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Teilungsvermessung und Verkauf eines bebauten Grundstücks

27.03.2017 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Tim Greenawalt


Zusammenfassung: Die Teilung eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich möglich. Das Eigentum an dem Gebäude richtet sich nach dem Gewicht des Hauptgrundstücks. Im Einzelfall sollten die Rechte am Gebäude und die Kosten bereits im Kaufvertrag geregelt werden.

Eine Erbengemeinschaft besitzt drei nebeneinander liegende Grundstücke (Flurstücke A, B und C) - alle drei sind etwa 1000 qm groß und als Bauland ausgewiesen.

Flur A ist unbebaut und etwa 20 x 50 Meter. Auf Flur B (auch 20 x 50 Meter) steht eine alte massiv gebaute Stallung aus dem Jahr 1974. Diese Stallung ist 17 Meter lang und 7 Meter tief und steht mit 2 Metern bereits auf der angrenzenden Parzelle C (ist also überbaut). Parzelle C ist komplett bebaut (dort wohnt der Erbe Y).

Die Verkäufer (Erbengemeinschaft X + Y) haben sich wohl intern geeinigt, dass Parzelle A sowie teilweise B verkauft werden sollen. Der Erlös steht dann wohl X zu. Der "Rest" von Parzelle B und C soll danach Y zu Alleineigentum übertragen werden.

Ich bin nun der mögliche Käufer von Parzelle A und B (teilweise) und habe da so meine Bedenken, ob denn Parzelle B (mit der Stallung) überhaupt im Wege einer Teilungsvermessung geteilt werden kann, denn sie ist ja teilweise mit den Stallungen bebaut.

Geht das so überhaupt?

Falls wichtig: die Grundstücke liegen in Rheinland- Pfalz.

Wenn Parzelle B geteilt würde, würden mir etwa 10 Meter Stall gehören? Was passiert, wenn ich Parzelle B (mit den Stallungen) kaufe? Kann und darf ich diese dann hinterher abreißen, weil sie mir gehören? Was ist dann mit den Metern Stall, die auf Parzelle C stehen und auf dem geteilten Teil der Parzelle B, der in das Alleineigentum von Y gehen soll?

Irgendwie finde ich den Verkauf einer teilweise bebauten Parzelle seltsam?

Könnte das Grundstück B ggf. alternativ direkt an der Grenze zu den Stallungen geteilt werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Grundsätzliche Möglichkeit der Aufteilung
Nach §§ 3 Abs. 5, 15 Abs. 2 Nr. 2 LGVerm R-P kann ein Flurstück durch eine sog. Sonderung neu aufgeteilt werden. Dies erfolgt auf Antrag ohne Liegenschaftsvermessung unter Zustimmung der Eigentümer und nur aufgrund der Katasterdaten. Ebenso kann eine Liegenschaftsvermessung erfolgen um das Flurstück neu zu teilen (§ 3 Abs. 4, 15 Abs. 2 Nr. 1 LGVerm R-P). Abhängig davon, ob die Bebauung den Plänen entspricht, sind hier beide Verfahren denkbar, in der Regel ist jedoch eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur üblich. Durch die Teilung entsteht grundbuchlich ein neues (Teil-)Grundstück (§ 19 BauGB).

Eine Genehmigungspflicht für die Teilung besteht grundsätzlich nicht (Ausnahme z.B. im Sanierungsgebiet), allerdings darf nach der Teilung kein baurechtswidriger Zustand eingetreten sein. Es müssen also weiterhin die Vorgaben des Bebauungsplans, insbesondere GFZ/GRZ und Abstandsflächen eingehalten werden.

2. Aufteilung trotz Bebauung
Die Bebauung steht einer Aufteilung nicht entgegen. Die Stallung verläuft dann über mehrere Flurstücke. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Aufteilung gelten sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke. Wie dargestellt, darf dadurch aber kein baurechtswidriger Zustand entstehen.

3. Eigentumsverhältnisse
Interessant wird es bei den Eigentumsverhältnissen an den Stallungen. Hier besteht bereits ein Überbau, der durch die Teilung noch vergrößert wird. Nach Ihrer Beschreibung soll Ihnen nach der Aufteilung noch immer der größte Teil der Stallungen gehören. Gemäß §§ 93-95 BGB gehört auch der Überbau grundsätzlich dem Eigentümer des Stammgrundstücks (sog. Scheinbestandteil). Dieser kann grds. mit der gesamten Stallung verfahren wie er möchte, einschließlich Abriss etc. Für einen Abriss ist in der Regel eine Abrissgenehmigung erforderlich.

Welches nun das Stammgrundstück ist (Rest-Parzelle B oder neue Parzelle B/C) hängt von der Verkehrsanschauung ab. Da Ihnen der größte Teil gehört, liegt nahe, dass Ihnen die Stallung gehört. Sie kann aber z.B. auch Y gehören, wenn beispielsweise der einzige Zugang auf der neuen Parzelle B/C liegt.

Soll die Stallung erhalten bleiben, so ist für den Überbau u.U. eine Geldrente an den Eigentümer des überbauten Grundstücks (Y) zu zahlen (§ 912 BGB).

4. Praktische Empfehlung
Da vor allem die Eigentumsverhältnisse an der Stallung im Einzelfall zu klären sind und Sie in Zukunft Nachbar des Y sein werden, empfiehlt es sich, bereits im Kaufvertrag mit der Erbengemeinschaft genau festzuhalten, was mit der Stallung geschehen soll. Dabei ist vor allem auch zu regeln, wer die Kosten z.B. für einen Abriss zu tragen hat. Der Notar wird Ihnen dabei behilflich sein. Ggf. empfiehlt es sich, dann auch einen im Baurecht erfahrenen Anwalt hinzuzuziehen.

Selbstverständlich kann das Grundstück auch direkt an der Grenze geteilt werden, so dass sich die Frage

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

Ergänzung vom Anwalt 27.03.2017 | 16:31

Selbstverständlich kann das Grundstück auch direkt an der Grenze geteilt werden, so dass sich die Frage nach dem Eigentum an der Stallung nicht stellt.

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