Teilungsvermessung und Verkauf eines bebauten Grundstücks

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Grundsätzliche Möglichkeit der Aufteilung
Nach §§ 3 Abs. 5, 15 Abs. 2 Nr. 2 LGVerm R-P kann ein Flurstück durch eine sog. Sonderung neu aufgeteilt werden. Dies erfolgt auf Antrag ohne Liegenschaftsvermessung unter Zustimmung der Eigentümer und nur aufgrund der Katasterdaten. Ebenso kann eine Liegenschaftsvermessung erfolgen um das Flurstück neu zu teilen (§ 3 Abs. 4, 15 Abs. 2 Nr. 1 LGVerm R-P). Abhängig davon, ob die Bebauung den Plänen entspricht, sind hier beide Verfahren denkbar, in der Regel ist jedoch eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur üblich. Durch die Teilung entsteht grundbuchlich ein neues (Teil-)Grundstück (§ 19 BauGB ).

Eine Genehmigungspflicht für die Teilung besteht grundsätzlich nicht (Ausnahme z.B. im Sanierungsgebiet), allerdings darf nach der Teilung kein baurechtswidriger Zustand eingetreten sein. Es müssen also weiterhin die Vorgaben des Bebauungsplans, insbesondere GFZ/GRZ und Abstandsflächen eingehalten werden.

2. Aufteilung trotz Bebauung
Die Bebauung steht einer Aufteilung nicht entgegen. Die Stallung verläuft dann über mehrere Flurstücke. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Aufteilung gelten sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke. Wie dargestellt, darf dadurch aber kein baurechtswidriger Zustand entstehen.

3. Eigentumsverhältnisse
Interessant wird es bei den Eigentumsverhältnissen an den Stallungen. Hier besteht bereits ein Überbau, der durch die Teilung noch vergrößert wird. Nach Ihrer Beschreibung soll Ihnen nach der Aufteilung noch immer der größte Teil der Stallungen gehören. Gemäß §§ 93-95 BGB gehört auch der Überbau grundsätzlich dem Eigentümer des Stammgrundstücks (sog. Scheinbestandteil). Dieser kann grds. mit der gesamten Stallung verfahren wie er möchte, einschließlich Abriss etc. Für einen Abriss ist in der Regel eine Abrissgenehmigung erforderlich.

Welches nun das Stammgrundstück ist (Rest-Parzelle B oder neue Parzelle B/C) hängt von der Verkehrsanschauung ab. Da Ihnen der größte Teil gehört, liegt nahe, dass Ihnen die Stallung gehört. Sie kann aber z.B. auch Y gehören, wenn beispielsweise der einzige Zugang auf der neuen Parzelle B/C liegt.

Soll die Stallung erhalten bleiben, so ist für den Überbau u.U. eine Geldrente an den Eigentümer des überbauten Grundstücks (Y) zu zahlen (§ 912 BGB ).

4. Praktische Empfehlung
Da vor allem die Eigentumsverhältnisse an der Stallung im Einzelfall zu klären sind und Sie in Zukunft Nachbar des Y sein werden, empfiehlt es sich, bereits im Kaufvertrag mit der Erbengemeinschaft genau festzuhalten, was mit der Stallung geschehen soll. Dabei ist vor allem auch zu regeln, wer die Kosten z.B. für einen Abriss zu tragen hat. Der Notar wird Ihnen dabei behilflich sein. Ggf. empfiehlt es sich, dann auch einen im Baurecht erfahrenen Anwalt hinzuzuziehen.

Selbstverständlich kann das Grundstück auch direkt an der Grenze geteilt werden, so dass sich die Frage

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,