Fragestellers 19.08.2015 | 21:20

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"Ich befürchte, dass der Anwalt meine ursprüngliche Fragestellung bzw. das vorgetragene Problem nicht verstanden hat. Mein Problem lag darin, dass ein Gläubiger dingliche Zinsen (laufende Zinsen) in einer Teilungsversteigerung angemeldet hat, die im genannten Umfang unzulässig sein müssten. Die Ausführungen des Anwalts bezogen sich nach meinem Verständnis nur auf die eingetragenen Rechte (nach meinem Verständnis die reine Grundschuld). Die Berücksichtigung der eingetragenen Grundschuld wurde von mir nicht in Frage gestellt. Der Link auf ein Rechtspflegerforum hat ebenfalls keine Aufklärung darüber gegeben, wie hoch die dinglichen Zinsen hätten anfallen dürfen bzw. für welchen Zeitraum man hätte sie einrechnen müssen."