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Teilungsversteigerung: Erlöszuteilung Anteile wie Grundbuch?

| 20.07.2012 18:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Zwei Familien besitzen ein gemeinsames Grundstück mit zwei Häusern. Das Haus der Familie A ist stark renovierungsbedürftig. Das Haus der Familie B ist doppelt so groß, frisch renoviert, in Top-Zustand.
Im Grundbuch sind beide Familien als gemeinsame Eigentümer eingetragen.
Es existiert eine vertragliche Vereinbarung, in dem die alleinige Nutzung und Unterhaltung der jeweiligen Häuser der jeweiligen Familie zugesprochen wird. Familie A verfügt über Haus A, Familie B über Haus B - obwohl im Grundbuch das Gesamteigentum gemeinschaftlich ist.

Entsprechend dem Erhaltungszustand und der Größe der Häuser nennt auch ein unabhängiges Wertgutachten eine entsprechende Verteilung des Gesamtwertes. Hier entfallen etwa 20% auf das gemeinschaftliche Grundstück, 20% auf das marode Haus A, 60% auf das intakte, große Haus B.

Familie A muss aus wirtschaftlicher Not ihren Anteil verkaufen. Familie B würde das Haus kaufen und einen Preis von 20% über dem ortsüblichen und gutachterlich genannten Marktwert des Anteiles A zahlen. Ein entsprechendes Angebot wurde gemacht, andere Interessenten gibt es nicht.

Familie A weiß also vom Kaufinteresse der Familie B, spekuliert aber auf deren wirtschaftliche Kapazitäten und verlangt einen Preis von 100% über dem Marktwert.

Wenn Familie B eine Teilungsversteigerung betreibt und das gemeinsame Grundstück mit beiden Häusern zB. zum Verkehrswert/Marktwert selbst ersteigern würde: Würde dann dieser Erlös dem Grundbuch folgend zu gleichen Teilen zwischen den Familien A und B aufgeteilt? Oder könnte die Wirksamkeit des Nutzungsvertrages durchgesetzt werden, nach dem der Versteigerungserlös nicht hälftig, sondern entsprechend dem Gutachten mit 30% für A (10% Grundstück, 20% Haus) und 70% für B (10% Grundstück, 60% Haus) verteilt werden müsste?

Könnte Familie A mit rechtlichen Mitteln diese Aufteilung nach 30/70 auf lange Sicht verhindern und damit die für die Teilungsversteigerung von Familie B aufzubringenden Mittel über Jahre auf den Konten des Gerichts schmoren lassen?

Oder gibt es einen Weg für Familie B, den eigenen Anteil von grundbuchlich 50% oder nutzungsvertraglich 70% des Verkehrswertes gar nicht erst zahlen zu müssen, weil ja damit nur der eigene Anteil beboten wird?

Herzlichen Dank und Gruß aus Bayern

Sehr geehrter Ratsuchender,


im Falle der Ersteigerung muss Familie B den gesamten Betrag zahlen, letztlich also auch Ihren eigenen Mitanteil. Miteigentümer, die ein Objekt zu Alleineigentum ansteigern wollen, sind leider häufig der fehlerhaften Ansicht, dass sie nur anteilig den Betrag zahlen müssen, der dem Bruchteil des Miteigentums entspricht.

Diese Auffassung ist aber falsch; auchbei einer solchen Ersteigerung ist die Zahlung in vollständiger Höhe vorzunehmen.



Der Ersteigerungserlös wird auch nicht etwa seitens des Gerichtes verteilt, sondern kann nur an alle ehemaligen Eigentümer gemeinsam ausgezahlt werden !

Diese ehemaligen Eigentümer (hier also A+B) müssen sich auf einen Auszahlungsmodus einigen und dieses dem Gericht gemeinsam mitteilen. Geschieht dieses nicht (und dafür sprich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung ja nun leider sehr viel), wird das Gericht den Erlös zur zur gesamten Hand hinterlegen.



Die Familien A und B müssten dann in einem weiteren Verfahren über die Anteile der Auszahlungen streiten und notfalls den Gerichtsweg beschreiten (also ein neues, weiteres Verfahren einleiten).

In diesem Verfahren werden dann sicherlich alle Vereinbarungen und tatsächlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen sein, so dass derzeit viel dafür spricht, dass quotenmäßig verteilt wird. Ob und welche Quote kann aber ohne Kenntnis des genauen Wortlautes kaum verlässlich im Rahmen einer ERSTberatung vorhergesagt werden.


Die Chance, dass eine Verteilung zu Ihren Gunsten erfolt, ist also durchaus gegeben.

Gleichwohl gebe ich zu bedenken, dass Sie zur Erreichung eines solchen Zieles ein Versteigerungsverfahren und ein Verteilungsverfahren durchführen müssen. Ob die dort eingesetzen Kosten und Nerven dann vom möglichen Ergebnis getragen werden, wird fraglich sein, zumal wenn ggfs. mögliche Kostenerstattungsansprüche gegen Fam. A an deren finanziellen Lage scheitern können.

Daher sollte ernsthaft ein Kauf ggfs. auch zu erhöhten Bedigungen angedacht werden, falls man sich noch irgendwie einigen kann.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2012 | 12:00

Lieber Herr Bohle,
herzlichen Dank für die Antwort. RA Meinecke hatte ja schon zuvor reagiert, aber nicht meine Fragen beantwortet, sondern nur eine Betreuung des etwaigen Verfahrens im vierstelligen Kostenrahmen angeboten.

Nun stehe ich vor dem Dilemma, dass ich aufgrund Ihrer Antworten diesen Weg eines doppelten Verfahrens sicher eher nicht gehen würde; gleichzeitig entnehme ich RA Meineckes unkonkreten Andeutungen, dass ER einen Weg kennt, diesen hier aber nicht publizieren will - und auch Sie empfehlen mir nun, mich mit RA Meinecke in Verbindung zu setzen.

Sind Ihre Antworten also nicht mehr der Weisheit letzter (oder, Erstberatung: erster) Schluss? Momentan scheine ich ein ausgelobtes Honorar bezahlt zu haben für eine Antwort, die womöglich von einem spezialisierteren Kollegen ganz anders beantwortet würde: So hilft mir das irgendwie nicht so recht weiter... ;-(

Herzlichen Gruß, xxx

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2012 | 12:29

Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst muss ich den Kollegen ausdrücklich in Schutz nehmen, da er nicht nur die ERSTberatung, sonden die Komplettbetreuung in Aussicht gestellt hat.
Dass so eine Betreuung anders zu bezahlen ist, versteht sich von selbst, wobei ggfs. auch der vierstellige Betrag eine sehr gute Investition sein wird, wenn man die von mir aufgezeigten Schwierigkeiten ggfs. vermeiden könnte.

Daher sollte Sie in der Tat mit dem Kollegen Kontakt aufnehmen und sich zumindest anhören, welche Vorschläge er unterbreiten kann.



ICH kenne zumindest keinen Weg, der nicht auch veröffentlichungsfähig wäre. Daher kann ich auch nur spekulieren, was nicht publiziert werden kann.



Sofern Sie ausführen, dass die von mir gegebenen Antworten nicht so recht weiterhelfen, kann ich das allerdings nun überhaupt nicht nachvollziehen:


Ich habe Ihnen die Gesetzeslage mitgeteilt und nach dieser Gesetzeslage all Ihre Fragen beantwortet. Aber gerne nochmals und vielleicht angepasst verständisvoller:

Frage:
Wenn Familie B eine Teilungsversteigerung betreibt und das gemeinsame Grundstück mit beiden Häusern zB. zum Verkehrswert/Marktwert selbst ersteigern würde: Würde dann dieser Erlös dem Grundbuch folgend zu gleichen Teilen zwischen den Familien A und B aufgeteilt?

Antwort:
Nein. Der Grundbuchanteil hat nichts mit der Erlösanteil zu tun.


Frage:
Oder gibt es einen Weg für Familie B, den eigenen Anteil von grundbuchlich 50% oder nutzungsvertraglich 70% des Verkehrswertes gar nicht erst zahlen zu müssen, weil ja damit nur der eigene Anteil beboten wird?

Antwort:
Nein, der Gesamtbetrag muss gezahlt werden.

Frage:
Oder könnte die Wirksamkeit des Nutzungsvertrages durchgesetzt werden, nach dem der Versteigerungserlös nicht hälftig, sondern entsprechend dem Gutachten mit 30% für A (10% Grundstück, 20% Haus) und 70% für B (10% Grundstück, 60% Haus) verteilt werden müsste?

Antwort:
Ja, aber das hängt von den Gesamtumständen und dem genauen Wortlaut der Erklärungen ab, den Sie auch in der Nachfrage nicht mitgeteilt haben.

Vor diese Verteilung ist bei Nichteinigung aber ein weiteres Verfahren notwendig.


Frage:
Könnte Familie A mit rechtlichen Mitteln diese Aufteilung nach 30/70 auf lange Sicht verhindern und damit die für die Teilungsversteigerung von Familie B aufzubringenden Mittel über Jahre auf den Konten des Gerichts schmoren lassen?

Antwort:

Ja! Wenn keine Einigung vorliegt, hinterlegt das gericht und Familien A+B müssten dann eben gesondert klagen. Dabei können alle "Register" gezogen werden, um das Verfahren herauszuzögern.



Bitte bedenken Sie, dass Sie eine bequeme und kostengünstige ERSTberatung bewußt gewählt haben und seine solche Beratung natürlich immer nur auf den vorgetragenen Sachverhalt in Relation zum Einsatz erfolgen kann.

Ich denke schon, dass die Antworten Ihnen helfen, dieses Risiko der Auseinandersetzung mit Fam. A besser einzuschätzen.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Ergänzung vom Anwalt 21.07.2012 | 12:39

Sehr geehrter Ratsuchender,


im Gegensatz zu mir sieht der Kollege Meinecke, Berlin, wohl eine Möglichkeit, den Erlös zu mindern und eine Verteilung zu Ihren Gunsten zu erzielen, ohne die von mir erwähnten Risiken.

Daher sollten Sie sich mit dem Kollegen (Adresse ist Ihnen benannt worden) in Verbindung setzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Bewertung des Fragestellers 23.07.2012 | 19:28

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