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Teilungsversteigerung - Mietrecht nach Erwerb? Eigenbedarfkündigung möglich?

28.06.2021 21:53 |
Preis: 60,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich interessiere mich, zur Selbstnutzung, für eine Immobilie in Berlin, welche nächste Woche im Rahmen einer Teilungsversteigerung versteigert wird.

Im dazugehörigen Gutachten steht "Die Wohnung ist bewohnt. Es wurde ein mündlicher Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zwischen den beiden Eigentümern abgeschlossen." und "Vor dem Hintergrund des bestehenden Mietverhältnisses ist die Wohnung vordergründig als Geldanlage zu betrachten".

Meines Wissens nach ist es so, dass der Meistbietende (Ersteher) alle Rechte und Pflichten, in diesem Falle auch das Mietverhältnis übernimmt und ihm kein Sonderkündigungsrecht zusteht.

Die Mietvereinbarung besteht wie bereits erwähnt laut Gutachten nur mündlich, wonach m.E. nach eine Kündigung gemäß §573 BGB möglich sein müsste.
Jetzt ist allerdings meine Befürchtung, dass möglicherweise seit Erstellung des Gutachtens eine schriftliche Vereinbarung mit dem Miteigentümer oder einer Drittperson getroffen wurde, welche u.a. eine Eigenbedarfskündigung explizit ausschließt.

Auf Nachfrage beim Amtsgericht wurde ich darauf hingewiesen, dass der Erwerber auf eigenes Risiko erwirbt und die Gewährleistung seitens des Gerichts ausgeschlossen ist. Das umfasst auch die übermittelten Angaben zur Vollständigkeit und (Un)veränderlichkeit des Mietverhältnisses.

Aus diesem Grund stellen sich mir folgende Fragen:
- muss das Amtsgericht vor der Versteigerung die Bieter über eventuelle Änderungen des Mietverhältnisses informieren bzw. hat der Eigentümer eine Pflicht dies dem Amtsgericht mitzuteilen?
- welche Rechte hat der neue Eigentümer im Falle, dass relevante Informationen über das tatsächliche Mietverhältnis nicht korrekt im Gutachten aufgeführt sind bzw. im vorab verschwiegen blieben?
- ist eine Eigenbedarfkündigung unter Annahme der Richtigkeit des im Gutachten angegeben, mündlichen Mietvertrags möglich?

Mit freundlichen Grüßen

29.06.2021 | 08:34

Antwort

von


(712)
Tessiner Str. 63
18055 Rostock
Tel: 0162-1353761
Tel: 0381-2024687
Web: http://doreen-prochnow.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. muss das Amtsgericht vor der Versteigerung die Bieter über eventuelle Änderungen des Mietverhältnisses informieren bzw. hat der Eigentümer eine Pflicht dies dem Amtsgericht mitzuteilen?

Grundsätzlich sollen sowohl das Gutachten als auch die Informationen des Amtsgerichts im Termin möglichst umfassend sein.
Dennoch kommt es in der Praxis sehr häufig vor, dass nicht alle Informationen vorliegen oder benannt werden. vor allem , wenn diese nicht im Grundbuch und auch nicht im Verkehrsgutachten stehen.

Grundsätzlich muss der Gutachter sich auf viele Angaben verlassen, oft gelingt es ihm - trotz aller Sorgfalt- nicht, sämtliche ( aktuelle ) Informationen einzuholen (vgl. OLG Rostock, DS 2008, 386, 387). Er muss also viel mit Hypothesen und Vergleichswerken arbeiten. Da Ihm niemand Rechenschafft schuldet, muss er auch nicht informiert werden, wenn sowas wie ein MIetvertrag sich ändert, weswegen nicht davon auszugehen ist, dass das Gutachten aktualisiert wird oder das Amtsgericht Kenntnis erhält.

Gerade Mietverträge stehen nicht im Grundbuch und ob ein schriftlicher oder mündlicher (unbefristeter) Mietvertrag geschlossen ist, beeinflußt den Verkehrswert kaum. Insofern halte ich diese Information für oftmals nicht aktuell und vollständig.

Folglich kann man sich hierauf gerade nicht verlassen, sondern sollte stets selbst aktiv werden, um Informationen zu sammeln.

2. welche Rechte hat der neue Eigentümer im Falle, dass relevante Informationen über das tatsächliche Mietverhältnis nicht korrekt im Gutachten aufgeführt sind bzw. im vorab verschwiegen blieben?

Grundsätzlich haben Sie keinerlei Anspruch auf Gewährleistung nach § 56 ZVG.

Folglich haften weder das Gericht noch der Gutachter oder die bisherigen Eigentümer für fehlende, unvollständige oder falsche Angaben.

Der Gutachter kann lediglich, wenn ein Gutachten grob fahrlässig oder vorsätzlich falsch ist, haften, § 839 a BGB. Jedoch sind hier die Hürden an die Beweislast, welche Sie trifft, sehr hoch. Nur wenn sich Sachverhalte und deren Relevanz für den Verkehrswert dem Gutachter aufdrängen, muss er diese bewerten ( vgl. Z.B. BGH, Urteil vom 10.10.2013 - III ZR 345/12, BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - VI ZR 312/02, OLG Naumburg, Urteil vom 3. August 2005 - 11 U 100/04)

Gehen Sie also bitte davon aus dass Sie zwar günstig erwerben, aber letzten Endes die Katze im Sack kaufen, soweit Sie die Informationen nicht selbst eingeholt haben. Sie erwerben zudem komplett gewährleistungsfrei ( ohne Haftung) für Mängel , unvollständige oder falsche Angaben, soweit diese nicht wissentlich vom Gutachter verschwiegen wurden, was Sie beweisen müssten.

3. ist eine Eigenbedarfkündigung unter Annahme der Richtigkeit des im Gutachten angegeben, mündlichen Mietvertrags möglich?

Eine Eigenbedarfskündigung ist unabhängig davon möglich, ob ein schriftlicher oder mündlicher unbefristeter Mietvertrag vorliegt, § 573 BGB. Schwierig wird es nur , wenn in einem schriftlichen Mietvertrag ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung aufgenommen wurde oder ein Mietvertrag mit fester Laufzeit vereinbart wurde.

Gekündigt werden kann anch § 573 c BGB mit folgender Frist:
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Dies bedeutet:
Mietdauer von weniger als 5 Jahren: Kündigungsfrist von 3 Monaten
Mietdauer von 5 – 8 Jahren: Frist von 6 Monate
Mietdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate Frist


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

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