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Teilungsversteigerung Schiksal der nicht valutierenden Grundschuld


01.12.2016 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, meine nachfolgende Frage möchte ich Sie bitten mir zu beantworten:

Unsere aus zwei Miteigentümern bestehende Gemeinschaft am Grundstück haben wir durch eine beiderseits beantragte Teilungsversteigerung auseinander gesetzt. Das Grundstück ist mit einer von mir aufgenommenen Grundschuld, die mit Zustimmung des anderen Miteigentümers ins Grundbuch eingetragen wurde, belastet. Die Grundschuld habe ich aber bereits vor der Teilungsversteigerung zurückbezahlt. Mir liegt auch eine Löschungsbewilligung der Bank vor. Der Miteigentümer hat vor der Teilungsversteigerung auf mein Ersuchen, die Grundschuld noch löschen zu lassen, damit diese nicht in das geringste Gebot eingeht, seine Zustimmung nicht erteilt. Die Grundschuld ist in das geringste Gebot insoweit eingegangen ist, als die Bank schriftlich mitgeteilt hat, dass die dinglichen Zinsen nicht in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots aufgenommen werden sollen und sie, die Bank, auf eine Zuteilung "aufgrund der dinglichen Zinsen." verzichtet. Dies ist in das Protokoll über den Versteigerungstermin ausgenommen worden. Ich habe dies so verstanden, dass die Bank erklärt hat, Ansprüche auf den Versteigerungserlös nicht zu erheben. Die Teilungsversteigerung ist durch Zuschlag beendet. Ersteigert habe ich gemeinsam mit meinem Freund. Um nur die Hälfte des Erlösbetrages hinterlegen zu müssen, habe ich gegenüber dem Amtsgericht erklärt, dass ich nur die Hälfte des Versteigerungserlöses beanspruche. Der ehemalige Miteigentümer hat diese Erklärung trotz meiner Bitte bisher nicht abgegeben. Der Verteilungstermin ist anberaumt. Die neue Eigentümergemeinschaft ist, da nicht klar ist, ob die Bank am Versteigerungserlös zu beteiligen ist, auch bereit die nicht valutierende Grundschuld zu übernehmen.

Es ergeben sich für mich die folgenden Fragen:

1. in welcher Höhe muss der Versteigerungserlös hinterlegt werden, wenn die Mitteilung zur Höhe des Anspruchs nur von einem ehemaligen Eigentümer abgegeben wird und ich nach Zuschlag selbst wieder zum Miteigentümer bin.

2.was geschieht mit der nicht mehr valutierenden Grundschuld im Verteilungstermin. Muss oder kann die Bank sie an die neuen Eigentümer auch ohne Zustimmung des ehemaligen Miteigentümers abtreten oder genügt die Vorlage der mir bereits vor der Teilungsversteigerung erteilten Löschungsbewilligung oder sollte ich diese an die neue Eigentümerin abtreten.

3. Was muss die neue Eigentümergemeinschaft tun um die nicht valutierende Grundschuld überzunehmen.


Vielen Dank für Ihre Bemühen um eine ausführliche Beantwortung meiner Fragen.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Grundsätzlich haben Sie den vollen Erlös zu hinterlegen, allerdings steht Ihnen aufgrund der Aufhebung der bisherigen Bruchteilsgemeinschaft ein Anspruch gemäß §§ 749 Abs. 1, 752 S. 1 BGB gegen den ehemaligen Miteigentümer zu, dass dieser die nach § 22 Abs. 3 HintG erforderliche Einwilligung in die Auszahlung des hinterlegten hälftigen Erlösanteils abgibt. Dies deshalb, weil jeder bisherige Teilhaber vom Ersteigerer nur die Zahlung an alle bisherigen Teilhaber verlangen kann, was aus § 432 BGB folgt.

2)
Infolge der Versteigerung hat sich die Eigentümergrundschuld in ein Fremdrecht umgewandelt. Das Landgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 27.10.2006, Az. 27 O 356/06 entschieden, dass bei Teilung der Eigentümergrundschulden nur ein Anspruch auf Löschung bezüglich des eigenen Miteigentumsanteils besteht. Deshalb ist zu prüfen, ob die bisherige Miteigentümergrundschuld noch in Alleineigentümergrundschulden umzuwandeln wäre, weshalb eine abschließende Einschätzung des optimalen Vorgehens im Rahmen dieser Plattform nicht möglich ist und Sie insofern einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung beauftragen sollten.

3)
Wenn keine Löschung erfolgen sollte, würde die Grundschuld bei Eigentumsübergang den neuen Eigentümern „zufallen".

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2016 | 17:28

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage, offen ist für mich aus der ursprünglichen Fragestellung geblieben, ob die Löschungsbewilligung im Verteilungstermin vorzulegen ist.

Mein Nachfragerecht möchte ich für die Frage nutzen, ob die Bank bei der geschilderten Sachlage und ihrer vorgenannten Angaben im Versteigerungstermin Anspruch auf den Erlös erheben kann, obwohl sie bereits erteilter Löschungsbewilligung hat.

Nochmals vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2016 | 17:39

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Es ist unschädlich, die seitens der Bank erteilte Löschungsbewilligung vorzulegen, doch stellt sich in diesem Zusammenhang ja die oben thematisierte Frage des Miteigentumsanteils.

Weiter dürfte sich die Bank rechtsmissbräuchlich verhalten, wenn sie zunächst voll von Ihnen befriedigt worden ist und anschließend erneut Forderungen stellt, sof. "venire contra factum proprium" als Ausprägung von § 242 BGB.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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