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Teilungsversteigerung (Aufschub, Behandlung von Verwandten-Darlehen)


| 02.09.2013 11:34 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Wie kann man die Teilungsversteigerung des Familienheims verhindern oder verzögern?


Meine Ex und ich haben vor 4 Jahren ein EFH zur Selbstnutzung erworben, Der Kaufpreis von 320.000 € wurde wie folgt finanziert:
1. Eigenkapital: 160.000 € wurde von mir und mit 140.000 € von meinen Eltern eingebracht. Für das zweckgebundene Verwandten-Darlehen (zinslos, keine Tilgung, fällig nur bei Verkauf des EFH) wurde ein Darlehensvertrag (Vorgriff auf Erbfall) nur zwischen mir und meinen Eltern abgeschlossen. Der Vertrag wurde bei der darlehensgebenden Bank hinterlegt und als darlehensminderndes Eigenkapital anerkannt. Dieses Verwandtendarlehen wurde nicht im Grundbuch eingetragen . Meine Eltern haben aber akzeptiert, dass ich über die von unserer Seite insgesamt zu 50% erbrachten Leistung schon mal zu 50% als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werde.
2. Bankdarlehen: Die restlichen 50% des Kaufpreises wurden mit einem Bankdarlehen (10 Jahre fest, 1% Tilgung) finanziert und von meiner Ex (sie hatte keinen € Eigenkapital!) u. mir je zur Hälfte getragen.
Damit sind die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch wie folgt eingetragen : 75% ich, 25 % Ex.
Vor einem Jahr haben wir uns getrennt und meine Ex lebt mit unserem gemeinsamen Kind weiter (gegen meinen Willen) im Haus, Seither bedient sie nicht mehr das gemeinsame Darlehen und zahlt weder Nutzungsentschädigung noch Nebenkosten.
Alle gütlichen Einigungsversuche zur Lösung der Immobilienfrage (z. B. freier Verkauf, Anteilskauf...) sind wg. Blockade der Ex fehlgeschlagen. Jetzt droht sie mit einer Teilungsversteigerung und hofft, dass Geld (evtl. aus dem Eigenkapital) trotz 'Verschleuderung' der Immobilie für sie abfällt, obwohl sie ohne Eigenmittel von Ihrer Seite bisher nur etwa 2.500 Euro getilgt hat. Sollte für sie dann doch nichts oder wenig abfallen, freut sie sich, wenn ich und meine Eltern an unserem eingebrachten Eigenkapital wenigstens große Verluste erleiden.

Fragen: Kann ein Aufschub der Versteigerung wg. Kindeswohl erwirkt werden, da ich dann nicht mehr über den Kindesunterhalt hinaus finanzielle Unterstützung geben kann. Hat dieser 'Mutwillen' der Ex irgendeinen Einfluss? Sie hat ja m.E. keine finanzielle Ansprüche.
Wie wird das zweckgebundene Darlehen meiner Eltern behandelt? Berücksichtigt dies Rechtspfleger bei der Auflistung der Darlehen zur Wertfestellung? Wenn nein, wird dies bei der Ausschüttung eines 'Überschusses' berücksichtigt?

Bitte Antworten mit §§§-Referenz!

Vielen DanK!







Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt beantworte:

Die Teilungsversteigerung kann von Ihrer Ex-Partnerin jederzeit eingeleitet werden, da jeder Miteigentümer dies jederzeit verlangen kann.

Es ist zwar möglich, die Einstellung des Versteigerungsverfahrens nach § 180 Abs. 3 ZVG aus Gründen der Gefährdung des Kindeswohls zu beantragen, wenn das Eigenheim Ehegatten oder geschiedenen Ehegatten gehört und das Kindeswohl ernsthaft (!) gefährdet ist, aber es dürfte zweifelhaft sein, ob Sie dafür genügend Gründe vorbringen können, um das Vollstreckungsgericht davon zu überzeugen.
Die üblichen Nachteile eines Umzuges (neue Wohnung, neue Nachbarn, evtl. neuer Kindergarten oder neue Schule) zählen üblicherweise nicht als außerordentlicher Nachteil. Auch die Tatsache, dass Sie dann über den Kindesunterhalt hinaus der Ex-Partnerin keinen Unterhalt mehr zahlen können, zählt nicht. Im Übrigen wird die Gefährdung des Kindeswohls normalerweise eher von dem Partner vorgebracht, der aus dem Haus ausziehen soll. In Ihrem Fall dürfte es schwierig werden, mit dieser Begründung die Versteigerung zu verzögern. Gleichwohl sollte man es versuchen.

Es gibt auch noch die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Versteigerungsverfahrens nach § 180 Abs. 2 ZVG zu beantragen, „wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint". Dadurch können Sie eine Verzögerung von zunächst 6 Monaten erreichen, der Antrag kann dann noch einmal wiederholt werden.
Gründe hierfür können u.a. durchaus auch der Schutz vor Verschleuderung sein. Allerdings sind auch hier wiederum die Interessen des anderen Miteigentümers zu beachten. So wird Ihre Ex-Partnerin vortragen, auf den Erlös dringend angewiesen zu sein. Auch das muss vom Vollstreckungsgericht berücksichtigt werden.

Sollte es also zur Teilungsversteigerung kommen, empfehle ich Ihnen, beide Anträge (nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG) sofort und zeitgleich zu stellen, um die Fristen zu wahren. Es gilt eine Notfrist von 2 Wochen, die mit der Zustellung der Belehrungsverfügung nach § 30b ZVG beginnt und nicht verlängert werden kann. Wenn Sie zunächst nur einen Antrag stellen und später auf den anderen umsteigen wollen, wäre die Frist für den anderen Antrag versäumt.

Ihren Angaben konnte ich nicht entnehmen, ob Sie mit der Ex-Partnerin (noch) verheiratet sind. Bei Ehegatten, die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, besteht die Möglichkeit, sich auf die fehlende Zustimmung nach § 1365 BGB zu berufen.

Nach § 1365 BGB bedarf ein Rechtsgeschäft, durch welches ein Ehegatte über sein Vermögen im Ganzen (oder den größten Teil davon) verfügt, der Zustimmung des anderen Ehegatten. Die Ehefrau müsste also bereits für den Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung die Zustimmung des anderen Ehegatten einholen. Falls Sie diese Zustimmung verweigern, müsste die Ehefrau diese Zustimmung durch das Gericht ersetzen lassen, was Ihnen die Möglichkeit eröffnen würde, durch ein familiengerichtliches Verfahren die Zustimmung entweder zu verhindern (wenn Ihre Gründe dagegen stichhaltig genug sind) oder zumindest zu verzögern.

Da das Vollstreckungsgericht diese Frage jedoch nicht von Amts wegen prüft, sollten Sie das Vollstreckungsgericht vorher darüber informieren, dass es sich um eine zustimmungsbedürftige Handlung handelt, denn ansonsten wird das Versteigerungsverfahren eröffnet und Sie müssen dagegen gerichtlich vorgehen. Da wäre es besser, man verhindert das schon im Vorfeld.

Falls sich das Versteigerungsverfahren nicht mehr verhindern oder verzögern lässt, wäre zu prüfen, ob Sie das Haus selbst günstig ersteigern können, um Ihren Schaden möglichst gering zu halten.

Falls das Haus dennoch von einem Dritten ersteigert wird, wird zunächst die Bank bedient, da diese vermutlich mit erstrangiger Grundschuld im Grundbuch steht. Da Sie in den 4 Jahren vermutlich keine allzu große Tilgung geleistet haben, wird damit wohl der Betrag von ca. 160.000 Euro an die Bank gehen, zuzüglich vermutlich einer Vorfälligkeitsentschädigung, da sich die Bank eine vorzeitige Ablösung des Kredits bezahlen lässt.

Hinsichtlich des eigenkapitalersetzenden Verwandtendarlehens sieht es leider nicht so günstig aus.
Da dieses nicht im Grundbuch gesichert ist, würde es auch bei einer Versteigerung bzw. Erlösverteilung nicht berücksichtigt werden.

Sobald die Versteigerung stattgefunden hat und ein Zuschlag erteilt wurde, wird in einem sich daran anschließenden Procedere der Versteigerungserlös verteilt. Dazu wird ein Teilungsplan festgelegt, der die Rangfolge der Ansprüche nach § 10 ZVG umfasst. In Ihrem Fall wird wohl nur (als einziges im Grundbuch gesichertes Recht) das Bankdarlehen enthalten sein.

Der Übererlös, der dann zwischen Ihnen und Ihrer Ex-Partnerin zu verteilen sein wird, wird vom Vollstreckungsgericht aufgrund Ihrer übereinstimmenden Anweisung ausbezahlt. Sollten Sie beide sich darüber nicht einig sein, wird der Übererlös bei der Hinterlegungsstelle hinterlegt. Dann müssten Sie in einem Verfahren vor dem Zivilgericht klären, wem was zusteht. Dort könnten Sie dann auch Gegenrechte geltend machen, z.B. aus einer damaligen Absprache über die Kosten- und Erlösverteilung.

Ihre Ex-Partnerin sollte also nicht dem Irrtum erliegen, nach einer Versteigerung einfach so einen Anteil am Erlös zu erhalten, sondern sie wird sich gegebenenfalls einem weiteren Verfahren stellen müssen, in dem Sie alle Gegenansprüche einbringen können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten. Im Bedarfsfall steht Ihnen meine Kanzlei im Rahmen einer Mandatserteilung für weitere Tätigkeit auch gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Karin Plewe
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2013 | 17:44

Sehr geehrte Frau Plewe,
vielen Dank für die prompte und ausführliche Antwort.
Meine Ex und ich sind oder waren nicht verheiratet.
Nun zur Nachfrage: Ich bin verwirrt, von was das Bankdarlehen abgezogen wird. Ich dachte, der Rechtspfleger preist den restlichen Darlehensbetrag und eine Vorfälligkeitsentschädigung in das Mindestgebot ein und der Käufer muss sich anschließend administrativ mit der Bank einigen. Ein Mindererlös führt natürlich zur Nachforderung beim Vorbesitzer.
Nochmals zu 'Nichtanerkennung' Verwandtendarlehen: Ich habe bei einem spezialisierten Anwalt in einem Internet-Forum gelesen, dass Darlehen oder Kapital-Lebensversicherungen die direkt und erkennbar im Bezug zur Immobilie stehen, sehr wohl in Ansatz gebracht werden können, selbst wenn sie nicht im Grundbuch abgesichert sind. Sie werden dann natürlich nachrangig behandelt.
Ich erbitte Ihre Stellungnahme!
Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.09.2013 | 18:34

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben schon Recht, dass bei der Teilungsversteigerung die Grundschuld bestehen bleibt und nur rechnerisch in das geringste Gebot aufgenommen wird. Lediglich das Bargebot wird ohne die Grundschuldhauptforderung berechnet.
Die Erlösverteilung erfolgt dann in Ihrem Fall bei der Teilungsversteigerung nicht über den Rechtspfleger an die Bank, sondern der Ersteigerer muss sich mit der Bank bezüglich der Grundschuld auseinander setzen. Anders wäre es bei der Zwangsversteigerung, die die Bank in die Wege leiten könnte, wenn Sie den Kredit nicht mehr bedienen. In diesem Fall würde der Rechtspfleger bei der Erlösverteilung der Bank ihren Anteil zuteilen. Der Rechtspfleger preist dann allerdings nicht die konkrete Vorfälligkeitsentschädigung ein, sondern die im Grundbuch titulierten Zinsen und die titulierte Nebenforderung, unabhängig von der tatsächlichen Höhe der Zinsen und der Nebenforderung.

Der Rechtspfleger wird sich jedoch in keinem Fall für irgendwelche privaten Darlehen interessieren, soweit diese nicht dinglich im Grundbuch abgesichert sind, weder bei der Teilungsversteigerung noch bei der Vollstreckungsversteigerung.
Die Teilungsversteigerung erfolgt aus Sicht der Gesetzessystematik ausschließlich, um die Gemeinschaft aufzuheben. Das nicht teilbare Grundstück wird somit in teilbares Geld überführt. Was mit dem Erlös geschieht, ist dann eine Frage, die nicht mehr vom Vollstreckungsgericht beantwortet werden kann.
Das Vollstreckungsgericht wird den Erlös loswerden wollen und das Geld bei der Hinterlegungsstelle hinterlegen. Dort liegt es dann bis die Beteiligten (also Sie und Ihre Ex-Partnerin) entweder eine übereinstimmende Anweisung zur Auszahlung erteilen oder bis diese Anweisung durch ein Gerichtsurteil ersetzt wird.

Ein solches Urteil würden Sie vor einem Zivilgericht erstreiten müssen. Dort (und nur dort) kann das Verwandtendarlehen möglicherweise (je nach beweisbarer Absprache zwischen Ihnen) anerkannt werden. Es wird dabei eine Rolle spielen, dass das Darlehen für die Immobilie und das gemeinsame Wohnen aufgenommen worden war. Aber dies alles hat mit der Versteigerung direkt nichts zu tun, sondern betrifft einen internen Ausgleichsanspruch zwischen Ihnen beiden.

Ich hoffe, ich konnte mit dieser Ergänzung alle Unklarheiten beseitigen.

Mit freundlichen Grüßen


Karin Plewe
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 04.09.2013 | 09:22


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