Teilungserklärung ./. Baugenehmigung

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

1982 wurde der Antrag der Bauherrengemeinschaft von Ferienappartments als Hotelbetrieb von dem zuständigen Landratsamt lt. Baugenehmigung zur ausschliesslichen hotelmaessigen Führung genehmigt Die zuständige Gemeinde hat dazu u.a. verfügt:
"Um zu verhindern, dass Zweitwohnsitze entstehen, ist folgende rechtliche Absicherung zu treffen. Die Eigentümer des Grundstückes verpflichten sich die darauf zu errichteten Hotelappartments nicht als Zweitwohnungen zu nutzen und bestellen zur Sicherheit dieser Unterlassungverpflichtung der Gemeinde eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit.
Die Verwaltung wird beauftragt, mit den Bauherren entsprechende Nachfolgelasten festzulegen."

Diese Nutzungsbechränkung mit Bestellung einer beschränkten persönlichen Diensbarkeit wurde 1982 mit Notarvertrag für das Bauvorhaben "bestehend aus Ferienwohnungen, Restaurationsräumen und sonstigen Gemeinschaftseinrichtungen" grundbuchamtlich vollzogen. U.a. wurde auch festgelegt, dass die Ferienwohnungen nur für insgesamt acht Wochen im Jahr selbst genutzt werden können und ausgenommen von dieser Regelung sind Dauernutzungen für den Verwalter der Ferienwohnanlage und das nötige Personal. Weiterhin besteht die Verpflichtung, über
"die Nutzung der Ferienwohnungen (zweckgebundene Ferienvermietung) einen Nachweis zu führen",
andernfalls besteht die Verpflichtung zur Zahlung von Vertragsstrafen.

Die 1984 erstellte Teilungserklärung beinhaltet wörtlich:

die Errichtung von Ferienwohnungen, dazugehörigen Restaurationsräumen,

die Aufteilungspläne und die Abgechlossenheitsbescheinigung des Landratsamtes u.a. auch mit den Personalwohnungen, Büro- und Wirtschaftsraäumen im Keller,

das Restaurant (dem Haus angeschlossen) wurde neben den Miteigentumsanteilen der einzelnen Ferienwohnungen als
Teileigentum Nr. 27 benannt,

der zum Gemeinschaftseigentum gehörende im Aufteilungsplan mit Anmeldung/Büro bezeichnete Raum darf nur als Büro genutzt werden,

dass die Anlage entsprechend ihrer Zweckbestimmung (zweckgebundenen touristischen Nutzung) vornehmlich der gewerblichen Nutzung dient.
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Von Anfang an wurde das Objekt als Hotel (ständig anwesendes Personal - Hausdame - mit ÜN m. Frühstück oder HP, Aufenthaltsraum, Gartenanlage Parkplätze) angeboten.

Seit einigen Jahren wird nun von einem Teil der WEG-Mitglieder eine privat bestimmte Ferienvermietung angestrebt. Beschlüsse, die eine eine einheitliche Führung des Hauses beibehalten wollen und fordern, werden abgelehnt und wurden auch vom Amtsgericht als nichtig erklärt,

da die Teilungserklärung die Wohneinheiten nicht als Hotelappartements bezeichnet.

Aus diesem Grunde ist auch der Hotelbetrieb (seit über 20 Jahren geführt) sofort einzustellen.

Was ist Ihre Meinung dazu?

Mit freundlichen Grüssen
Helene Specht

Anwalt · Accepted Answer

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gern wie folgt beantworten möchte.

Im Ergebnis dürfte die Einstellungsanordnung leider rechtlich nicht zu beanstanden sein. Auszugehen ist für eine rechtliche Würdigung zunächst vom genauen Wortlaut der Teilungserklärung, den Sie in der Sachverhaltsschilderung freundlicherweise mitgeteilt haben.

Dort sind ausdrücklich Ferienwohnungen und dazugehörige Restaurationsräume erwähnt. Die gewählten Bezeichnungen in der Teilungserklärung stellen Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter dar. Mithin dürfen die Räume grundsätzlich auch nur dieser Zweckbestimmung zugeführt werden.

Zulässig kann eine andere Nutzung allenfalls dann sein, wenn diese nicht mehr beeinträchtigt als die Nutzung als Ferienwohnung. Hier lässt sich meines Erachtens gut vertretbar begründen, dass der hotelmäßige Betrieb aufgrund der zentralen Verwaltung sowie wegen der Zurverfügungstellung möglicher weitergehender Angebote eine andere Beeinträchtigungsintensität aufweist. Folglich wäre die Hotelnutzung nicht mehr von dem Inhalt der Teilungserklärung gedeckt.

Auch die lange Zeit des Betriebes als Hotel vermag hier wohl keine Verwirkung begründen, da der Inhalt der Teilungserklärung feststand und nach wie vor verbindlich ist. Aus dem Rechtsinstitut von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ergibt sich hier daher auch keine andere Betrachtung.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Einschätzung der Rechtslage mitteilen zu können, hoffe aber, Ihnen dennoch mit meiner Antwort zu weiterer rechtlicher Klärung verholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

www.jeromin-kraft.de

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Verwaltungsrecht