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Teilungserklärung ändern

| 16.09.2010 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Sehr geehrter Damen u. Herren,

ich zitiere nachfolgend aus der Teilungserklärung:

§ 8
Angelegenheiten über die nach WEG u. Teilungserklärung die Eigentümer beschließen können, wird mit Mehrheitsbeschluss entschieden.
Jeder Wohnungseigentümer hat je 1/1000 MEA eine Stimme.

§12
Soweit das WEG u. die sonstigen gesetzlichen Vorschriften dies zulassen, sind die Bestimmungen dieser Miteigentümerordnung durch Mehrheitsbeschluss mit einer Mehrheit von zwei Drittel aller Wohnungseigentümer abänderlich.

Es gibt 24 Wohnungen mit 15 Eigentümer
Ein Eigentümer hat 10 Wohnungen die anderen je eine Wohnung.

Verwalter will beschließen lassen, dass die Teilungserklärung so geändert wird, das jeder Eigentümer nur noch eine Stimme hat.
D.h. es wird nicht mehr nach MEA-Anteile abgestimmt, sondern nach dem sog. Kopfprinzip.
Das würde auch bedeuten der Eigentümer mit 10 Wohnungen, danach nur noch eine Stimme hat.

Frage:
Wann hätte ein solcher Beschlußvorschlag zur Änderung der Teilungserklärung eine Mehrheit von zwei Drittel?

Wenn 667 MEA zustimmen, oder wenn 10 Eigentümer zustimmen!?

Vielen Dank für eine hoffentlich eindeutige Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Da derzeit ja noch § 8 der von Ihnen zitierten Teilungserklärung gilt, sind 667/1000 der Miteigentumsanteile erforderlich, um diese Vorschrift zu ändern, und zwar egal, wie sich diese Miteigentumsanteile zusammensetzen. Ich gehe davon aus, dass es in der Wohnungseigentumsanlage größere und kleinere Wohnungen gibt, die unterschiedlich viele Miteigentumsanteile umfassen. Es müssten so viele Eigentümer zustimmen, dass 667 Miteigentumsanteile erreicht sind.

Ich hoffe, das war deutlich genug.

Die Änderung der Teilungserklärung müsste dann im Falle eine erfolgreichen Abstimmung ins Grundbuch eingetragen werden.

Nachfrage vom Fragesteller 16.09.2010 | 21:52

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Dr. Scheibeler,

Die Antwort ist klar und eindeutig!
Der Verwalter ist überzeugt, dass nach §12 der Teilungserklärung nicht nach MEA abgestimmt wird, sondern nach dem Wortlaut der Teilungserklärung, folglich zwei Drittel der Wohnungseigentümer zustimmen müssen um einen wirksamen Beschluss herbeizuführen.

Der Verwalter geht fälschlicher Weise davon aus, dass zur Änderung der Teilungserklärung das sog. Kopfprinzip angewendet werden muss.

Dies ist gem. Ihrer Antwort definitiv unzutreffend und entspricht übrigens auch meiner Auffassung.

Trotzdem noch eine Nachfrage:

Nach den gesetzlichen Regelungen bedarf die Änderung der Teilungserklärung grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer, sämtliche Eigentümer müssen der Änderung beim Notar ihre Zustimmung erteilen.
Ist die Regelung in der Teilungserklärung, zur Änderung der Teilungserklärung mit zwei Drittelmehrheit überhaupt noch zulässig?

Wenn ja, kann der Verwalter nach evtl. Beschlussfassung über den Notar die Änderung im Grundbuch alleine veranlassen, oder bräuchte es nicht doch wieder die schriftliche Zustimmung gegenüber dem Notar von allen Eigentümern?

Ihre durchweg positive Bewertungen sind nach meiner ersten Einschätzung nicht nur berechtigt sondern auch sehr verdient.

Nochmals vielen Dank für Ihre Bemühungen!



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2010 | 16:10

Zunächst danke ich für Ihr positives Feedback. Ihre Zusatzfrage beantworte ich wie folgt:

Grundsätzlich kann eine erleichterte Änderbarkeit der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss erlaubt werden. Eine abweichende Entscheidung statt der gesetzlich vorgesehene Einstimmigkeit kann durch Mehrheitsbeschluss aber nicht generell vorgesehen werden (Bärmann-Pick, vor § 10 WEG m. Hinweis auf BGH). Die Ermächtigung muss vielmehr bestimmt sein und darf nicht zu einer Aushöhlung des Eigentumsrechts führen. Keine Bedenken bestehen z.B. bei der Beschränkung auf eine konkrete Regelung.

Wenn Sie § 12 der Teilungserklärung vollständig zitiert haben, könnte es sich um eine generelle Abweichung vom Einstimmigkeitsprinzip für alle Änderungen der Teilungserklärung handeln, die unwirksam wäre. Man könnte dann argumentieren, dass zur Änderung der Teilungserklärung Einstimmigkeit erforderlich ist. Es kommt aber hierbei auf die Auslegung des § 12 an, den ich ggf. nicht vollständig kenne.

Sollte es Unstimmigkeiten bzgl. des Beschlusses bzw. seiner Wirksamkeit geben, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht zu erheben gemäß § 46 WEG. Dann könnten die Auslegungsfragen verbindlich gerichtlich geklärt werden. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist ist der Beschluss selbst bei Rechtswidrigkeit wirksam. Wenn also ein Wohnungseigentümer überstimmt wurde und den Verwalter von der Umsetzung des Beschlusses abhalten möchte, wäre eine Anfechtungsklage der richtige Weg.

Bewertung des Fragestellers 19.09.2010 | 23:26

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