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Teilungsversteigerung Haus - vorgeschobenes Mietverhältnis

| 08.02.2021 13:18 |
Preis: 80,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Fragen bei Teilungsversteigerung und bestehenden bzw. behaupteten Mietvertrag

Wir stehen vor einer TVS eines Anwesens (ehem. Hofstelle) mit großem Garten.

Eine der Töchter hat dem Amtsgericht einen Mietvertrag vorgelegt, der von ihr und der (mittlerweile verstorbenen Mutter) vor 25 Jahren unterschrieben wurde. Miete und Nebenkosten wurden nicht bezahlt, die "Mieterin" wird hierfür auch keinerlei Belege für Überweisungen oder auch Barzahlung vorlegen können, da sie ja nie Miete bezahlt hat. Der Mietvertrag war vermutlich zur Vorlage bei der Berufsgenossenschaft für ihr Gewerbe notwendig oder sonst fragliche Absichten gedacht.

Der Vertrag kann schon deshalb nicht gültig sein, da die weiteren Kinder den Mitvertrag mit unterschreiben müssen, da wir und auch unsere Mutter (seit Tod des Vaters 1980 ) bereits eine Erbengemeinschaft für das Haus bildeten, wonach alle Erben hätten unterschreiben müssen.
Nutzungsrecht oder ähnliches ist nicht vorhanden.

Allerdings hat sie das Haus bis vor ca. einem halben Jahr bewohnt ("besetzt" und geduldet trifft es eher), seit einem Monat haben wir nun den Schlüssel und somit die Verfügung. Das Haus ist komplett leergeräumt.

Ergänzender Hinweis. Sie war dem Verfahren beigetreten (dieses wurde bereits einmal vorläufig eingestellt und läuft nun aber wieder). In der nun laufenden 2. Runde ist sie nun nicht beigetreten, d. h. ich kann es notfalls nochmal vorläufig einstellen und somit einen Zuschlag verhindern. Aber das soll nur als ALLERLETZTE Flucht gelten.

Der Rechtspfleger hat angekündigt, dass er den Mietvertrag verlesen muss, vermutlich wird die Schwester diesen nicht (mündlich vor der Bietergemeinde) zurücknehmen, da sie darauf spekuliert, das Grundstück selbst (und durch die Abwertung mit dem vorgeschobenen Mietverhältnis vermutlich wesentlich) günstiger zu steigern. Zweischneidiges Spiel, das ihr aber zuzutrauen ist.

Wie können wir im Verfahren darauf reagieren um dem Bieterkreis soweit zu beruhigen, dass eben kein Mietverhältnis vorhanden ist, bzw. wie beurteilen Sie die Aussicht auf Schadenersatz der Schwester für den Verlust, und was können wir (noch im Verfahren) tun, um nachfolgend solche Schadenersatzforderungen für das vermutlich schlechtere Ergebnis bestmöglich vorbereiten zu können.

Für Ihre Bewertung schon jetzt herzlichen Dank.

Einsatz editiert am 08.02.2021 17:22:25

08.02.2021 | 18:59

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn der Mietvertrag als Urkunde vorhanden ist, d.h. im Original muss zunächst von Wirksamkeit ausgegangen werden, auch wenn evtl. die Mutter zur Vermietung nicht berechtigt war.

Es könnte eine zivilrechtliche Feststellungklage erhoben werden, wenn die Zeit es noch zulässt, mit dem Antrag, dass der Mietvertrag nicht besteht, sofern die Schwester nicht schriftlich vorab auf die Rechte aus dem Vertrag verzichtet. Davon ist nach der Schilderung wohl selbst bei Aufforderung nicht auszugehen. Aber vorsorglich, auch im Zusammenhang mit evtl. Schadensersatzansprüchen, sollten Sie die Schwester, zur Erklärung auffordern, dass der Mietvertrag unwirksam ist.

Sofern die Schwester sich auf den Mietvertrag beruft, wäre sie wohl auch verpflichtet, zumindest die noch nicht verjährten Mietzahlungen zu leisten, gegebenenfalls ist dies ein Punkt für weitere „Verhandlungen".

Des Weiteren wäre zu prüfen, inwieweit der Vertrag vom Erwerber kündbar ist. Wenn das Haus zu Wohnzwecken vermietet wurde, dann könnte eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich sein oder bei gewerblicher Vermietung unter Einhaltung der Kündigungsfristen. Wenn das Objekt leer steht, dann geht der Erwerber kein hohes Risiko ein.

Für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen benötigen Sie zum einen die Feststellung, dass der Mietvertrag unwirksam ist und zum anderen, dass ein Erwerber mehr gezahlt hätte, als bei der Versteigerung erzielt wurde.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass Sie die Feststellung, dass der Mietvertrag unwirksam ist, in jedem Fall in die Wege leiten sollen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit vorzüglicher Hochachtung


Simone Sperling
---------------------------------------
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familien- und Erbrecht
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Betriebswirt (HWK)

Datenschutz:
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