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Teilungsversteigerung, Geringstes Gebot, Minderanmeldung


| 17.06.2017 12:44 |
Preis: 75,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



A und B, verheiratet, besitzen zu je 50% Miteigentum an einer Immobilie, erworben während der Ehe.

Der geschätzte Wert der Immobilie liegt bei 240.000€, Grundschuld 190.000€, valutiert bei 180.000€.

Eigenkapital + Kaufnebenkosten + Darlehen wurde komplett von A bezahlt.

Scheidung läuft, A hat keinen Zugewinn, B hat 50% der Immobilie als Zugewinn, A und B sind sich einig, dass A die Immobilie übernehmen soll, aber können sich nicht auf einen Preis einigen, bzw. B möchte eine Gesamtsumme incl. Unterhaltszahlungen, A sieht Unterhalt als verwirkt, usw.
A überlegt nun, Teilungsversteigerung zu betreiben und möchte die Immobilie selbst ersteigern.

Die dinglichen Zinsen der Grundschuld betragen über 4 Jahre (Verjährungsfrist) wohl 126.400€, so dass (zzgl. Versteigerungskosten) das geringste Gebot bei ca. 135.000€ liegen dürfte. Zusammen mit der vollständig bestehend bleibenden Grundschuld wäre damit das mindeste Gesamtgebot 325.000€, also deutlich mehr als der Verkehrswert.

Die Bank kann wohl durch eine Minderanmeldung auf die laufenden Zinsen verzichten, wodurch sich das Bargebot auf die Versteigerungskosten reduzieren würde. Dies reicht aber ggf. nicht für die Restschuld zzgl. Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Frage ist: Ist die Bank zur Minderanmeldung verpflichtet, wenn das Darlehen immer pünktlich bedient worden ist? Kann die Bank auch Zwischenbeträge anmelden (z.b. Restschuld + VFK) oder nur ganz auf die Zinsen verzichten?

Sehe ich es richtig, dass wenn A 325.000€ bieten würde, der überschüssige Betrag von der Bank auf die Darlehensnehmer A+B verteilt würde?

Kann das Betreiben der Teilungsversteigerung unter 826 BGB fallen, wenn A+B vorher nicht über eine anderweitige Lösung (freier Verkauf etc.) gesprochen haben, bzw. wenn A keinen freien Verkauf möchte?

Vielen Dank
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich möchte die Reihenfolge etwas ändern, da sich einige Fragen schneller beantworten lassen:

1. Kann das Betreiben der Teilungsversteigerung unter 826 BGB fallen, wenn A+B vorher nicht über eine anderweitige Lösung (freier Verkauf etc.) gesprochen haben, bzw. wenn A keinen freien Verkauf möchte?

Nein § 826 BGB setzt eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung, also ein Verhalten, dass gegen das Anstands-und Moralgefühl aller billige und gerecht denkeneden verstößt, voraus. Dies ist nicht zu erkennen , wenn sie mangels anderweitiger in Aussicht stehender (zeitnaher) Einigung eine Teilungsversteigerung anstreben. Anders kann es nur sein, wenn B bereits einen freihändigen Verkauf anvisiert hat und der Käufer einen wesentlich höheren Preis zahlen würde, als die Verteigerung erwarten läßt. Dies wäre aber ebenfalls kein Anspruch nach § 826 BGB, sondern allenfalls aus § 280, 241 II BGB, weil auf die Interessen von B nicht ausreichend Rücksicht genommen wurde.

2. Sehe ich es richtig, dass wenn A 325.000€ bieten würde, der überschüssige Betrag von der Bank auf die Darlehensnehmer A+B verteilt würde?

Ja das ist kjorrekt,. alles was nicht zur Ablösung der Grundschulden aufgebraucht werden würde, würde an die Darlehensnehmer verteilt und ausgekehrt werden.

3. Ist die Bank zur Minderanmeldung verpflichtet, wenn das Darlehen immer pünktlich bedient worden ist?

Nein, das ist sie rechtlich leider nicht, es sei denn dies ist in ihrem Darlehensvertrag ausdrücklich festgehalten. Das wäre eine absolute Ausnahme.

Als erstes muss ich hierzu mitteilen, dass es keine gefestigte Rechtsprechung gibt. Viele Banken tun sich schwer damit, eine Minderanmeldung, die eine Senkung des Mindestgebotes zur Folge hätte, abzugeben, da sie häufig befürchten, sich gegenüber den anderen Eigentümer schadenersatzpflichtig zu machen, wenn sie in die Höhe seines Rückgewähranspruches eingreifen. Vielmals besteht Einigkeit darüber, dass die Bank verpflichtet ist eine Mindermeldung abzugeben, wenn die Zinsen stets bedient wurden, allerdings ist nochmal zu betonen, dass es hierzu keine einhellige Rechtsprechung gibt ( vgl nur LG Kleve, Urteil vom 5. Mai 2011 - Az. 6 S 148/10).

Grundsätzlich werden Banken nach meiner Erfahrung bezüglich einer Mindermeldung nicht von selbst tätig, sondern hierzu ist ihre Bitte notwendig. Die Entscheidung liegt dann im Ermessen der Bank. Um die Bank hier zu überzeugen helfen oft folgende Argumente:

- Da die Zinsen sowieso ausgekehrt werden müssten, würde die Bank Verwaltungsaufwand sparen, wenn sie eine Mindermeldung abgibt, also die Beträge gar nicht erst fordert
-Die laufenden Zinsen wurden beglichen, somit ist die Bank nicht berechtigt diese noch einmal zu fordern
- Sie hat kein Recht B durch die nicht Abgabe ein erhöhtes Gebot und damit eine erhöhte Auskehrung zu bescheren, denn damit würden sie indirekt beschwert werden, wenn sie die Immobilie ersteigern, zudem hat die Bank kein Recht sich in ihre Auseinandersetzung einzumischen, und sei es durch die Anmeldung ihr nicht mehr zustehender Beträge
- Mit der Abgabe der Minderanmeldung bleibt die Bank "unparteiisch", während diese ohen Abgabe die Versteigerung auf Betreiben einer Oartei eventuelle verhindert, zu mindest aber erschwert

Fazit Frage 3: Die Bank entscheidet auf ihren Antrag hin, ob sie eine Mindermeldung abgibt. Die Zustimmung des anderen Eigentümers ist hierzu nicht vorgesehen und nicht erforderlich. Eine ausdrückliche Verpflichtung besteht hierzu höchstens, wenn diese sich aus ihrem Vertrag ergibt. Allerdings gibt es gute Argumente die Bank von einer Mindermeldung zu überzeugen.

Nur am Rande:
Allerdings verstehe ich nicht, warum sie eine Teilungsversteigerung anstreben. Wäre es nicht günstiger die Vermögensverhältnisse von einem Gericht klären zu lassen, dass den Zugewinnanspruch als auch den Unterhalt klärt? Nach ihrer Schilderung hatte nur B einen Zugewinn. Wenn das Haus in der Tat einen Wert von 240.000 € mit Restschulden von 180.000 € hat , so hat das Haus derzeit einen "Wert" von 60.000 der auf die Parteien aufzuteilen ist. Der auszugeleichende Anteil würde also ganz grob bei 30.000 € liegen. Die Unterhaltsansprüche müsste man sich anschauen, diese betragen über dem Daumen gepeilt für den Noch-Ehepartner 3/7 des Teils, der das Einkommen des anderen übersteigt. Zudem wird im Normalfall "nur"Trennungsunterhalt, aber eben kein Scheidungsunterhalt geschuldet. Daneben ist der Unterhaltsanspruch für eventuelle Kinder weder verwirkbar noch kann dieser abbedungen werden. Ich halte also eine Scheidung per Urteil über den Zugewinn/ Unterhalt hier für günstiger als eine Immobilie in die Teilungsversteigerung gehen zu lassen, da ja z.B. auch das Risiko anderer Bieter, der neuen Kreditgewährung und die Dauer des Verfahrens nicht zu unterschätzen sind.

Nach meiner Erfahrung kann eine Einigung zwischen den Ex-Partnern oft auch bei völlig verhärteten Fronten erreicht werden, in dem der Wert der Immobilie seriös (Z.B. durch einen Sachverständigen oder etwas günstiger: der Hausbank oder einer versicherung) bestimmt wird und die Rechtslage dem oft als "geldgierig"wahrgenommenen Teil, der oft Zugewinn und Unterhalt fordert, einmal deutlich aufgezeigt wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2017 | 14:36

Hallo Frau Prochnow,

vielen Dank für diese sehr ausführliche und schnelle Antwort!

Das von B gemachte Vergleichsangebot liegt leider um einiges höher als der Anteilige Immobilienverkehrswert abzgl. des Zugewinns, auch ist B da nicht sehr kompromissbereit.

So wie ich es verstanden habe, ist eine Miteigentumübertragung im Zuge der Scheidung nur in beidseitigem Einverständnis möglich, so dass mir, sollte B seine Einstellung nicht ändern, wohl nur übrig bleibt, nach Rechtskraft der Scheidung die Teilungsversteigerung zu Betreiben (Hilft hier ggf. die Eintragung einer Sicherungshypothek auf den Zugewinn?).

Zudem richtet sich der Zugewinn ja nach dem Verkehrswert, und die Auszahlung aus dem Miteigentum nach dem erreichten Höchstgebot, welches wohl geringer ausfallen dürfte, so dass der für B vermutlich schlechter ausfallende Ausgang bei einer Teilungsversteigerung hier einen Vergleich vielleicht doch noch ermöglicht.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2017 | 15:07

Lieber Fragesteller,

wenn B weiterhin in die Übertragung des Mieteigentumsanteils nicht einwilligt hilft ihnen nur ein diesbezüglicher Ausspruch im Scheidungsurteil oder ein Zuspruch von Zugewinnausgleich. Wird dierekt über den Miteigentumsanteil entschieden ( was nicht die Regel ist) so könnten sie dieses durch Antrag auf Grundbuchberichtigung unter Beleg durch das Urteil ohne weiteres beim Grundbuchamt ändern lassen. Ist es dagegen so, dass nur der Zugewinn ausgeurteilt wird, so ist dies ein auf Zahlung gerichteter Titel der mittels Sicherungshypothek im Grundbuch gesichert und durch Versteigerung nur des Miteigentumsanteils vollstreckt werden kann. So würden sie sich auch vor anderen Käufern ( die meist kein Interesse nur an einem Eigentumsanteil haben) schützen. Sie sollten also die Teilungsversteigerung zwingend bis nach der Scheidung verschieben.

Dies bringt auch den Vorteil, dass ihr Kreditvertrag nicht zwingend geändert werden muss, und dass sie den Kredit auch behalten und bedienen könnten,w as vor VFK und Gebühren schützt.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Ergänzung vom Anwalt 17.06.2017 | 14:26

Lieber Fragesteller,ich möchte meien Antwort noch etwas ergänzen.

Sie sagen, ihre Ehe besteht noch. Dann möchte ich auf § 1365 BGB hinweisen, eine Verfügung über das gesamte Vermögen eines Ehepartners ist nur mit Zustimmung des andren zulässig. Sollte ihr miteigentumsanteil also ihr gesamtes Vermögen ausmachen, so wäre B zustimmungspflichtig und könnte die Teilungsversteigerung so verhindern. Aners ist dies nur, wenn über den Miteigentumsanteil hinaus noch 10-15% weiteres Vermögen vorhanden ist.

Dies ist neben den oben genannten Gründen, Risiken, Kosten und Dauer der Teilungsversteigerung ein weiterer Grund nochmals an der gütlichen einigung zu feilen, zu mal andere, wie die Gutacherkosten bei Einigung auch im Versteigerungsverfahren anfallen.

Weiter habe ich eine Frage übersehen, die ich nun beantworten möchte:

4. Kann die Bank auch Zwischenbeträge anmelden (z.b. Restschuld + VFK) oder nur ganz auf die Zinsen verzichten?

Hier muss ich ihnen mitteilen, dass dies von ihrem Vertrag abhängt.

Grundsätzlich gilt zwar dass in der Zwangsversteigerung die Bank keine Vorfälligkeit, sondern nur einen Schdenersatz in Höhe von 2,5% -Punkten über dem Basiszinssatz beschränkt ist und daneben keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden kann ( BGH in der mündlichen Verhandlung zum Aktenzeichen XI ZR 512/11, § 497 Abs. II BGB), allerdings ist diese Rechtsprechung beschränkt auf bankseitige Kündigungen.

Soweit der Kunde selbst das Darlehen vorzeitigig beendet , kann die Bank nach ihren AGB meist eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Zu prüfen wäre hier ob, diese Regelungen a) wirksam vereinbart wurden und b) wirksam gestaltet sind. Die Bank könnte also grundsätzlich durch die Anmeldung von Vorfälligkeitsentschädigung bzw. weiter berechneter Zinsen als Ersatz für den aufgegeben Kredit das Mindestgebot in die Höhe treiben.

Da sie aber selbst das Grundstück ersteigern wollen, sollten sie mit der Bank vor der geplanten Versteigerung das Gespräch suchen und den Kredit weiter bedienen, so dass es nicht zu einer Kündigung kommt und nur der zugrundeliegende Kreditvertrag geändert werden muss. Hierauf lassen sich die Banken oft gegen eine Gebühr von 200-400 € für die Vertragsanpassung ein.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
Bewertung des Fragestellers 17.06.2017 | 15:14


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