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Teilungserklärung ändern - Nutzung ändern


10.05.2018 11:07 |
Preis: 57,00 € |

Generelle Themen



Seit längerem versuche ich nun mein Ladenlokal in 40721 Hilden zu verkaufen. Zunächst hatte sich ein Käufer gefunden, der dieses für 102TSD€ kaufen wollte. Bedingung war, dass er die bisherige Nutzung = Gewerbe = umwidmen lassen konnte auf Wohnraum. Zu diesem Zweck hat er einen Architekten beauftragt, der Zeichnungen erstellte, um eine Wohnung zu planen und entsprechende Anträge beim Bauamt zu stellen.. Nun war so eine Umwandlung von vielen Faktoren abhängig.

Die Eigentümer - Gemeinschaft muss geschlossen zustimmen ( wurde erledigt )
Entsprechende Vorgaben des Bauamtes wie z.B. Nachweis Parkfläche etc. pp. mussten beachtet werden, auch dies wurde erledigt.

Beim Verkauf der Wohnung in 2016 , die sich im gleichen Gebäude auf gleicher Ebene befand und meiner Ehefrau gehörte, wurde bei Durchsicht der Teilungserklährung durch den bearbeitenden Notar und den eingeschalteten Makler, festgestellt, dass die zur T. gereichten Zeichnungen nicht der tatsächlichen Teilungserklärung entsprach. Ein Raum der seit Urzeiten bereits beim Kauf durch uns, (beide Einheiten 1988) optisch zum Ladenlokal gehörte, deshalb entsprechend von der Wohnung getrennt und durch mich als Eigentümer des Ladens genutzt wurde, hörte lt. T.-Erklärung zur Wohnung. Da beide Einheiten zuvor auch einem Eigentümer gehörten, war uns ( damals keine Ahnung was eine Teilungserklährung ist ) und dem Notar das beim Kauf 1988 seinerzeit nicht aufgefallen.

Im notariellen Wohnungskaufvertrag ( Käufer – Ehefrau ) wurde in 2016 vereinbart auf Anraten des beurkundenden Notars, das zum einem bereits bei der Findung des Kaufpreises berücksichtigt wurde, das die Kosten einer Teilung, sollte ein Eigentümer ( wie ich nun in diesem Fall ) eine neue Teilung der Objekte beantragen, durch den Erwerber der Wohnung die entstehenden Kosten übernommen werden. Weiter wurde vereinbart dass der Käufer, der Nutzung des Raumes durch den jeweiligen Eigentümer der Einheit zustimmt. Eine Änderung der Teilungserklärung wurde zum damaligen Zeitpunkt nicht angestrebt, da festgestellt wurde, dass auch Gemeinschaftseigentum des Hauses mit ( Treppenhaus ) in der jetzigen Nutzung der Wohnung enthalten war. Sollte, so damals der Notar als Belehrung eine Teilung angestrebt werden, müssen nicht nur alle Eigentümer, sondern da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, auch die finanzierenden Banken der Neu- Aufteilung zustimmen. Also haben wir (Käufer-Verkäufer) es bei der vom Notar vorgeschlagenen Abwicklung belassen, zumal die Regelung Nutzung des Raumes der lt. Aufteilung zur Wohnung gehörte explizit im Notarvertrag nun für den Laden geregelt war und der Notar eine lange Verfahrenszeit in Aussicht stellte.

Im Dezember vergangenen Jahres waren, so glaubte ich wenigstens, alle Hürden genommen, die Zustimmung des Bauamtes, der Eigentümer etc. zur Umwandlung von Gewerbe - in Wohnungseigentum war erfolgt. Der Käufer hatte einen Notar in Düsseldorf mit der Durchführung des Kaufvertrages beauftragt, dieser war gefertigt und lag zur Unterschrift bereit. Am Tage der Unterzeichnung beim Termin im Büro des Notars, teilte dieser uns, dem Käufer und mir mit, dass er sich den Vorgang genauestens angesehen habe, insbesondere auch die Vereinbarung im Wohnungskaufvertrag meiner Frau und dem Käufer. Er weise uns darauf hin, dass die Nutzungsvereinbarung zwar privatrechtlich vereinbart und gültig sei, dass diese Vereinbarung aber nur privatrechtliche zum Tragen kommt. Sollte die Wohnung zur Zwangsversteigerung, oder das Ladenlokal (dann Wohnung kommen) hat der Gläubiger

Zugriff auf alles was in der Teilungserklährung als Bestandteil des jeweiligen Teileigentums ausgewiesen ist. Einzige echte Absicherung wäre, das der Eigentümer der Wohnung eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lässt, die diese Nutzungsvereinbarung des einen Raumes enthält. Da war der Käufer natürlich so verunsichert, das er den Termin erst einmal hat platzen lassen.

Ich habe dann den Besitzer der Wohnung hierüber informiert, dieser teilte mir mit das seine Bank nicht bereit sei eine entsprechende Grunddienstbarkeit vorrangig ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Mir blieb dann nichts anderes übrig, als einen Architekten zu beauftragen, neue Zeichnungen mit den tatsächlichen Gegebenheiten erstellen zu lassen und beim Bauamt diese für die Teilungserklährung die dann bei einem Notar durchgeführt werden muss zu beantragen. Eine weitere Hürde war die bereits geschilderte Einstimmigkeit für diese Teilung aller Eigentümer herbeizuführen. Dies geht nur in einer Eigentümerversammlung diese stand im April diesen Jahres an, zu diesem Zeitpunkt waren, man glaubt es kaum auch alle Unterlagen mit Zustimmung des Bauamtes zur Umwandlung in Wohnungseigentum und zur neuen Teilung zurück. Der Verwalter der Anlage hat in der Versammlung die Einstimmigkeit erreicht, da ich zugesagt habe alle Kosten für die anderen nicht in den Wohnungskauf involvierten Eigentümer zu übernehmen. Es wurde ein Eigentümer als Bevollmächtigter eingesetzt der die entsprechenden Teilungs- Verträge beim Notar dann unterzeichnen soll. Die drohende Zustimmung der Gläubiger jedes einzelnes Eigentumsanteiles, hebelte der Verwalter aus, indem bei diesem Akt nur die Beiden Einheiten = Wohnung und Ladenlokal betroffen sind und dafür die Zustimmung beantragt wurde und nicht über den Zuschlag der Nutzung/Teilung des Gemeinschaftseigentumes zur Wohnung entschieden wurde.

Ich habe nun, sämtliche Unterlagen die zur Teilung notwendig sind und mir dann den Verkauf ermöglichen, an die Verwaltung gegeben um durch deren Notar, der in den vergangenen Jahren die Liegenschaft mit betreute, den entsprechenden Vertrag für die Teilung vorzubereiten um diese dann nach Erhalt der Unterschrift, durchzuführen. Heute erreichte mich dann die unten angefügte Mail der Verwaltung, hier kommt vom Notariat der Vorschlag lediglich r eine Änderung des Umlagen Schlüssels durchzuführen, dies sei der einfachere Weg , weiter das zunächst Grunderwerbsteuer für die Änderung der Miteigentumsanteile fällig werde, die Summe sei bei 2000 ME nicht unerheblich. Dass die Gläubigerbanken zustimmen müssen und je Zustimmung etwa 200€ an Aufwands-entschädigung anfallen.

Das zeigt wieder einmal, da jetzt die dritte Kanzlei so sollte man zumindest meinen jede rechtlich auf diesem Gebiet versierter mit einer weiteren falscher Auskunft um die Ecke kommt.

1. Laut WEG ist eine Änderung des Umlagen Schlüssels nur durch Änderung der entsprechenden Teilungserklährung möglich. So war die Auskunft der Verwaltung zumindest seinerzeit, als meine Frau die Wohnung verkauft hat und wir genau dies bei der Verwaltung beantragt haben.


2. Durch den Beschluss der Eigentümer, „ nur „ die Miteigentumsanteile zwischen den Eigentümer Wohnung u. noch Ladenlokal neu aufteilen zu lassen, sind eben nicht die Gläubigerbanken der anderen Miteigentümer zu involvieren, da in deren Rechte nicht eingegriffen wird. Das wäre nur der Fall wenn Gemeinschaftseigentum zu einem der Beiden Sondereigentume durch die Teilung zugeschlagen wird.

3.Zu drei wird hier von einer Grunderwerbsteuerpflicht, durch den Zuschlag der Fläche des einen Zimmers zur meiner Einheit von 2000ME Anteilen = 9,15m2 durch die neue Teilungserklärung gesprochen, die so Notariat eine ordentliche Summe ausmachen soll. Das kann ich mir nicht vorstellen. Der VK-Preis liegt derzeit mit dem Käufer vereinbart bei 102. TSD€ - vor Teilung war das Lalo 148m2 groß und ist um eben 9,15m2 auf 157,15 m2 Fläche gestiegen. Würde für mich bedeuten 102TSD€./. 148m2= je 689,20€ je m2 x 9,15m2= 6306,08€ x 6,5% Grunderwerbsteuer NRW = 409,90€ - wenn die Annahme des Notarassesor richtig ist, das diese anfällt.

Sowohl meine Frau war mit der Wohnung rechtschutzversichert – Ich bin es ebenfalls mit dem Ladenlokal. Ich suche nun einen Rechtsbeistand dessen Spezialgebiet Wohnungseigentumsrecht sein sollte, dem ich das Mandat nach entsprechenden schriftlicher Beantwortung der hier gestellten Fragen , wie ich weiter vorgehen sollte übertragen werde. Möglichst Einzugsbereich Hilden- Düsseldorf – Langenfeld


Mail des Verwalters vom 09.05.2018


Ich hatte soeben ein längeres Gespräch mit dem Notarmitarbeiter Herrn Sasse.

Die Sache ist komplizierter als Sie zuerst aussieht.

1. Bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen wird Grunderwerbssteuer fällig, d.h. der Fiskus würde hier bei ca. 2000 MEA eine ordentliche Summe von Ihnen kassierheben wollen.
2. Da alle Gläubiger zustimmen müssen und diese, je nach Gläubigerbank hierfür eine Aufwandsentschädigung, unabhängig von den Beurkundungskosten der Notare erheben (Sparkasse ca. 200,00 €) wäre diesbezüglich schon bei den 15 Einheiten mit mind. 3.000,00 € zu rechnen.

Herr Sasse schlus vor, dass Sie mit Ihrem Notar (der damals den Verkauf der WE durchgeführt hat) mal Rücksprache nehmen und sich beraten lassen. Sie können auch mit Herrn Sasse vom Notariat 11 persönlich Kontakt aufnehmen und mit Ihm die Angelegenheit durchsprechen.

Herr Sasse empfahl hier anstatt der Übertragung der MEA nur eine Änderung des Umlageschlüssels durchzuführen, da dieses mit weniger Aufwand und kostengünstiger durch zu führen ist.

Diese Frage ist noch unbeantwortet.

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