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Teilungserklärung weicht ab, nicht gelesen. KV rückwirkend zurücktreten?

11.05.2018 20:34 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Ein Schwarzbau stellt einen Sachmangel dar. Weist der Verkäufer der Immobilie hierauf nicht hin, obwohl er eine Abweichung von der Baugenehmigung für möglich hält, handelt er arglistig. Der Käufer kann dann vom Immobilienkauf zurücktreten und Rückabwicklung verlangen.

Guten Abend,

wir haben eine Wohnung gekauft, mit einer Terrasse.
Auf der Terrasse befindet sich ein Anbau, der mit unserer Wohnung verbunden ist, zählt also zu unserer Wohnfläche.
Ein Jahr später müssen wir feststellen, dass dieser Anbau in der Teilungserklärung bzw. Aufteilungsplänen nicht zu finden ist!
Möglicherweise Schwarzbau?

Wir haben in dem Kaufvertrag bestätigt, dass wir die Teilungserklärung erhalten haben und der Inhalt uns bekannt ist.
Der Verkäufer hat uns alles per Mail zugeschickt, aber wir haben es nicht genau gelesen, sonst wäre es uns aufgefallen.
Der Verkäufer sagt, dass ihm das auch mal aufgefallen sei und dass er uns das erzählt hat, kann mich jedoch nicht daran erinnern!
Er sagt auch, wir hatten genug Zeit um alle Unterlagen uns durchzulesen, also verheimlicht hat er uns somit anscheinend nicht.
Stimmt das? Hat er eine arglistige Täuschung gemacht? Er musste in dem KV bestätigen, dass er keine Kenntnis darüber hat, dass der Verkaufsobjekt fehlende Genehmigungen hat. Er hat den KV unterschrieben und es somit bestätigt.
Daraufhin sagt der Verkäufer, dass ihm auch keine Kenntnis vorliegt, weil er schließlich keine Ahnung davon hat, ob das tatsächlich ein Schwarzbau ist oder einfach nachträglich gebaut wurde und die TE nicht aktualisiert wurde. Es ist höchstens eine Vermutung, aber weder er noch die Hausverwaltung wurden je vom Bauamt oder sonst anderem Amt über einen möglichen Schwarzbau informiert. Er sagt, dass man nicht gegen ihn argumentieren kann, weil er 3 Wochen vor Notartermin alle Unterlagen uns zuschickte und wir den Erhalt und Inhalt bestätigt haben im KV.

Können wir ihn verklagen, dass er uns das verschwiegen hat? Er verneint es, sagt er hätte es erwähnt und uns alle Unterlagen per Mail zugeschickt (stimmt auch). Können wir den KV rückwirkend stornieren oder ist das jetzt unsere Schuld?
Macht es überhaupt Sinn gegen ihn vorzugehen? Gibt es dazu irgendwelche Rechtssprechung?

Danke schön!

Einsatz editiert am 11.05.2018 20:47:28

Einsatz editiert am 11.05.2018 21:36:55
11.05.2018 | 22:19

Antwort

von


(142)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren Fragen.

Zitat:
Können wir ihn verklagen, dass er uns das verschwiegen hat? ... Können wir den KV rückwirkend stornieren oder ist das jetzt unsere Schuld? Macht es überhaupt Sinn gegen ihn vorzugehen? Gibt es dazu irgendwelche Rechtssprechung?

Ja, es gibt u.a. das Urteil des OLG Brandenburg vom 2.6.2016 – 5 U 34/14. Danach handelt ein Verkäufer arglistig, der es für möglich hält und dennoch nicht darauf hinweist, dass ein Schwarzbau vorliegt.

Eine fehlende Baugenehmigung stellt einen Sachmangel dar. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer diesen Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte, Beschluss des BGH vom 8.12.2006 - V ZR 249/05

Wenn diese Voraussetzungen, für die Sie die Beweislast tragen, vorliegen, bräuchten Sie dem Verkäufer auch keine Frist zur Nacherfüllung zu setzen, § 281 Abs. 2 BGB. Der Verkäufer haftet dann nach § 444 BGB für diesen Mangel, auch wenn wie üblich im notariellen Immobilienkaufvertrag die Mängelhaftung ausgeschlossen wurde. Er kann sich auf diesen Haftungsausschluss dann nicht berufen.

Wenn sich also herausstellt, dass der Anbau wirklich nicht genehmigt ist, obwohl er kein genehmigungsfreies Vorhaben darstellt (was ebenfalls zu prüfen ist), dann könnten Sie in der Tat erfolgreich gegen den Verkäufer vorgehen, wenn Sie auch nachweisen können, dass er diesen Fehler zumindest für möglich gehalten hat, was naheliegt.

Aus der fehlenden Übereinstimmung von Teilungserklärung und tatsächlichen Verhältnissen können Sie dem Verkäufer hingegen keinen Vorwurf machen, da er Ihnen die Teilungserklärung vor Beurkundung vorgelegt hat und Sie Gelegenheit hatten, diese zu prüfen oder prüfen zu lassen. Sie könnten insoweit gegenüber Ihren Miteigentümern gem. § 242 BGB eine Anpassung der Teilungserklärung verlangen, vgl. Urteil des BGH vom 05.12.2008 - V ZR 447/01, Rn. 40 ff. mit weiteren Nachweisen.

Ich empfehle Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit Tätigkeitsschwerpunkten im öffentlichen Baurecht und Immobilienrecht oder Wohnungseigentumsrecht aufzusuchen, um das weitere Vorgehen abschließend zu klären. Der Anwalt kann dann auch Einsicht in die Bauakte nehmen. Unter Umständen ist doch noch eine Fristsetzung gegenüber dem Verkäufer empfehlenswert, der die Baugenehmigung ja noch erwirken könnte. Bei dem gegebenen Streitwert ist ohnehin das Landgericht zuständig, vor dem Anwaltszwang herrscht, so dass Sie auf jeden Fall einen Rechtsanwalt brauchen werden.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Ersteinschätzung hilft. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne (ohne Mehrkosten) nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Ansonsten danke ich für Ihr Vertrauen und wünsche Ihnen alles Gute und viel Erfolg.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2018 | 22:23

Guten Abend,

wie kann ich die arglistige Täuschung denn beweisen?
Er sagt, er hat uns darauf hingewiesen und alle Unterlagen gegeben. Ich kann mich jedoch nicht daran erinnern,
dass er das erwähnt hat. Aber ich kann es auch nicht 100% ausschließen!
Wird ein Richter nicht auch bei uns die Schuld sehen, weil wir die Unterlagen lange vor dem Notartermin erhalten haben und
uns damit nicht beschäftigt/gelesen haben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2018 | 22:34

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre - sehr schnelle - Nachfrage. Es sind hier zwei Dinge zu unterscheiden, zum einen der Aspekt Teilungserklärung und zum anderen der Aspekt Schwarzbau. Wegen der Teilungserklärung (Privatrecht) haben Sie keine Chance, wie ich Ihnen bereits erläutert habe, da Ihnen alle Unterlagen vorlagen. Allein wegen des Schwarzbaus (öffentliches Recht) könnten Sie den Verkäufer belangen, da ein Schwarzbau ein offenbarungspflichtiger Mangel ist.

Dies setzt voraus, dass es sich wirklich um einen Schwarzbau, also ein genehmigungspflichtiges aber nicht genehmigtes Vorhaben handelt, was näher zu prüfen ist. Der Verkäufer muss es nur für möglich gehalten haben, dass ein Schwarzbau vorliegt. Den Nachweis dafür könnten Sie durch Zeugen erbringen. Möglicherweise ist der Anbau auch schon einmal Thema einer Eigentümerversammlung gewesen. Studieren Sie also am besten auch die Protokolle bzw. die Beschlusssammlung. Befragen Sie die Hausverwaltung, ob der Anbau irgendwann schon einmal thematisiert bzw. hinterfragt worden ist.

Ich hoffe, dass meine Antwort nun klarer ist und wünsche Ihnen nochmals alles Gute. Gerne stehe ich ihnen auch über diese Ersteinschätzung hinaus zur Verfügung. Das System hatte mir am Anfang ein falsches Bundesland angezeigt. Ich habe meine Kanzlei ebenfalls in NRW und bin vorzugsweise in NRW tätig, so dass ich den Fall gerne übernehmen könnte. Melden Sie sich hierzu einfach unter den in meinem Profil angegebenen Kontaktdaten.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

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