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Teilungsgenehmigung ohne Baulast für Wegerecht


| 29.08.2005 21:19 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Ein mit mehreren Gebäuden bebautes Grundstück (NRW, 53721 Siegburg) wurde zwecks Verkauf von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vermessen und in 3 Teile (1, 2, 3) aufgeteilt. Teil 1 & 2 grenzen dabei unmittelbar an eine Straße und haben darüber ihre Zuwegung. Teilstück 3 liegt hinter Teilstück 1 & 2 und sollte die Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (Dienstbarkeiten) über Teilstück 2 erhalten.
Diese Zuwegung wird seit über 10 Jahren auf diese Weise praktiziert. Kaufinteressent B & C sind auch seit über 10 Jahren Mieter der Gebäude auf den Teilstücken 2 & 3 und daher mit den örtlichen Verhältnissen (Zuwegungen) vertraut. Kaufinteressent B von Teilstück 2 nutzt sogar einen Teil der für Teilstück 3 notwendigen Zuwegung, um an seine Gebäude auf Teilstück 2 kommen zu können.

Der Vermessungsantrag wurde vom bisherigen Gesamt-Grundstücksbesitzer A sowie den Kaufinteressenten B & C der Teilstücke 2, 3 gemeinsam gestellt (April 2004).

In dem "Antrag auf Genehmigung der Teilung gem. §19ff BauGB und §8 BauO NW" wurde von obigem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur die abgesprochenen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte eingezeichnet und an das zuständige Bauaufsichtsamt weitergeleitet. Kopien sind an die Beteiligten A, B, C gegangen. (April 2004)

Es folgte die Ladung zum Grenztermin (Juli 2004). Dieser wurde nur von Kaufinteressent C wahrgenommen, der auch Vollmacht für Gesamt-Grundstückbesitzer A hatte.

Zwei Mitarbeiter der Bauaufsicht sind zur Prüfung des "Antrages auf Genehmigung der Teilung" vor Ort gekommen (ca. August 2004).

Die Teilung wurde gem. Antrag in das Liegenschaftskataster übernommen; im Katasterauszug wurde ein Teil des Teilstückes 2 als "Weg" eingezeichnet. Diese Unterlagen sind ebenfalls an die Beteiligten A, B, C sowie den Notar gegangen. (September 2004)

Ein Notar war seit Beginn in den geplanten Verkauf involviert (ca. April 2004). Es hat mehrere Gespräche mit den Beteiligten gegeben und die örtlichen Verhältnisse -insbesondere die Notwendigkeit der Dienstbarkeiten- waren bekannt. Der Notar wollte die Dienstbarkeiten nach Verkauf der Teilstücke 2 & 3 per Grundbucheintrag zwischen den Käufern B & C re-geln.

Teilstück 2 wurde an Kaufinteressent B verkauft (ca. November 2004) ohne Hinweis oder Eintragung von Dienstbarkeiten (weder Grundbuch noch Baulast). Somit konnte schon ab diesem Zeitpunkt keiner mehr (offiziell) zu Teilstück 3.

Teilstück 3 wurde dann am 09.03.2005 an Kaufinteressent C verkauft. Der Kauf durch C erfolgte hinsichtlich der notwendigen Dienstbarkeiten im Glauben auf die mündlichen Absprachen mit Käufer B, die seinerzeit vorgeschlagene Vorgehensweise des Notars sowie auf Grund des Teilungsantrages sowie dem Katasterauszug. Bei Beurkundung erfolgte auch kein Hinweis des Notars, dass die Dienstbarkeiten ein Problem darstellen könnten.

Käufer B vertritt dann aber plötzlich den Standpunkt, dass er sein Teilstück 2 ohne Dienstbar-keiten gekauft hat und nun auch keine Dienstbarkeiten mehr eintragen lassen wolle. Käufer C kommt somit nicht mehr auf das erworbene Teilstück 3.

Käufer C hat umgehend den Notar informiert, der lediglich meinte, dass sich das schon noch regeln ließe, wenn alle Grundbuchumschreibungen erfolgt wären. Bis heute ist nichts erfolgt.

Käufer C hat des weiteren die Bauaufsicht informiert (23.03.05). Nach diversen Gesprächen und Erinnerungen hat die Bauaufsicht am 08.06.2005 den Käufer B angeschrieben, dass die Teilungsgenehmigung "einen schwerwiegenden Mangel" aufweist und "vor der Teilungsgenehmigung hätte somit eine Zuwegungsbaulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden müssen". Die Baulast sollte nun nachträglich mit einer entsprechenden Auflage versehen werden bzw. der Käufer B eine entsprechende Verpflichtungserklärung abgeben.

Käufer B hat dem widersprochen. Die Bauaufsicht ist seitdem tatenlos bzw. scheint ratlos zu sein; das Ganze ruht also....

Fragen:

1.) welcher Fachanwalt oder Anwalt mit welchem Tätigkeits-/Interessenschwerpunkt (Baurecht [öffentlich], Baurecht [privates], Grundstücksrecht, Verwaltungsrecht,....) sollte konsultiert werden, um mich (Käufer C) in dem geschilderten Fall optimal zu vertreten?

2.) Wie sollte vorgegangen werden, damit die notwendigen Dienstbarkeiten (Zuwegung und Leitungsrechte) für mich (Käufer C) gesichert/eingetragen werden?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihr Fall ist kompliziert, er muss aber in irgendeiner Form gelöst werden können. Zivilrechtlich werden Sie gegen den Käufer B vermutlich nicht vorgehen können, da es an einer notariellen Beurkundung seiner Verpflichtung, eine Dienstbarkeit auf seinem Grundstück eintragen zu lassen, fehlt. Dies könnte einen Fehler des Notars darstellen, durch den dieser schadenersatzpflichtig sein könnte, was Ihnen aber nicht hilft, da Sie hierdurch den Zuweg und die Leitungsrechte auch nicht erhalten würden. Definitiv lässt sich dies aus der Ferne, ohne Einsicht in die Kaufverträge, aber nicht beurteilen.

In Bezug auf die öffentlich-rechtliche Seite der Angelegenheit ist zunächst zu konstatieren, dass die Teilungsgenehmigung gar nicht hätte ergehen dürfen. Möglicherweise ließe sich hier ein Ansatzpunkt finden, dass die Teilungsgenehmigung - wie auch immer - aus der Welt geschafft wird und erst neu erteilt wird, wenn die Sache mit der Baulast geregelt ist. Denn dann wären der ursprüngliche Grundstückseigentümer und Käufer B am Zug. Eventuell ließe sich eine Verpflichtung des Käufers B zur Abgabe der Verpflichtungserklärung aber auch aus seinem bisherigen Verhalten ableiten. Schließlich käme auch eine Enteignung eines Teils der von Käufer B gekauften Grundstücksfläche durch die Gemeinde zwecks Erschließung Ihrer Teilfläche in Betracht.

Ein genauerer Ratschlag hinsichtlich der Vorgehensweise lässt sich aus der Ferne und ohne Kenntnis sämtlicher Unterlagen nicht geben. Sie können sich zwecks einer eingehenderen Beratung und Vertretung gegenüber Käufer B und den zuständigen Ämtern gern mit mir in Verbindung setzen. Bitte beachten Sie aber, dass ich ab morgen bis nächste Woche Freitag in Urlaub sein werde und Sie mich somit erst ab dem 12. September erreichen können. Sofern Sie sich so lange noch gedulden können, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)
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