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Teilungserklärung und nicht rechtmässig nutzbares Teileigentum

| 04.10.2015 12:55 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Das Mehrfamilienhaus wurde nach einer Generalsanierung in 20 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten (Büros) aufgeteilt.Die Teilungserklärung enthält keine besonderen, von einer Standard-Teilungserklärung abweichende Regelungen.
Dies erfolgte vor ca.15 Jahren.

Die Gewerbeeinheiten wurden dann auch über mehrere Jahre als Büoräume genutzt. Nun untersagte jedoch das Bauamt die weitere Nutzung, da die brandschutzrechtlichen Auflagen nicht erfüllt sind. Diese waren anscheinend nie ausreichend erfüllt und beim Bauamt war die Nutzung auch nicht als Gewerbe, sondern als Kellerraum in den Akten.
Das Problem ist der Sachverhalt, dass es keinen zweiten Rettungsweg gibt.

Dieser kann baumässig auch ohne grössere Probleme hergestellt werden, was aber natürlich finanzielle Auslagen nach sich zieht.

Es ergeben sich für die Eigentümergemeinschaft folgende Fragen:
1) Da in der Teilungserklärung die Einheiten zweifelsohne als Teileigentum (und nicht als Keller) ausgewiesen sind, kann der jetzige Eigentümer des Teileigentums die Eigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen, um die ordnungsgemässe Nutzung des Teileigentums herzustellen? und die baumässige Herstellung des zweiten Rettungsweges auf Kosten der Eigentümergemeinschaft verlangen?

2) Da die Teilungserklärung vor 15 Jahren erstellt wurde,, könnten hier ggf. irgendwelche Verjährungsfristen greifen?
04.10.2015 | 14:27

Antwort

von


(482)
Albstraße 45
73249 Wernau
Tel: 07153/9964381
Web: http://www.kanzlei-fuer-wirtschaftsrecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Kann der jetzige Eigentümer des Teileigentums die Eigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen, um die ordnungsgemässe Nutzung des Teileigentums herzustellen?

Prinzipiell zählen zu den Pflichten der WEG, dass diese - ggf. über Ihren Verwalter „Störungen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung" beseitigt. Deshalb ist die Eigentümergemeinschaft bzw. die WEG-Verwaltung auch dafür verantwortlich, im Bereich des Gemeinschaftseigentums der Wohnanlage den Brandschutz sicher zu stellen.

Kernfrage in Ihrem Fall ist daher, ob die Herstellung des zweiten Rettungsweges nur das Sondereigentum der Gewerbeeinheiten betrifft oder gleichzeitig das Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG. Dies ist am konkreten Fall durch eine fachkundige Person prüfen zu lassen. Im Falle letzteren wäre die WEG aus sich heraus verpflichtet, einen ordnungsgemäßen, den geltenden Gesetzen entsprechenden Zustand (wieder) herzustellen. Denn nur die Tatsache, dass das Bauamt von dem widerrechtlichen Zustand keine Kenntnis hatte ändert ja nichts an diesem aktuellen faktischen Zustand. Nur wenn die Brandschutzvorschrift einzig und allein das Sondereigentum betrifft, kann eine Inanspruchnahme der Gemeinschaft für den Fall der Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes ausscheiden.

2.) Da die Teilungserklärung vor 15 Jahren erstellt wurde könnten hier ggf. irgendwelche Verjährungsfristen greifen?

Nach meiner Einschätzung greifen hier keine Verjährungsfristen, da man sich aus verwaltungsrechtlicher Sicht eben nicht darauf berufen kann, dass man an dem rechtswidrigen Zustand (Verstoß gegen Brandschutzvorschriften) festhalten will. Ggf. könnte sich hier ein Rechtsschutz ergeben, wenn die Kosten zur Herstellung eines zweiten Rettungsweges unverhältnissmäßig hoch sind. Letzteres erachte ich jedoch aufgrund des hohen Sicherheitsbedürfnis im Falle eines Brandes für nicht greifend.

3.) Haftungsansprüche auf Schadensersatz

Evtl. könnten gegenüber dem Verkäufter bzw. vormaligen Eigentümer Ansprüche auf Schadensersatz bestehen, da die Nichteinhaltung von Brandschutzvorschriften ein Mangel darstellen kann. Diesbezüglich wären jedoch weitere Prüfungen und Sachverhaltsangaben zu berücksichtigen (seit wann bestehen die jeweiligen Brandschutznormen, Ablauf Wohnungs- bzw. Gewerberaumverkauf etc.).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 06.10.2015 | 14:20

Ich bitte noch um folgende Klarstellung:
Sie sagen, dass die Inanspruchnahme der Gemeinschaft nur dann ausscheiden kann, wenn die Brandschutzvorschrift einzig und allein das Sondereigentum trifft.
Es ist natürlich immer so, dass die Brandschutzvorschriften auf einen Sachverhalt bzw. konkrete Nutzungsmöglichkeit bezogen sind. In meinem Falle handelt es sich um den nicht vorhandenen zweiten Rettungsweg der Gewerbeeinheit (normale Büronutzung), der eine Nutzung als TE nicht ordnungsgemäss zulässt. Dieser muss also nun errichtet werden(was bautechnisch kein sehr grosses Problem ist).

Könnten Sie nochmals näher erläutern, in welchen Konstellationen die WEG ggf. tatsächlich nicht gemeinschaftlich für die Kosten der Herstellung des zweiten Rettungsweges aufkommen muss?

Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.10.2015 | 16:40

Sehr geehrter Fragensteller,

ich bitte um Verständnis, dass ich im Hinblick auf den ausgelobten Preis keine detallierten, allgemeinen Rechtsaussführungen vornehmen kann.

Auf Ihre Frage, wann ggf. die Kosten einzig durch den Teileigentümer zu trägen wären ist der Detailfall zu betrachten. Nur wenn eben kein Gemeinschaftseigentum tangiert ist, könnte man diese Rechtsauffassung ggf. vertreten.

In Bezug auf die Beantwortung Ihrer um Rechtsrat erfragten Frage füge ich noch ergänzend hinzu:

Die Schaffung eines 2. Rettungsweges ist eine (Erst)Herstellungsmaßnahme, welche als Maßnahme zur Fertigstellung des Baus im Rahmen der Erstherstellung dient (bezogen auf die Eigentumsentstehung nach der vorgenommenen Teilungserklärung). Bei dem Fehlen eines 2. Rettungsweges handelt sich hierbei um einen bauordnungsrechtlichen Mangel, der bereits von Anfang an bestand, also bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage durch Teilungserklärung. Bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage hätte, wenn die Anlage ordnungsgemäß errichtet worden wäre, für die besagte Wohnungseinheit ebenfalls ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden müssen, was unterblieben ist. Die Beseitigung anfänglicher Baumängel der Wohnungseigentumsanlage ist eine Aufgabe, die der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt, die dadurch entstehenden Kosten sind von allen Wohnungseigentümern gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG</a> zu tragen (vgl. Entschieden vom AG Aachen, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=118%20C%2082/12" target="_blank" class="djo_link" title="AG Aachen, 20.03.2013 - 118 C 82/12: Wer hat die Kosten einer Erstherstellung zu tragen?">118 C 82/12</a> Rn. 17 - juris).

Diese Rechtsauffassung ist in sich ja auch schlüssig, da der Brandschutz für das Gebäude in erster Linie Sache der WEG ist. Es wäre widersinnig, dem jewiligen Teileigentümer bzgl. der Einhaltung der Brandschutzvorschriften freie Hand zu lassen. Ebenso, dass jeder Eigentümer die Kosten für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Brandschutzzustandes selbst zu tragen hat.

Ich gehe nunmehr davon aus, dass Ihrer ursprünglich gestellten Fragen nunmehr - sogar anhand eines vergleichbaren Falles aus der Rechtsprechung - hinreichend beantwortet wurden und würde mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.10.2015 | 20:57

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