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Teilungsversteigerung, Zutrittsrecht des Gutachters?

| 08.04.2014 18:01 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Zusammenfassung: Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft

Sehr geehrte Anwälte,
Guten Tag,

ich bitte sie die Frage anzunehmen, wenn sie sich mit der speziellen Thematik auskennen.

Ich hätte gerne gewusst, ob der Miteigentümer, der die Versteigerung beantragt, das Recht hat, bei einem Mehrfamilienhaus, hier bei den Mieter anzufragen, dass sie den Gutachter- der ja für die Bewertung der Immobilie wichtig ist- hereinlassen müssen.

Der Hintergrund ist der, dass in der geerbten Immobilie ( die ich aufgrund vorversterbens meines Mutter und fehlendes Testament der Großmutter ich und meine Tante in Erbengemeinschaft sind und geerbt habe ) auch Mieter drin wohnen, die dem Gutachter zutritt gewähren sollen.
Meines Wissens sind Mieter wohl dazu verpflichtet dies erst mal zu dulden, nur wie sieht es mit der Miteigentümerin aus, die natürlich Wege sucht die Teilungsversteigerung zu torpedieren ?
Das ist ja eine Gesamthandgemeinschaft, also Erbengemeinschaft bestehend aus zwei Leuten, ist hier eine Zustimmungsklage möglich und nötig, damit man den Mieter notfalls mit einstweiliger Verfügung oder ähnliches kommen kann, so dass sie den Gutachter reinlassen ?

Ich bitte sie mir dazu ein Urteil zu nennen, wie das in der Rechtssprechung gesehen wird und falls es mein Urteil gibt, mir Sekundärliteratur oder ein BGB Kommentar zu nennen.

Ich habe mit meiner Tante zudem noch eine Bruchteilsgemeinschaft die nach den §§ 745 ff BGB funktioniert und so es in dem Sinne keine Zustimmungsklage gibt in dem Bereich, wohl aber die Möglichkeit gibt, dass jeder Bruchteilseigentümer das Recht hat - unabhängig der täglichen Verwalterpflichten die in Ebenroth, Rn .753; Palandt / Edendörfer, § 2038 Rn. 8 ( gilt nur für Erbengemeinschaften !); Johannsen, WM 1970,573,574; Lange/Kuchinke, § 43 II 7a (S. 1056 FN.79) m.w.N; Staudinger / Werner, § 2038 Rn.15 Ausnahmen: Demgegenüber ist der Teilhaber bei einer Bruchteilsgemeinschaft nach § 745 II BGB nur zur Zustimmung zu einer bestimmten Verwaltungs- und Benutzerentdcheidung verpflichtet , vgl. Palandt / Sprau § 745 Rn. 5 zur Wohnungseigentümerschaft vgl. BGH, NJW 1999, 2108 geregelt sind - zu sehen .

Es steht noch was in (Es steht dazu was in Staudinger-Huber, BGB, 12. Aufl., § 744 Rz. 18
Das scheint aber weniger einschlägig zu sein : § 432 BGB ( BGH VIII ZR 108/57 ( LM § 743 BGB Nr. 1) ..)


Was nun die Bruchteilsgemeinschaft angeht, so hat man wohl für den Gutachter ein Zutrittsrecht nach Vg. Schmidt-Futterer § 535 Rn. 179a ff..

S Patrick Hermes (http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=200205)


Weiterhin hatte ich damals bereits das Prodezere einer Teilungsversteigerung hier erfragt : http://www.frag-einen-anwalt.de/Rechtsschutzbedruefnis-bei-einer-Teilungsversteigerung----f167478.html

S Meinecke

Nun hörte ich aber, dass in einer Erbengemeinschaft der Miteigentümer auch ohne Mehrheit an einer ordnungsgemäßen Verwaltung grmäß § 2038 BGB mitwirken muss
Hier gibt es auch Zustimmungsklagen, greifen die aber auch im Fall einer Teilungsversteigerung , wo also sie Tante zustimmen muss, dass der Gutachter Zutrutt erhält ?
Eine ähnliche Frage wurde unter Bezug auf Vermietungen in Erbengemeinschaften bereits gefragt, ich hätte hier aber klar gewusst, ob ich das Recht habe hier die Zustimmung von meiner Tante bzw. den Mietern zu erhalten, damit der Gutachter die Wohnungen bewerten kann, es also ein Zutrittsrecht gibt ?

http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=258660

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Fragen : Wie ist es also, kann ich rechtlich ( zur Not gerichtlich) durchsetzen, dass die Miteigentümerin bei einer Teilungsversteigerung zustimmt, den Gutachter vom Gericht in die Wohnungen der Häuser zu lassen ?
Zweitens : Wenn das so direkt nicht geht, gibt es vielleicht weitere Wege, bzw was würden sie mir als Miteigentümer raten, der eine Teilungsversteigerung beantragt, damit in Sachen des Gutachters nichts schief geht ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Leider habe ich keine einschlägige Rechtsprechung gefunden. Bei einem bevorstehenden Verkauf hat der Eigentümer bzw. Vermieter ein Besichtigungsrecht der Wohnung, um ausreichende Informationen zur Bewertung zu erhalten (§ 535 Rn. 179a Schmidt-Futterer). Die Verwaltung des Nachlasses findet nur gemeinsam durch alle Miterben statt, § 2038 BGB iVm. 745 BGB. Auch wenn eventuell gegenseitige Interessen bestehen, hat der Miterbe eine Verpflichtung zur Mitwirkung an Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, § 2038 BGB iVm. 242 BGB. Hierzu gehört auch die Zustimmung dem Gutachter Zutritt bzw. Besichtigung zu gewähren. Falls er diese verweigert, muss Klage auf Zustimmung eingelegt werden. Die Regelungen der Bruchteilsgemeinschaft gelten entsprechend bei der Erbengemeinschaft, also der Gesamthandsgemeinschaft.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2014 | 20:23

Vielen Dank, sie haben ja ihre eigene Quelle selbst wiederholt, so dass ich folgendes frage:

Gilt ihre ( (§ 535 Rn. 179a Schmidt-Futtere)
Hinweis AUCH für Erbengemeinschaften oder nur für Bruchteilsgemeinschaften.

Bruchteilsgemeinschaften sind nach den §§ 745ff BGB geregelt, wohingegen Erbengemeinschaften nach 2038 BGB geregelt sind

Ich habe hier ja gezielt nach der Rechtslage zu Erbengemeinschaften gefragt, daher gehe ich davon aus das ihr Kommentar auch dazu gilt ?
Es gibt doch sicherlich Kommentare dazu, was zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, ich bitte daher noch um Klärung, zumindest aus der Literatur.

Ich möchte noch auf folgenden Tippfehler aufmerksam machen : Es sollte heissen "kein" und nicht "mein" also wenn es kein Urteil gibt..

Im übrigen hatte ich vorhin noch vergessen zu fragen, wie das praktisch weitergeht, also bei einer Versteigerung ist sicher eine Bankburgschaft nötig
Da ich nicht das meiste Geld habe, frage ich, ob sie bei dieser technischen Frage noch mitteilen können, ob Banken so eine Bankbürgschaft erteilen müssen, wenn ich genug Bargeld habe oder auch wenn das fehlt, aber genügend Sicherheiten vorhanden sind ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2014 | 20:50

Entschuldigen Sie meinen Tippfehler. Wie Sie richtig erkannt haben, muss es "kein" heißen.
§ 535 BGB als nebenvertragliche Pflicht aus dem Mietvertrag gilt nur zwischen dem Vermieter und dem Mieter und aus dieser Norm wird auch ein Besichtigungsrecht abgeleitet. Ich bin davon ausgegangen, dass die Erbengemeinschaft Vermieter ist und somit ein Besichtigungsrecht hat.
Im Verhältnis der Miterben untereinander müsste man ein Besichtigungsrecht aus 2038 BGB iVm. § 745 BGB iVm. 242 BGB ableiten.

Sie müssen eine Bietsicherheit (10 % des Verkehrswertes der Immobilie) erbringen, wenn Sie mitsteigern wollen. Dies kann in Form einer unbefristeten, unbedingten, selbstschuldnerischen Bürgschaft eines zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstituts geschehen. Falls Sie die Summe in bar haben, wird doch auch Ihre Hausbank Ihnen eine Bürgschaft ausstellen.

Bewertung des Fragestellers 08.04.2014 | 21:01

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

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"Ich bitte in einer Nachantwort noch folgendes zu klären:
Es sieht so aus als ob nach § 745 BGB ich keine Möglichkeit hab, dies von der Miteigentümerin zu verlangen.
Kann also ein Eigentümer die Versteigerung so einfach verhindern?offenbar kann ein Gericht auch ohne Zugang zum Haus ein ganz oberflächliches Gutachten anfertigen, was auch anerkannt wird ?

Hier wurde das mal beantwortet : http://www.schuldnerberatung-kleemann.de/zwangsversteigerung/verfahren/verkehrswertfestsetzung/wertermittlungsverfahren/a-gutachterbestellung-und-gutachten.html

Sowie http://www.frag-einen-anwalt.de/Bruchteilsgemeinschaft-Teilungsversteigerung---f200193.html"
Stellungnahme vom Anwalt:
Auch ohne Zugang kann der Gutachter ein Gutachten erstellen mit Sicherheitsabschlägen. Falls Sie das Anwesen erwerben wollen, kann dies ja zu Ihren Gunsten sein. Die Miterbin (Ihre Tante) kann somit nicht Versteigerung verhindern.
FRAGESTELLER 08.04.2014 5/5,0
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