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Teilungsgenehmigung für Grundstücksteilung mit Altbestand in Grenzbebauung

| 25.01.2013 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Ausgangssituation:
Ein Flurstück in Bayern von knapp 400 m² soll real geteilt werden. Grund: vor einigen Jahrzehnten wurde bereits eine Nutzung von 2 Verschiedenen Parteien in das Grundbuch mit einem prozentualen Nutzungsanteil eingetragen. Auf der Parzelle befinden sich zwei Gebäude in Grenzbebauung. Gebäude 1 mit 1 Eigentümer und Gebäude 2 mit 2 Eigentümern im Grundbuch zu gemeinsamer Nutzung eingetragen. Gebäude 2 befindet sich in Besitz einer Familie.

Zusatzinfo: die Parzelle liegt in einem Bereich eines förmlich fetgelegten Sanierungsgebietes.

Problem:
weder Gebäude 1 mit seinem Grundanteil noch Gebäude 2 mit seinem Grundanteil können beliehen oder verkauft werden und haben kein eigenes Grundbuchblatt.


Frage1:
benötige ich eine Teilungsgenehmigung der Gemeinde nach § 19 BauGB oder bedarf es dieser Genehmigung nicht?

Frage 2:
was kann passieren, wenn aus juristischer Sicht keine Teilungsgenehmigung der Gemeinde einzuholen ist, diese aber darauf besteht dieses Recht auszuüben bzw. kein Zeugnis über die Beffreiung der Genehmigungspflich nach §20 (2) BauGB ausstellt?

Denkansatz und Zusatzinfo :
nach § 19 BauGB Absatz 4 Teil 2. bedarf es einer Teilungsgenehmigung nicht, wenn das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt und in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 nicht ausgeschlossen ist. In der Satzung steht: "§144 Abs. 2 findet Anwendung".

Was ich dabei nicht verstehe: § 144 Abs. 2 sagt aus daß eine Teilungsgenehmigung einzuholen ist - § 19 sagt aber im Gegenteil aus, wenn §144 in der Satzung nicht ausgeschlossen ist, bedarf es keiner Teilungsgenehmigung. Ist das nicht wiedersprüchlich??

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe als Baufachanwalt.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sorry, ich musste erst etwas recherchieren.

Ihr Denkfehler liegt möglicherweise in einem veralteten Gesetzestext.

Der von Ihnen zitierte § 19 Abs. 4 BauGB ist seit 20.7.2004 überholt.

Aktueller Text des § 19 BauGB ist:

(1) Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

(2) Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. "

Unterstellt die Sanierungssatzung ist bekannt gegeben, nicht unwirksam und nicht aufgehoben gilt folgendes:

Entscheidend für die Anwendung des § 144 BauGB ist für ein Sanierungsgebiet § 142 Abs. 4 BauGB.

Nach Ihrem Vortrag enthält die Sanierungsgebietssatzung folgenden Passus:

"§144 Abs. 2 findet Anwendung".

Dies lässt darauf schließen, dass grundsätzlich (Vermutung) der Dritte Abschnitt des BauGB ausgeschlossen ist, außer (Tatsache) § 144 Abs. 2 BauGB.

In § 144 Abs. Nr. 5 BauGB ist die Genehmigungspflicht für die Teilung von Grundstücken durch die Gemeinde festgelegt.

Zu Ihren Fragen:

"Frage1:
benötige ich eine Teilungsgenehmigung der Gemeinde nach § 19 BauGB oder bedarf es dieser Genehmigung nicht?"

Ja, nach § 142 Abs. 4 i.V.m. der Satzung i.V.m. § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB.

"Frage 2:
was kann passieren, wenn aus juristischer Sicht keine Teilungsgenehmigung der Gemeinde einzuholen ist, diese aber darauf besteht dieses Recht auszuüben bzw. kein Zeugnis über die Beffreiung der Genehmigungspflich nach §20 (2) BauGB ausstellt?"

Wenn Sie keine Genehmigung dem Grundbuchamt vorweisen, wird keine Teilung vorgenommen, da das Grundbuchamt keine rechtlichen Wertung vornimmt.

Im Übrigen ist wegen § 235 Abs. 2 BauGB die Überleitung alten Satzungsrechtes gewährleistet, sodass unter den Voraussetzungen des Satz 1 auch für Altsatzungen § 144 Abs. 2 wieder gilt.

Hinweis: Prüfen Sie bitte, ob nicht eine Aufhebung der Satzung nur für das Grundstück erfolgt ist oder erfolgen könnte (§ 163 BauGB) Sie müssen dazu möglicherweise einen Antrag stellen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2013 | 13:47

Danke für die schnelle Beantwortung! Die mündlich geäußerten bedneken des Bauamtes liegen in den Abstandsflächen begründet, die im Altbestand nicht eingehalten werden. Sehen Sie einen Ausweg bzw. Ansatz?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.01.2013 | 14:23

Sehr geehrter Fragesteller,

ich musste wieder etwas prüfen. Die Bayern haben keine Baulast...

Lösung in Bayern:

Für den Bestand (Abstandsflächen über die Grenze hinaus):
Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Nachbarn und inhaltsgleich eine beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit zu Gunsten der Bauaufsicht.

Soweit noch eine Baugenehmigung (Nutzungsänderung etc.) im Raum steht, muss über die Überlappung von Abstandsflächen "neu" entschieden werden.
Dazu muss der Antrag auf Abweichung Art 63 Abs. 2 BayBauO i.V.m. Art 66 BayBauO (Zustimmung des Nachbarn) gestellt werden.

Zivilrechtlich sollte die gegenseitige Zustimmung beider Parteien schon jetzt mit vereinbart und gesichert werden.


Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

service@ra-tautorus.de

Bewertung des Fragestellers 25.01.2013 | 13:55

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 25.01.2013 5/5,0
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